- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
3.2.2. Các giải pháp hoàn thiện định hướng phát triển thị trường bất động sản
động sản
- Chú trọng đến công tác quy hoạch
Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch; khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo giữa quy hoạch xây dựng với các loại quy hoạch khác. Nhà nước cần rà soát
quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng khơng đúng mục đích, khơng hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê.
Đối với nhà và đất tại các khu vực dự kiến phát triển đô thị, để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, cần đổi mới tồn diện cơng tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Ủy ban nhân dân các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân
cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằn khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch.
Quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đơ thị hóa. Theo đó, tất cả các dự án đầu tư phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Nhà nước nên tiếp tục ban hành và hoàn thiện các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Cơ quan quản lý nhà nước các cấp không cấp phép đầu tư, giao cấp đất đối với những dự án, cơng trình khơng đăng ký trong kỳ kế hoạch, trừ các cơng trình mang tính cấp bách vì lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
Tạo các quỹ đất dự trữ ở các địa phương và tập trung vào khu đô thị. Chế độ dự trữ đất cho phép tập trung các dự án bất động sản vào một vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không chỉ theo quy hoạch mà còn theo kế hoạch từng giai đoạn phát triển. Các đô thị mới được tập trung thực hiện ở một khu vực, khi hết quỹ đất dự trữ ở khu vực này mới chuyển sang tiếp tục phát triển các đô thị ở khu vực khác. Các dự án bất động sản nhờ có sẵn quỹ đất dự trữ nên có thể bảo đảm thực hiện đúng tiến độ mà khơng bị cản trở vì cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng chậm trễ và khiếu kiện kéo dài. Chế độ dự trữ đất cũng tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhà nước chủ động điều hành được thị trường bất động sản. Ngân sách nhà nước cũng sẽ thu được lợi ích lớn, có điều kiện giúp đỡ các hộ nghèo cải thiện điều kiện ở, xây dựng nhà ở xã hội và dịch vụ hạ tầng , v.v..
Nhà nước thành lập các doanh nghiệp nhà nước ở chức năng phát triển quỹ đất nắm một quỹ đất dự trữ nhất định trong từng khu vực để chủ động tăng nguồn cung về đất ở những nơi giá đất có xu hướng tăng, những doanh nghiệp này gọi là doanh nghiệp nhà nước phát triển quỹ đất đóng vai trị chủ đạo của Nhà nước trong điều tiết nguồn cung về đất để bình ổn giá đất thực tế.
Nhà nước cần khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thơng qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên ngun tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương.
Để huy động các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội cần giao hoặc cho doanh nghiệp thuê các khu đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tầng kết nối ngoài phạm vi dự án để bảo đảm việc xây dựng nhanh chóng. Nhà nước nên miễn tiền sử dụng đất đối với nhà ở chung cư nhiều tầng, hỗ trợ kỹ thuật hạ tầng cho dự án nhà ở, cắt giảm các loại thuế phát triển nhà, miễn thuế nhà 05 năm. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội thông qua cho vay ưu đãi từ quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn vốn khác với lãi suất thấp, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ tín dụng, v.v… Doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở xã hội cần được hỗ trợ đầu tư như được Nhà nước cung cấp thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội… Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố cũng có thể xem xét, hỗ trợ khoản lãi định mức cho nhà đầu tư thực hiện dự án với mức hỗ trợ theo quy định của Nhà nước và phù hợp với khả năng tài chính của địa phương.
Nên cho phép nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuế đất trong phạm vi dự án; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong thời gian tối đa, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm thuế thu nhập doanh nghiệp trong các năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động cho các nhà đầu tư xây dựng chung cư cho người thu nhập thấp. Ngoài ra, nhà đầu tư được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy
định. Hỗ trợ doanh nghiệp vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác; được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tủy theo khả năng ngân sách của từng địa phương.
Nhà nước có thể cho phép doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp được phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất so với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo quy chuẩn quy hoạch xây dựng. Nhà nước nên cho phép doanh nghiệp được hưởng một tỷ lệ lãi phù hợp khi thực hiện dự án là nhà ở cho người có thu nhập thấp và được tính trong giá bán nhà ở giá thấp.
Đối với các chung cư cũ, Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chưng cư đã hết hạn hoặc xuống cấp.
Quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội phải được triển khai chuẩn bị ngay từ khi quy hoạch phát triển đơ thị. Ngồi quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mơ từ 10 ha trở lên theo pháp luật về nhà ở hiện hành, khi quy hoạch phát triển đô thị phải bảo đảm quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển đơ thị.
Đối với những khu nhà, nhà ở thuộc diện không được bán hoặc người đang th khơng mua, Nhà nước nên có kế hoạch và cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng lại để hình thành quỹ nhà ở xã hội.