- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
1.3.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN đối với lĩnh vực này.
Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cải cách kinh tế.
Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống (cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà khơng được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng thì khơng phải trả tiền, hoặc chúng không được tham gia vào các kênh lưu thơng trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân khơng có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS.
Từ việc xác định vai trị, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công. Đơn cử như ở Thâm Quyến (năm 1998), đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Ngay trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m2 đã thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đơ thị và phát triển hạ tầng cơ sở. Từ đó người ta đã đánh giá:
Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đơ thị ở Trung Quốc.
Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của nó. Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ cụt.
Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên tồn nước Trung Hoa, các cơng trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Song, đó chỉ là tình trạng bùng lên rồi xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho nền kinh tế cũng như TTBĐS. Trung Quốc đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng 7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề này ở Quảng Đơng, nơi có cơn sốt nhà đất dữ dội và lớn nhất (vì đây là cửa ngõ của nền "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh Quảng Đông đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mơ lớn (do khơng có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu
tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất. Tỉnh Hồ Nam đã rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì khơng đủ điều kiện.
Theo thống kê, TTBĐS Trung Quốc lúc ấy có số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT). Số hàng hóa này ứ đọng là gánh nặng cho nền kinh tế Trung Quốc cũng như QLNN đối với TTBĐS. Trung Quốc xác định muốn hâm nóng và khởi động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả, cũng như lãi suất là mấu chốt của thị trường tài chính tiền tệ vậy!
Giá nhà đất ở Trung Quốc quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của cơng nhân trong 1 năm. Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ gấp khoảng 3 đến 5 lần. Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căntức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Trung Quốc là khoảng 120.000NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người. Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở Trung Quốc cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà. So sánh như vậy cho thấy nhà ở Mỹ rẻ hơn Trung Quốc rất nhiều, thậm chí, dường như khó có thể so sánh được! Giá nhà ở Trung Quốc được tính ra giá thành trung bình khoảng 2000NDT/1m2 gồm các chi phí sau:
- Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%). - Thuế + chi phí phụ (20%).
- Lợi nhuận cơng ty phát triển nhà (15%). - Vật liệu, nhân công (30%).
- Chi khác (5%).
Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân cơng - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành. Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%).
Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân
dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình qn chỉ đạt 7 m2/người. Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn về nhà ở, trung bình chỉ có 2 m2/người với 290.000 hộ.
Thực tế đó làm cho Nhà nước và các ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hỗn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, nếu những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng, tránh sự khủng hoảng, phá sản cho cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân hàng, cũng như nền "kinh tế bong bóng".
Với những biện pháp như vậy cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các cơng cụ quản lý tích cực đã giúp cho TTBĐS của Trung Quốc khắc phục được khó khăn và hiện nay phát triển khá tốt.
Đây là một bài học và cũng là những bức tranh sống động cho chúng ta trong việc phát triển TTBĐS, kế thừa và vận dụng hợp lý các biện pháp QLNN đối với TTBĐS của Trung Quốc. Cần học tập và quán triệt quan điểm của Trung Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình đi lên…"