- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
1.3.3. Kinh nghiệm của Singapore về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
trường bất động sản
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó có sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng gần 90%, số còn lại do tư nhân chiếm hữu và việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê nhà của Nhà nước có thời hạn. Trong đó, đất xây dựng nhà ở và đất
dùng vào mục đích kinh doanh thương mại có thời hạn sử dụng dài nhất là 99 năm, cho mục đích cơng nghiệp là 60 năm, cho các mục đích xã hội là 30 năm.
Với việc Nhà nước sở hữu đa số diện tích đất, Nhà nước Singapore có vai trị to lớn cũng như có khả năng can thiệp hiệu quả vào thị trường bất động sản.
Ở Singapore, người ta không áp dụng cơ chế để khu vực tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xây dựng các cơng trình nhà ở, cơ sở thương mại, v.v… để kinh doanh. Thay vào đó, Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đó giao cho các đơn vị thể thực hiện dự án theo quy hoạch dưới hình thức bán hoặc cho thuê, giảm thiểu tình trạng khó khăn trong q trình đền bù giải phóng mặt bằng. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất từ 2-3 năm. Sau khi được giao đất, nhà đầu tư phải cam kết thực hiện dự án trong vịng 6 năm. Nhà nước khơng cho phép các chủ đầu tư mua đi bán lại trên diện tích đất đã được Nhà nước giao.
Công tác thu hồi đất, đền bù giải tỏa được thực hiện theo luật định, cơng bằng, bình đẳng đối với mọi tổ chức, cá nhân, có xem xét điều tiết giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng đô thị. Việc đền bù được điều tra khảo sát tỉ mỉ, bảo đảm quyền lợi của người dân.
Ở Singapore, Nhà nước can thiệp khá sâu và tích cực vào thị trường bất động sản. Đặc biệt, Singapore đã thực hiện thành cơng chính sách nhà ở xã hội, cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp, đồng thời có những quy định rất chặt chẽ để hạn chế việc mua đi bán lại.
Để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, Singapore đã áp dụng chính sách đánh thuế cao với hành vi đầu cơ. Căn cứ để xác định hành vi đầu cơ là thời gian giữa các lần giao dịch và mua bán. Theo đó, đất mua đi bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua bán, sau hai năm thì mức thuế là 50%, sau ba năm là 25%. Thời gian giữa các lần mua, bán càng
xa thì mức thuế càng được giảm dần. Chính sách thuế này có tác động điều chỉnh hành vi của người mua rất hiệu quả.
Singapore cũng thực hiện điều tiết thị trường thơng qua chính sách tín dụng. Đối với những người mua vẫn cịn ít nhất một khoản vay chưa thanh toán, số tiền mặt tối thiểu phải trả ngay tăng từ 5% lên 10% giá trị ngơi nhà. Bên cạnh đó, số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay mua nhà giảm từ 80% xuống cịn 70%.
Để đảm bảo tính minh bạch cũng như thơng tin thường xun về thị trường bất động sản, Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX) thiết lập rất tốt chỉ số ghi lại hiệu quả hoạt động của chứng khoán bất động sản. Cơ quan Tái phát triển đô thị của Singapore (URA) cập nhật thông tin hàng quý về cung - cầu - vốn và giá trị thuê của phương thức quản trị doanh nghiệp cơng khai tài chính theo các tiêu chuẩn quốc tế, do đó thơng tin cung cấp bảo đảm tính chuẩn xác và minh bạch, phản ánh đúng trạng thái của thị trường.