- Quy định về chuyển nhượng, đăng ký bất động sản
2.3.2. Những hạn chế, yếu kém
Bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên, TTBĐS ở Việt Nam cũng còn bộc lộ nhiều nhược điểm và khuyết tật cần khắc phục như sau:
Một là, TTBĐS khơng chính thức hoạt động mạnh là một thách thức với xã hội và quản lý Nhà nước
Có thể đánh giá TTBĐS ở nước ta về cơ bản là thị trường khơng chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch về BĐS được đăng ký. Như vậy, hoạt động của thị trường “ngầm” đã vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của hệ thống nhà nước, gây thất thu cho NSNN. Đồng thời TTBĐS thiếu công khai, minh bạch dẫn đến tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật.
Hai là, giá cả BĐS trên thị trường biến động phức tạp, gây nhiều cơn sốt về giá cả và không phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu BĐS.
TTBĐS mới bước đầu hình thành nhưng ln trong trạng thái khơng ổn định. Giá đất liên tục tăng nhưng khơng hồn tồn do nhu cầu sử dụng tăng mà chủ yếu là nhu cầu mang tính đầu cơ. Người thực sự có nhu cầu về khả năng mở rộng sản xuất và cải thiện chỗ ở chỉ chiếm từ 20%-30% Cơn sốt đất đã hút một lượng lớn vốn của người dân, của ngân hàng, của công ty... đầu tư vào đất mà không dùng để đầu tư phát triển sản xuất. Người có nhu cầu thực sự khơng cịn đủ khả năng thực hiện kế hoạch đầu tư xây dựng cơ sở sản xuất và cải thiện chỗ ở do giá đất quá tăng cao. Siêu lợi nhuận từ buôn bán đất tập trung vào số ít người, càng làm phân hóa giàu nghèo tăng thêm, gây bất cơng xã hội . Nhà nước không thu được tiền chênh lệch do giá đất tăng cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng càng khó khăn thêm.
Ba là, phạm vi thị trường nhỏ hẹp
Trong những năm qua, TTBĐS ở nước ta mới chủ yếu tập trung ở các thành phố và các khu đô thị, khu cơng nghiệp. Trong khi đó, tuyệt đại bộ phận đất đai tập trung ở các vùng nông thôn (theo hiện trạng sử dụng đất đai tại
thời điểm 01/01/2007, đất nông nghiệp là 24.696.000 ha, chiếm tỷ trọng là 74,56% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, đất chưa sử dụng là 5.116.000ha, chiếm tỷ trọng là 15,45% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, đất ở đô thị là 108.500 ha trong đó đất đã giao và cho thuê là 105.300 ha, chiếm tỷ trọng là 0,32% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước). Việc trao đổi mua bán nhà, đất trên TTBĐS hầu như chỉ diễn ra ở khu vực đô thị và ven đơ.
Bốn là, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS
Hệ thống chính sách và biện pháp chính trong thời gian qua chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển TTBĐS ở nước ta, cụ thể trong thời gian qua, mức thuế chuyển QSD đất, tiền SDĐ và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính cịn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh BĐS phát triển.
- Công tác QLNN đối với TTBĐS ở một số khâu, một số bước còn yếu kém, hầu như là bng lỏng làm cho TTBĐS phi chính quy phát triển mang tính “bùng nổ” cịn thị trường chính thức thì chậm hình thành, hoạt động khơng ổn định, thủ tục rườm rà, tốn kém.
- Thiếu một cơ quan quản lý nhà nước đối với TTBĐS chuyên trách, đầy đủ và hiệu quả nhưng lại có quá nhiều cơ quan điều chỉnh trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia quản lý TTBĐS, mỗi cơ quan “quản” một “mảng” (thường mang tính chun mơn) nhưng khơng có một cơ quan nào chịu trách nhiệm chính.
- Các quy định về thông tin TTBĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận làm thiệt hại cho người dân và cho ngay cả người quản lý; việc thiếu thơng tin gây khó kiểm sốt và quản lý cho Nhà nước. Các sàn giao dịch BĐS và Trung tâm Giao dịch BĐS chưa được thành lập với đầy đủ chức năng, vai trị của nó nên các giao dịch chính quy khó thực hiện, tạo điều kiện cho thị trường phi chính quy phát triển.
- Các tổ chức, cá nhân làm dịch vụ môi giới kinh doanh BĐS hoạt động phần nhiều là tự phát, không đăng ký kinh doanh, không được đào tạo nghiệp vụ chuyên môn đã và đang hoạt động “bát nháo” tạo ra nhiều hiệu ứng “ảo” làm lũng đoạn và bất ổn thị trường.
- Cơ chế, chính sách tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế tham gia TTBĐS cịn có nhiều bất cập, khó triển khai và nếu có thì triển khai rất chậm. Cịn tồn tại rất nhiều sự bất bình đẳng trong đầu tư, kinh doanh BĐS giữa các thành phần kinh tế đặc biệt là với doanh nghiệp dân doanh. Nhà nước cần triệt để lại bỏ cơ chế bao cấp trong sử dụng, kinh doanh nhà ở, đất ở với mọi thành phần kinh tế ngoại trừ một số dự án phục vụ người nghèo, thu nhập thấp và đối tượng chính sách.