- Các hợp đồng tín dụng được ký kết trước, trong và sau ngày ký kết hợp đồng này và các phụ lục, văn bản, thỏa thuận sửa đổi, bổ sung kèm theo”
323 BLDS 2015 chỉ quy định bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản BĐ.
bằng cho các bên trong GD. Việc cho phép xử lý ĐSBĐ ngồi Tịa án là một cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên nhận BĐ nhưng sự bảo vệ này phải trong những giới hạn nhất định với nguyên tắc khơng xâm phạm đến quyền và lợi ích của chủ thể khác.
Lý do thứ hai, dưới góc độ lý thuyết về tài sản, mặc dù nhóm quy tắc trách nhiệm pháp lý là cơ sở cho phép những quyền nhất định có thể lấy đi mà chủ sở hữu khơng thể bác bỏ nhưng điều này luôn song hành cùng yêu cầu về cấu trúc quyền sở hữu tối ưu (chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người có khả năng sử dụng hiệu quả nhất tài sản đó). Việc quy định các phương thức xử lý đa dạng, khơng chỉ có ý nghĩa cung cấp nhiều lựa chọn cho chủ thể GD mà cịn hướng đến mục đích tìm kiếm những chủ thể tiềm năng trong việc khai thác và sử dụng tài sản hiệu quả nhất, qua đó đạt được mục tiêu về cấu trúc quyền sở hữu tối ưu.
Lý do thứ ba, dưới góc độ chi phí GD và phịng chống rủi ro hoạt động NH, thì khơng phải lúc nào bán đấu giá cũng cần thiết, thậm chí điều này tăng chi phí xử lý ĐS. Các phương thức xử lý ĐSBĐ đa dạng có thể giúp các bên giảm chi phí xử lý ĐSBĐ đồng thời cung cấp những bảo vệ cần thiết cho NHTM trong việc giảm xuống mức thấp nhất rủi ro tín dụng và rủi ro về tài sản BĐ.
Kiến nghị thứ tư, đối với trường hợp xử lý ĐSBĐ bằng Tịa án, ngồi quy trình tố tụng truyền thống, cần thiết bổ sung thủ tục rút gọn trong trường hợp các vi phạm là rõ ràng hoặc các bên không phát sinh tranh chấp. Thủ tục rút gọn có thể được quy định ở các mức độ khác nhau: (i) mức độ thứ nhất: cho phép bên nhận BĐ khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên bố bên này là chủ sở hữu của ĐS BĐ và được tự bán ĐS đó nếu trong hợp đồng BĐ có thỏa thuận về nội dung này; (ii) mức độ thứ hai: cho phép bên nhận BĐ khởi kiện nhằm nhận được một lệnh từ Tòa án, trong đó ấn định rõ một thời hạn để tạo cơ hội cho bên BĐ trả được nợ, trong thời gian này, bên nhận BĐ không được xử lý ĐSBĐ. Khi hết thời hạn nêu trên, bên nhận BĐ được quyền xử lý ĐS BĐ. Kiến nghị dựa trên cơ sở tham khảo quy định của PL Anh, trong đó bên nhận BĐ được quyền phát mãi tài sản BĐ bằng thủ tục Tòa án (The power to foreclose the mortgagor’s equity of redemption) với hai giai đoạn: (1) Tòa án đưa ra một lệnh (nisi order)419, thường với thời hạn 6 tháng để bên vay thực hiện nghĩa vụ trả nợ; (2) sau thời gian kể trên, thì lệnh này có hiệu lực tuyệt đối vè bên nhận BĐ sẽ có quyền xử lý ĐS BĐ với điều kiện về ngun tắc thiện chí.
Dưới góc độ lý thuyết chi phí GD, điều này sẽ rút ngắn thời gian xử lý ĐSBĐ, giảm chi phí GD cho chủ thể của GDBĐ. Đồng thời, dưới góc độ của lý thuyết quản trị rủi ro NH, thời gian xử lý ĐS càng dài thì tỷ lệ của nhóm nợ 3, 4, 5 (nợ cần chú ý, nợ nghi ngờ và nợ có khả năng mất vốn) của NH càng tăng, NH phải thực hiện trích lập dự phịng rủi ro. Điều này ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh tiền tệ của NH. Thủ tục rút gọn giúp NHTM có thể đẩy nhanh quá trình xử lý ĐSBĐ, hạn chế xuống mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra với tài sản BĐ và tỷ lệ nợ xấu, qua đó gián tiếp bảo đảm an toàn của hoạt động NH.
4.2.9 Xây dựng Luật về giao dịch bảo đảm
Nhu cầu và thực tiễn về GDBĐ bằng ĐS đã cho thấy sự vận động và thay đổi của nội dung PL về GDBĐ. Tuy nhiên, PL về GDBĐ hiện nay vẫn được xem là một hợp phần của nội dung của luật nghĩa vụ. Các đặc điểm của ĐS cũng chưa được thể hiện hoặc phản ánh thích hợp trong quy định PL GDBĐ. Theo quan điểm tác giả, cần thiết xây dựng Luật về GDBĐ. Trong đó, phạm vi điều chỉnh của Luật GDBĐ đối với (i) các GD làm phát sinh lợi ích BĐ mà khơng phụ thuộc vào tên gọi của GD và (ii) các nghĩa vụ trong (ii.1) hợp đồng mua bán có điều kiện (bao gồm hợp đồng mua bán có bảo lưu quyền sở hữu), (ii.2) hợp đồng cho thuê, (ii.3) hợp đồng cầm cố, thế chấp, (ii.4) hợp đồng nhận ủy thác, (ii.5) hợp đồng sửa chữa tài sản, (ii.6) hợp đồng bảo đảm cho việc trả tiền hoặc thực hiện nghĩa vụ. Kiến nghị này dựa trên một số lý do như sau:
Thứ nhất, từ kinh nghiệm của một số quốc gia (Hoa Kỳ, Canada, New Zealand, Úc) cho thấy, quy định về GDBĐ đã được ghi nhận trong một đạo luật riêng, độc lập. Đặc biệt, với nỗ lực nhất thể hóa các biện pháp BĐ, thống nhất hóa các GD có lợi ích BĐ, quyển 9 UCC là một trong những văn bản có ảnh hưởng đến nhiều quốc gia trong quá trình cải cách luật GDBĐ. Mặc dù vậy, quyển 9 UCC chỉ điều chỉnh GDBĐ đối với tài sản là ĐS mà không sử dụng đối với BĐS. Điều 1 Luật mẫu GDBĐ của Uncitral cũng khuyến nghị áp dụng các quy định của Luật đối với GDBĐ có đối tượng là ĐS. Theo quan điểm của nghiên cứu sinh, với điều kiện hiện nay ở VN thì việc quy định Luật GDBĐ riêng đối với ĐS, là chưa hoàn toàn phù hợp và cần thiết, nhưng một Luật riêng về GDBĐ là phù hợp.
Thứ hai, thực tiễn vận động của GDBĐ, đã chứng minh nhu cầu tồn tại một đạo luật độc lập về nội dung này. Mặc dù không thể phủ nhận nguồn gốc của GDBĐ là gắn với PL dân sự, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc, các quy định về GDBĐ phải nằm trong BLDS. Các nội dung của GDBĐ bằng tài sản ((i) hiệu lực của GDBĐ giữa bên BĐ và bên nhận BĐ, (ii) hiệu lực đối kháng của GDBĐ với các bên thứ ba, (iii) trật tự quyền ưu tiên, (iv) xử lý ĐSBĐ) đã cho thấy tính độc lập của quan hệ PL GDBĐ bằng tài sản, điều kiện cần và đủ của một luật riêng về GDBĐ. Hơn nữa, với các nội dung kiến nghị ở các phần trên, cho thấy, cần có một sự thay đổi căn bản về phương thức điều chỉnh và nhận diện của nhà làm luật đối với GDBĐ bằng ĐS vì những đặc trưng riêng của ĐS.
Thứ ba, kiến nghị nhằm hướng tới một trong những yêu cầu của lý thuyết về tài sản là minh bạch và hệ thống hóa vật quyền theo luật định, qua đó giảm chi phí GD. Để thực hiện được yêu cầu này, cần thiết thống nhất các GD liên quan đến ĐS và giảm thiểu sự cát cứ của các quy định về ĐS tại các GD khác nhau trong nhiều văn bản khác nhau. Vì vậy, phạm vi điều chỉnh của Luật GDBĐ không chỉ đối với các biện pháp BĐ truyền thống mà cịn áp dụng với các lợi ích BĐ phát sinh trong các GD khác. Ý niệm về GDBĐ truyền thống cần được thay đổi theo hướng mở rộng phạm vi của định nghĩa về GDBĐ (với trọng tâm là lợi ích BĐ đã được định nghĩa theo kiến nghị tại mục 4.2.1).