- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
2.2.4. Thực trạng điều tiết thị trường
Nhà nước sử dụng nhiều công cụ để điều tiết thị trường như thuế, tín dụng hoặc các quy định hành chính mang tính bắt buộc.
2.2.4.1. Điều tiết thơng qua thuế
Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối
với bất động sản. Các loại thuế liên quan đến bất động sản mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.
a) Về thuế nhà đất:
Pháp lệnh về thuế nhà, đất được nước ta ban hành năm 1992 và sau đó thay thế bởi Pháp lệnh số 69/LCT/HĐNN ngày 08-12-1992 quy định về việc thu thuế đất, chưa thu thuế nhà. Pháp lệnh này được Pháp lệnh số 34/L/CTN ngày 03-06-1994 sửa đổi, bổ sung một số điều. Vấn đề này tiếp tục được cụ thể hóa thơng qua Nghị định số 94/CP ngày 25-8-1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất và Pháp luật sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất. Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 83-TC/TCT ngày 07-10-1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25-8-1994 của Chính phủ quy định chi tiế thi hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất. Tiếp sau đó là Thơng thư số 71/2002/TT-BTC ngày 19-8-2002 của Bộ Tài chính sửa đổi Thơng tư số 83-TC/TCT. Hiện nay, Nhà nước đã ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để thay thế Pháp lệnh trên. Luật có hiệu lực từ 01-01-2012. Nhà nước thu thuế đất, là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất để ở và đất xây dựng cơng trình với mục đich động viên một phần thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời khuyến khích sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ đất ở, đất xây dựng cơng trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông nghiệp sang xây dựng nhà.
b) Về thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành năm 1994, được sửa đổi, bổ sung năm 1999. Các văn bản cụ thể hóa và bổ sung Luật này là Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08-6-2000 quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụn đất, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23-8-2000 về thu tiền sử dụn đất… Mục đích của việc đánh thuế đối với việc chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết một phần thu nhập của tổ chức, hộ gia định, cá nhân
có quyền sử dụng đất chuyển nhượng nộp vào ngân sách nhà nước. Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân chấm dứt sự hiện hành của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây.
c) Thuế thu nhập cá nhân
Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản cũng mới được đưa vào áp dụng năm 2009 theo Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Chính sách thuế này đưa đối tượng là cá nhân có phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào đối tượng chịu thuế. Thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch.
2.2.4.2. Điều tiết bằng chính sách tín dụng
Trong những năm qua, Nhà nước ta đã sử dụng chính sách tín dụng như một công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản. Trong các giai đoạn thị trưởng phát triển quá nóng, Nhà nước sẽ xiết lại hoạt động cho vay bất động sản, định hướng cho các ngân hàng chú trọng, tập trung vốn cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh đối với các doanh nghiệp sản xuất khu vực nông nghiệp nông thôn, đồng thời tránh những tác động xấu đối với ngân hàng.
Để khuyến khích doanh nghiệp cung ứng nhà ở cho người có thu nhập thấp, Nhà nước đã có chính sách cho vay vốn theo chế độ ưu đãi. Giai đoạn 2010-2011 ngân hàng phát triển Việt Nam giành khoảng 7000 tỉ đồng hỗ trợ cho 43 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân.
Tuy vậy, việc sử dụng tín dụng như một cơng cụ điều tiết thị trường trong thời gian qua thiên về đối phó nên bị động và chạy theo giá thị trường. thực tế là khi thị trường bùng nổ q mức, có hiện tượng đầu cơ thì biện pháp thắt chặt tín dụng được áp dụng. Tuy vậy, các biện pháp được áp dụng động loạt trên diện rộng không phân biệt giữa hoạt động đầu cơ và nhu cầu thực. Hơn nữa việc giám sát và quản lý hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại chưa được thực thi nghiêm túc.
2.2.4.3. Điều tiết bằng các quy định mang tính hành chính
Ngồi các cơng cụ mang tính kinh tế tài chính Nhà nước đã can thiệp để điều tiết thị trường bằng các phương pháp hành chính. Ví dụ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 27-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn và thi hành luật nhà ở quy định, ngoài 20% nhà được phép giao dịch thông qua sàn số lượng nhà ở trong mỗi dự án, chủ đầu tư chỉ được kí hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Thủ tục mua bán phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Quy định này dù mới có hiệu lực nhưng cũng đã tác động nhất định đến thị