- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
2.2.1. Cơ sở pháp lý của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam
động sản ở Việt Nam
Ở nước ta, trước tháng 10/1993, Nhà nước không thừa nhận sự lưu thông của đất đai - nền tảng của TTBĐS. Tuy nhiên, trên thực tế, TTBĐS hoạt động “ngầm” vẫn khơng ngừng phát triển.
Tiến trình đổi mới của nền kinh tế về pháp lý trong lĩnh vực BĐS được đánh dấu bằng luật Đất đai năm 1993, cơ sở pháp lý cho việc hình thành TTBĐS đã hoạt động “ngầm” trước đó, cụ thể như sau:
- Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất.
- Từ điều 690 đến điều 744 của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSD đất.
- Pháp lệnh về nhà ở được ban hành ngày 26/03/1991 cùng với các Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về QSH nhà ở và QSD đất ở các đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
Cùng với các quy định pháp luật “nền tảng” về đất đai, nhà ở và các cơng trình xây dựng khác, Nhà nước đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành TTBĐS, cụ thể:
+ Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993, Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại đất thay thế Nghị định số 80/CP. Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất. Căn cứ vào khung giá đất này, UBND cấp tỉnh xây dựng khung giá đất cho địa phương mình để chuyển QSD đất, thu tiền giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người tham gia giao dịch dân sự về BĐS.
- Để TTBĐS ổn định và phát triển, Nhà nước cịn liên tục có những văn bản pháp quy bổ sung để hoàn thiện hệ thống luật pháp trong lĩnh vực này:
+ Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 và Nghị định hướng dẫn.
+ Luật Nhà ở số 56/2005/QH 11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam và các Nghị định hướng dẫn.
+ Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH 11 ngày 29/6/2006 và các Nghị định hướng dẫn...
Hệ thống văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến TTBĐS, quản lý nhà nước đối
với TTBĐS. Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Cư trú …
Nhìn chung, hệ thống văn bản pháp lý của cả nước đã quy định tương đối đầy đủ, khá rõ về đối tượng, phương pháp và chủ thể can thiệp, điều tiết TTBĐS. Ví như quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng các HHBĐS. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường. Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước. Một số văn bản pháp lý như Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP, Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010… đã được xã hội hoan nghênh do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn.
Tuy vậy, quá trình xây dựng các văn bản pháp lý này cịn địi hỏi tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ và theo kịp đòi hỏi thực tiễn cuộc sống. Q trình vận hành cơng cụ pháp lý địi hỏi có sự chỉ đạo nhanh kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý. Đồng thời phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ theo đúng kỷ cương của Nhà nước pháp quyền. Tuy nhiên, trong thực tế các Luật Đất đai 2003, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Thương mại… đưa ra nội dung điều chỉnh và chế định đến TTBĐS khá tản mạn, phân tán. Không những thế, do nền kinh tế và các thị trường ở Việt Nam phát triển theo hướng tiệm tiến nên các văn bản pháp lý cịn rơi vào tình trạng thiếu đồng bộ, nhất quán với nhau. Ví như Thông tư số 161/2009/BTC cho phép cá nhân chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn (đi
kèm quyền mua căn hộ) trong khi Luật Kinh doanh BĐS và NĐ 153/2007/NĐ-CP đã quy định rõ điều kiện, thời điểm huy động vốn của chủ đầu tư và không cho phép bán “lúa non” như trên…
Văn bản quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản, đô thị
Thông tư số 01/2011/TT-BXD ngày 27/01/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược trong đồ án quy hoạch xây dựng, quy...
Thông tư số 23/2010/TT-BXD ngày 23/12/2010 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn xác định chi phí lập và thẩm định đề án phân loại đơ thị.... Nghị quyết số 55/NQ-CP ngày 14/12/2010 của Chính phủ về việc đơn giản
hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý của Bộ Xây... Thông tư 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 của Bộ Xây dựng về việc
hướng dẫn thí điểm xây dựng và cơng bố một số chỉ số đánh giá thị trường... Thông tư số 19/2010/TT-BXD ngày 22/10/2010 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn lập Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị.
Thông tư số 17/2010/TT-BXD ngày 30/09/2010 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đơ thị....
Thông tư số 15/2010/TT-BXD ngày 27/08/2010 của Bộ Xây dựng quy định về cắm mốc giới và quản lý mốc giới theo quy hoạch đô thị. Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 của Bộ Xây dựng quy
định hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị.
Thông tư số 09/2010/TT-BXD ngày 04/08/2010 của Bộ Xây dựng quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng xã nông... Chỉ thị số 03/CT-BXD ngày 30/7/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc tăng cường cơng tác quản lý chất lượng cơng trình nhà ở sinh viên.... Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ Quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị.
Nghị định 02/2006/NĐ-CP về quy chế đô thị mới. Bạn đọc có thể tải nội dung nghị định này về máy để tham khảo.
Nghị định 02/2003/ND-CP về quản lý chợ.
Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản được ví như "tấm lưới" dệt từ hàng trăm văn bản pháp luật từ Luật đến Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các bộ, các văn bản của 63 tỉnh, thành phố cả nước. Vì vậy, tình trạng trùng lặp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với Luật, Nghị định không thể tránh khỏi. Bản thân cơ quan thực hiện cũng bị bối rối, không thể nắm bắt kịp thời tất cả các văn bản này khi bị sửa đổi, bổ sung quá nhiều.
Hiện tại hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn thiếu các quy định về việc xây dựng, lưu trữ, công bố hệ thống cơ sở thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản. Hơn nữa, tính khả thi của một số quy định cịn thấp, các nhà đầu tư vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính liên quan về kinh doanh bất động sản. Ngay cả hai văn bản mới ban hành là Nghị định 71 và Thông tư 16 dù được đánh giá là đi vào cuộc sống sớm nhất và được nhiều người đón nhận thì vẫn có những vướng mắc nảy sinh sau một năm triển khai thực tế.
Hiện có hàng trăm văn bản liên quan đến lĩnh vực bất động sản của các bộ, ngành, địa phương.
Sự chồng chéo, dày đặc nhưng lại thiếu tính cụ thể của pháp luật bất động sản đã tạo điều kiện cho khơng ít doanh nghiệp lách luật.
Trong một hội thảo mới đây, khi nói về thực trạng luật pháp trong lĩnh vực bất động sản của Việt Nam, bà Nguyễn Thị Mai (Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản) đã gói gọn trong một từ “quá nhiều”.
Theo bà, riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản, ngồi luật cịn có cả nghị định của Chính phủ, thơng tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên
một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định...
Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi ln rơi vào tình trạng rối, khơng thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.
Thế nhưng, sự “bội thực” của pháp luật bất động sản hiện nay khơng có nghĩa là hàng trăm văn bản đó đã đủ để có thể tạo ra một hành lang pháp lý thông suốt cho các hoạt động trong lĩnh vực vốn được cho là khá nhạy cảm này.
Hiện nay, dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song thị trường bất động sản vẫn là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo do thơng tin bất đối xứng, bên mua có ít thơng tin hơn bên bán dẫn đến bị yếu thế hơn trong phần lớn các giao dịch.
Không những thế, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy bên kinh doanh phải huy động được nguồn vốn lớn, phải quay vòng vốn nhanh. Việc tìm cách để huy động tiền ứng trước của các bên mua đã được nhiều chủ đầu tư xem như một kênh tìm vốn hiệu quả.
Thế nhưng điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản lại chỉ mới nêu các “nguyên tắc” của hình thức ứng tiền trước, khơng đủ cụ thể để xét xử các vi phạm, mặt khác tạo điều kiện làm nẩy sinh những cách thức huy động vốn tùy tiện như “góp vốn”.
Thậm chí trong điều 9 của Nghị định 71 có chỉ ra 5 nguồn vốn có thể huy động, nhưng tiếc thay lại chưa hướng dẫn cụ thể cho nguồn vốn huy động từ tiền ứng trước của người mua. Mọi chuyện bắt đầu nảy sinh khi một số chủ đầu tư đã “vin” vào quy định này để chèn ép, thậm chí lừa đảo khác hàng thơng qua hình thức ứng tiền, góp tiền vào dự án.
Luật Dân sự quy định việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ có thể thơng qua “đặt cọc” (điều 358) hoặc “ký quỹ” (điều 360), còn mọi phát sinh từ việc góp vốn đều khơng thể tìm ra lời giải hợp lý mỗi khi có tranh chấp.
Nhằm gỡ rối, phần nào giảm thiểu thời gian cấp giá chứng nhận nhà đất. Bộ TN&MT ban hành thông tư số 16, về thời gian cấp giấy chứng nhận nhà đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, Việt kiều khơng q 33 ngày (thay vì 50 ngày như trước đây).Thơng tư có hiệu lực từ ngày 5/7. Cụ thể, thời gian thực hiện các công việc tại UBND xã, phường không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Tương tự, tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất khơng q 15 ngày làm việc; tại cơ quan về nhà ở, xây dựng, nông nghiệp không quá năm ngày làm việc. Thời gian thực hiện việc ký giấy chứng nhận của UBND quận, huyện không quá ba ngày làm việc. Cùng với đó, thời gian cấp giấy chứng nhận nhà đất cho tổ chức, cơ sở tơn giáo, tổ chức và cá nhân nước ngồi là 28 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
- Bộ Xây dựng đã có Cơng văn 67/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn việc bán các căn hộ chung cư tái định cư sau khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ cho các hộ gia đình trước đây đang ở thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (tại công văn số 2693/SXD-B61 của Sở Xây dựng Hà Nội).
Theo Bộ Xây dựng, Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP (ngày 3-7-2007) của Chính phủ quy định người đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước mà được bố trí tái định cư sang căn hộ mới, nếu có nhu cầu sở hữu căn hộ mới này thì "được giải quyết mua căn hộ đó theo mức giá do UBND quy định". Với các căn hộ chung cư bố trí tái định cư cho các hộ gia đình trước đây đang ở thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước (khu B7 Kim Liên), Quyết định số 1601/QĐ-UBND (ngày 8-4-2009) của UBND TP Hà Nội đã nêu rõ việc bán các căn hộ này được áp dụng quy định tại Nghị định số 61/CP của Chính phủ. Căn cứ vào các quy định trên, Sở Xây dựng Hà Nội báo cáo UBND TP thực hiện bán các căn hộ đã bố trí tái định cư cho các hộ gia đình.