- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
3.2.3. Hồn thiện các chính sách điều tiết thị trường bất động sản
- Điều tiết thông qua thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ
Nhà nước có thể nghiên cứu đánh thuế lũy tiến theo thời gian. Theo đó, chủ thể nào giữ đất càng lâu thì Nhà nước sẽ thu thuế càng nhiều để chống đầu cơ, nhất là đối với các dự án đất. Nghiên cứu ban hành và áp dụng thuế nắm giữ đất tổng hợp, loại thuế đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lơ đất của một chủ sở hữu dù chúng ở các vị trí khác nhau. Trên cơ sở nắm được
diện tích đất sở hữu của chủ sở hữu đất, Nhà nước có thể nắm được tình trạng dư thừa đất quá mức của một chủ sở hữu hay tình trạng đầu cơ đất đai để áp dụng thuế lũy tiến đối với phần diện tích đất đầu cơ. Giải pháp này vừa giúp gia tăng nguồn thu cho ngân sách, tăng hiệu quả sử dụng đất đai do khuyến khích chủ sở hữu đất bán số đất thừa ra. Để thực hiện được giải pháp này, Nhà nước cần quy định rõ số diện tích đất được sở hữu khơng phải chịu thuế. Phần diện tích đất sở hữu khơng phải chịu thuế. Phần diện tích đất sở hữu vượt quá quy định nếu không bán đi sẽ phải chịu đánh thuế do nắm giữ đất đai quá mức. Số thuế này được thu hằng năm cho tới khi chủ đất bán đi phần đất quá mức đó.
Để hạn chế hoạt động đầu cơ, kiếm lời thông qua mua đi bán lại bất động sản trên thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao các trường hợp bán nhà đất trong khoảng thời gian ngắn kể từ khi mua đến lúc bán. Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ bất động sản, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Có thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhường, từ đó có thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá bất động sản tăng lên.
Nghiên cứu ban hành và áp dụng thuế chống lãng phí đất là loại thuế đánh vào các khu đất trống, đất chưa sử dụng để hoang hóa. Việc sử dụng cách đánh thuế này ở một số quốc gia đã hạn chế rất nhiều hiện tượng đầu cơ đất.
Nhà nước kiểm tra và kiên quyết không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp chưa đủ thủ tục, giấp tờ hợp pháp và chưa nộp thuế. Nghiên cứu ban hành quy định đối với đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác. Các loại đất này không được tự do chuyển nhượng mà chỉ được chuyển nhượng có điều kiện (về đối tượng, thời gian sử dụng đất) để hạn chế
việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn - nguyên nhân gây ra sự mất ổn định trên thị trường bất động sản cũng như hạn chế việc chuyển nhượng để sử dụng sai mục đích.
- Hỗ trợ người có thu nhập thấp mua nhà ở xã hội
Nhà nước nên tiếp tục đẩy mạnh công tác đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, kể cả các dự án nhà ở xã hội từ ngân sách trung ương, ngân sách địa phương và các nguồn vốn khác, đồng thời tìm kiếm nguồn vốn ODA để tạo quỹ nhà ở của Nhà nước, nhằm từng bước điều tiết thị trường nhà ở.
Chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội cần ưu tiên áp dụng cho đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan Quân đội và Công an đang làm việc trong các cơ quan nhà nước. Những đối tượng này chỉ cần đáp ứng điều kiện có đủ khả năng chỉ trả từ 20-25% giá trị tiền mua ngay sau khi ký hợp đồng là có thể được mua nhà trong các dự án nhà ở xã hội.
Phát triển hình thức xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê với thời hạn cho thuê dài, giá thấp. Khi hết thời hạn, nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê phải thực hiện thủ tục xác nhận vẫn thuộc đối tượng được thuê nhà ở xã hội. Thời hạn cho thuê mua nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành quy định, với các điều kiện phụ thuộc vào tình hình cụ thể của địa phương và áp dụng linh hoạt cho các đối tượng.
Ngay từ đầu, việc quản lý mua nhà của người có thu nhập thấp cần được thực hiện thông qua hệ thống máy tính để ngăn chặn việc một số người có thể mua được nhiều nhà dành cho người có thu nhập thấp, đồng thời tạo điều kiện cho việc quản lý của Nhà nước thuận lợi, bảo đảm công bằng xã hội.
Người mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp được vay vốn từ các ngân hàng thương mại có hỗ trợ của Nhà nước về lãi suất, để thanh toán tiền mua nhà ở (trả ngay một lần hoặc trả góp) hoặc tiền thuê mua nhà ở.
Người mua hoặc thuê mua nhà ở thu nhập thấp được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư, nhưng phải bảo đảm thời gian đủ dài
kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mua có nhu cầu cần chuyển nhượng nhà ở thu nhập thấp trong thời gian sớm hơn thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dư án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương. Giá chuyển nhượng mà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng.
- Triển khai việc đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức và một số đối tượng khác thuê, thuê mua theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Thành lập quỹ tài chính để cho một số đối tượng chính sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà ở.
- Thức hiện cơ chế cho vay vốn ưu đãi, hỗ trợ về nhà ở, đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt.
- Xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội thơng qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng.
- Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận và chi trả các nguồn tài chính nhà ở thơng qua các cơ chế, chính sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp nhà ở.