- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
3.2.1. Giải pháp tạo môi trường cho thị trường bất động sản phát triển
động sản phát triển
- Hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản
Tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa luật nhà ở, luật xây dựng, luật đất đai, luật bảo vệ và phát triển rừng... hiện hành, bảo đảm tính thống nhất, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản, đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản.
Cần sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản hiện hành và điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, cần làm rõ những khái niệm chưa rõ trong hệ thống pháp luật hiện hành “móng nhà”, “hạng mục cơng trình kĩ thuật” của một dự án kinh doanh bất động sản.
Hoàn thiện quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quản lý sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản. Kiện tồn mơ hình tổ chức và hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham
gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trường, tăng khả năng lưu thơng của hàng hóa, đảm bảo cho thị trường cơng khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.
Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường bất động sản. Thơng qua thuế, phí và lệ phí, nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Đồng thời giảm thuế và lệ phí trên thị trường bất động sản bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.
Từng bước hồn thiện các thể chế tham gia thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thành lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu. Nhà nước tiến hành treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản, để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, đảm bảo thị trường cơng khai, minh bạch, và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Đẩy mạnh thực hiện quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện cơng khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các trung tâm giao dịch bất động sản. Nhà nước hỗ trợ đào tạo để hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Nhà nước thông qua việc mở lớp đào tạo nghề môi giới bất động sản trong hệ thống
các hoạt động của hiệp hội bất động sản để tăng cường công tác đào tạo chuyên môn trong các đơn vị. tổ chức hoạt động môi giới bất động sản.
- Đa dạng hóa các nguồn tài chính cung cấp cho thị trường bất động sản
Hồn thiện chính sách đầu tư theo hướng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn "cung" cho thị trường bất động sản nhằm góp phần bình ổn thị trường. Từng bước tạo điều kiện khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường bất động sản theo hướng bình đẳng, cùng sân chơi với nhà đầu tư trong nước.
Cần có những định chế để khai thông kênh dẫn giữa hai thị trường BĐS và thị trường vốn. Để làm được điều đó, các cơng ty đầu tư dưới hình thức các cơng ty cổ phần để huy động vốn của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường bất động sản. Các định chế đầu tư sẽ đóng vai trị trung gian giữa những nhà đầu tư khơng chuyên nghiệp với các nhà đầu tư chuyên nghiệp về thị trường bất động sản. Các định chế đầu tư này không chỉ thu hút được các nhà đầu tư hoạt động nhỏ lẻ, riêng rẽ trên thị trường bất động sản mà còn thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư. Đây cũng là giải pháp để từng bước chính quy hóa phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế và cạnh tranh của nước ta. Chính các định chế đầu tư sẽ khai thơng nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, hỗ trợ tài chính cho cả khối cung và khối cầu trên thị trường bất động sản.
Quy định cụ thể và hướng dẫn doanh nghiệp sử dụng các công cụ huy động vốn khác như phát hành chứng khốn cơng trình; phát triển hình thức ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển chuyên đầu tư trên thị trường bất động sản và giải pháp “chứng khốn hóa nợ” bất động sản khi các điều kiện hình thành nên bất động sản đó đủ tiêu chuẩn. Hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục và hồn thiện cơ chế, chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư bất
động sản phát hành trái phiếu cơng trình đối với các cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản. Với loại trái phiếu này, các doanh nghiệp có thể chủ động huy động được nguồn vốn từ trong dân trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, khi phát hành trái phiếu cho cơng trình đầu tư kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có thể khắc phụ được tình trạng phải lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng.
Tập trung hồn thiện chính sách về ngân hàng - tín dụng để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản thông qua các giải pháp xây dựng các cơ chế huy động vốn, đặc biệt là vốn trung hạn và dài hạn; tăng cường năng lực thể chế các định chế tài chính cho vay thế chấp và chính sách hỗ trợ phát triển thị trường tài chính nhà ở. Nhà nước cần khuyến khích sự hình
thành và phát triển các định chế tài chính trong lĩnh vực cho vay, thế chấp, bảo lãnh, ủy nhiệm tài sản, chế định giá và bảo hiểm tài sản là bất động sản. Các dịch vụ này phải được thực hiện nhanh chóng và đồng bộ nhằm bảo đảm quyền lợi cho các nhà đâu tư kinh doanh bất động sản.
Tiếp tục mở cửa cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh dịch vụ bất động sản. Từng bước mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngồi được tham gia thị trường bất động sản theo lộ trình đã cam kết với WTO - đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực thị trường bất động sản. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là cơng nghệ phát triển, mà cịn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Nhà nước khuyến khích thành lập doanh nghiệp nước ngồi hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản. Mọi doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động theo quy định đều có thể thẩm định để xác định giá thị trường của tài sản.
Nhà nước cần tiếp tục hồn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn
thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thi trường bất động sản. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Nhà nước cần tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước ngoài và các tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản.
Nghiên cứu ban hành bổ sung một số cơ chế, chính sách hỗ trợ tài chính để phát triển quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Khắc phục tình trạng hỗ trợ, ưu đãi trung gian thơng qua doanh nghiệp bằng các biện pháp hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về chỗ ở. Bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển quỹ nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật hiện hành, cần tăng cường các biện pháp hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách cho người nghèo, người thu nhập thấp để giúp họ cải thiện nhà ở, đảm bảo công bằng xã hội.
- Cải tiến trình tự, thủ tục đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư nhằm tạo thuận lợi cho nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án.
Đẩy mạnh công tác cải cách các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà thầu đầu tư; điều chỉnh một số nội dụng trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án.
Bãi bỏ quy định về đăng ký và cấp giấy chứng nhận đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước. Ban hành “Mẫu thủ tục thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thi mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu cơng nghiệp”. Theo đó, hạn chế tối đa các thủ tục và đầu mối, tránh gây phiền hà, mất thời gian cho chủ đầu tư.
Đổi mới công tác lập, thẩm định và phê duyện dự án phát triển nhà theo hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý nhà thep hướng phân cấp, loại bỏ các quy định bất hợp lý để rút ngắn thời gian thực hiện các dự án,
khuyến khích chủ đầu tư xây dựng đa dang các loại căn hộ có diện tích phù hợp với những đối tượng có thu nhập thấp và trung bình.
Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện xuống còn từ 3- 5 tháng như các nước khác trong khu vực. Cải tiến quy trình thực hiện thủ tục hành chính theo hướng đơn giản hóa, hiệu quả cho các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất, giao cấp đất, thẩm định các dự án sử dụng đất, v.v..
- Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất
Nhà nước cần cơng khai, minh bạch mọi chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng. Bên cạnh chuẩn bị chu đáo quỹ nhà, đất tái định cư và chuyển đổi nghề cho những người nơng dân khơng cịn đất sản xuất. Chỉ đạo và kiểm tra cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bảo đảm thực hiện đúng chính sách. Phải cơng khai, minh bạch thông tin trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận.
- Kiện toàn tổ chức, bộ máy của các trung tâm phát triển quỹ đất và các ban giải phóng mặt bằng các cấp để làm tốt cơng tác giải phóng mặt bằng và tái định cư theo tinh thần của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính Phủ.
- Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản. Đồng thời, cần cải cách triệt để thị trường bất động sản sơ cấp (khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án và doanh nghiệp) theo hướng Nhà nước tiến hành giải phóng mặt bằng và sau đó, lựa chọn chủ đầu tư theo phương pháp đấu thầu công khai. Áp dụng rộng rãi cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các dự án có sử dụng đất; mở rộng các loại hình nhà ở. Nhà nước cần bãi bỏ cơ chế chủ đầu tư thỏa
thuận với dân trong giải phóng mặt bằng vốn gây mất bình đẳng, khiếu kiện, thực hiệ đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.
- Bồi thường hỗ trợ cho người có đất, tài sản trên đất hợp pháp bị thu hồi theo nguyên tắc là người đang sử dụng đất nào thì khi Nhà nước thu hồi, được bồi thường theo loại đất có cùng mục đích sử dụng, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyề sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Bồi thường tài sản trên đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế. Nhà nước chủ động quỹ nhà ở tái định cư cho người có nhà, đất bị thu hồi theo quyết định của Nhà nước. Hoàn chỉnh và triển khai đề án đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho các lao động trong khu vực dự án.