- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
2.2.2. Thực trạng việc tạo lập môi trường cho hoạt động của thị trường bất động sản
trường bất động sản
Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quản lý thị trường bất động sản, tạo nên một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Các kết quả đạt được về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thể hiện ở hệ thống văn bản quy phạm pháp luật ngày càng hoàn thiện và đầy đủ.
2.2.2.1. Khung khổ pháp lý về thành lập doanh nghiệp và hoạt động của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản
Luật doanh nghiệp năm 2005 và các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã tạo tiền đề cho việc thành lập doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Luật đầu tư 2005 và Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22-9-2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư đã quy định những điều kiện kinh doanh bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản được quy định là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, để được kinh doanh trong lĩnh vực này phải đáp ứng các điều kiện về vốn, chứng chỉ hành nghề, v.v…Luật kinh doanh bất động sản đã quy định rõ các yêu cầu, chức năng của các chủ thể trên thị trường như chủ đầu tư, các thiết chế trung gian trên thị trường. Quy định về yêu cầu giao dịch bất động sản cũng được đề cập rõ trong các văn bản này.
a) Về điều kiện thành lập doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản:
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng. Đối với các dự án khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp, chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Đối với dự án nhà ở thì khơng được thấp
hơn 15% tổng vốn đầu tư các dự án quy mô sử dụng đất dưới 20 hec ta và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư dự án quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên (theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP).
Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có biên bản góp vốn của các cổ đơng sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với cơng ty trách nhiệm hữu hạn có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân. Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Việt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải cịn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn điều lệ khơng thấp hơn mức vốn pháp định.
b) Về hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở:
Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đơ thị thì được huy động vốn dưới năm hình thức: Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II
nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II. Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh
doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở.
Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ xung năm 2009 thơng qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Chủ đầu tư cấp I được vay vốn, phát hành trái phiếu nhưng không được kèm theo quyền ưu tiên mua nhà. Chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II. Tuy nhiên, chủ đầu tư cấp I chỉ được ký các hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân khác khi đã khởi công xây dựng dự án. Trước 15 ngày tiến hành ký hợp đồng góp vốn - hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh, huy động vốn, chủ đầu tư phải báo cáo với Sở xây dựng. Trong khi đó, chủ đầu tư cấp II muốn huy động vốn thì phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư cấp I, trong hợp đồng phải có điều khoản cho phép huy động vốn.
Nếu muốn ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp bất động sản khác thì chủ đầu tư phải hồn thành khâu giải phóng mặt bằng. Nghị định số 71/2010/NĐ - CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở cũng khẳng định chủ đầu tư được huy động vốn mua nhà ứng trước của khách hàng khi đã xây xong phần móng.
Theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, bất động sản được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng một số điều kiện nhất định như phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; phải có hồ sơ dự án, thiết kế, tiến độ xây dựng, v.v… Tuy nhiên, do thủ tục hành chính xin cấp các loại giấy phép trên có thể kéo dài nhiều tháng trong khi các chủ đầu tư dự án muốn huy động vốn để thực hiện ngay dự án ngay nên Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cho phép thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước. Hình thức này chỉ áp dụng đối với việc mua bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai với điều kiện lần thu tiền đầu tiên chỉ thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản.
Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ xung năm 2009 cũng ràng buộc các điều kiện tương tự khi chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dưng cơ sở hạ tầng và huy động vốn xây dựng xong phần móng. Ngồi ra, Luật này cịn quy định mức huy động vốn khơng được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Nhà nước cho phép các chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản để giúp nhà đầu tư phát triển nguồn vốn, tăng vốn một cách lành mạnh và minh bạch. Các quy định này góp phần khuyến khích doanh nghiệp tăng nguồn cung ra thị trường.
c) Quy định đối với các trung gian trên thị trường bất động sản:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ mơi giới bất động sản. Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ mơi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít
nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Kể từ ngày 01-01-2009, tổ chức, cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo đúng quy định mới được cấp phép kinh doanh.
Quy định về các trung gian cung cấp nguồn vốn cho phát triển thị trường cũng được thể hiện ở rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước. Tiền đề của việc hình thành các cơng ty tài chính bất động sản được đề cập trong Nghị định số 79/2002/NĐ-CP ngày 04-10-2002 của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của cơng ty tài chính và Nghị định số 81/2008/QĐ-CP ngày 29-07-2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ xung một số điều của nghị định số 79/2002/NĐ-CP . Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC ngày 15-5-2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế tổ chức và hoạt động của công ty quản lý quỹ; Quyết định số 125/2008/QĐ-BTC sửa đổi, bổ xung một số điều của Quy chế tổ chức và hoạt động của Công ty quản lý quỹ ban hành kèm theo Quyết định số 35/2007/QĐ-BTC. Quyết định số 45/2007/QĐ-BTC ngày 05-6-2007 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Quy chế thành lập và quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán cho phép các quỹ đầu tư chứng khốn có thể đầu tư một phần ngồi chứng khốn. Các quy định pháp luật này quy định các quỹ đầu tư chứng khốn có thể đầu tư một phần vào thị trường chứng khốn, có thể đầu tư một phần vào thị trường bất động sản. Các công ty quản lý quỹ có thể đầu tư vào thị trường bất động sản. Các quỹ đầu tư bất động sản trong nước hiện đang hoạt động theo Luật chứng khoán năm 2006, sửa đổi, bổ xung năm 2010 và văn bản pháp quy về chứng khốn như Nghị định số 14/2007/NĐ-CP ngày 19- 01-2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật chứng khoán, Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 02-08-2010 sửa đổi, bổ xung một số
điều của Nghị định số 14/2007/NĐ-CP Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13-7-2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng chính phủ tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 cũng đã đề cập việc hình thành và phát triển thị trường mua bán nợ cho thị trường nhà ở.
d) Quy định về nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường bất động sản Việt nam:
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài được pháp luật Việt Nam khuyến khích và bảo hộ. Nhà đầu tư nước ngoài muốn tham gia hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng điều kiện có chứng chỉ hành nghề và có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nhà đầu tư nước ngoài được phép hoạt động đầu tư trong kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức đầu tư xây dựng mới nhà, cơng trình xây dựng; đầu tư cải tạo sửa chữa nhà, cơng trình xây dựng có sẵn. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam, theo Luật sửa đổi, bổ xung Điều 126 của Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ xung năm 2009 và Điều 121 của Luật đất đai năm 2003, sửa đổi, bổ xung năm 2009, người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học; nhà văn hóa; người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là cơng dân Việt Nam sinh sống ở trong nước, được cơ quan có thẩm quyền của
Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Người gốc Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
2.2.2.2. Quy định về giao dịch trên thị trường bất động sản
a) Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân:
Tổ chức, cá nhân trong nước được đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; thuê nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất th để cho thuê đất đó có hạ tầng; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
b) Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh:
Các loại bất động sản được được đưa vào kinh doanh gồm các loại nhà, cơng trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản để quản lý chất lượng bất động sản giao dịch trên thị trường. Quản lý chất lượng bất động sản được đề cập trong Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18-8-2006 của Bộ xây