1.5.1 Phƣơng pháp chuyên gia
Phƣơng pháp chuyên gia là phƣơng pháp thu thập và xử lý những đánh giá, dự báo bằng cách tập hợp và hỏi ý kiến các chuyên gia giỏi thuộc một lĩnh vực của vấn đề nghiên cứu. ( Vũ Cao Đàm, 2005)
Quá trình áp dụng phƣơng pháp chuyên gia có thể chia thành ba giai đoạn lớn: - Lựa chọn chuyên gia
- Trƣng cầu ý kiến chuyên gia
- Thu thập và xử lý các đánh giá dự báo.
Chuyên gia giỏi là ngƣời thấy rõ nhất những mâu thuẫn và những vấn đề tồn tại trong lĩnh vực hoạt động của mình. Để giải quyết những vấn đề đó dựa trên những hiểu biết sâu sắc, kinh nghiệm sản xuất phong phú và linh cảm nghề nghiệp nhạy bén. Phƣơng pháp chuyên gia dựa trên cơ sở đánh giá tổng kết kinh nghiệm, phân tích đánh giá thực trạng và khả năng phản ánh tƣơng lai của các chuyên gia giỏi và xử lý thống kê các câu trả lời một cách khoa học. Nhiệm vụ của phƣơng pháp là đƣa ra những dự báo khách quan về tình hình phát triển, cũng nhƣ tƣơng lai phát triển của khoa học kỹ thuật hoặc sản xuất dựa trên việc xử lý có hệ thống các đánh giá dự báo của các chuyên gia.
1.5.2 Ma trận hình ảnh cạnh tranh.
Nhiều doanh nghiệp hiện nay, thông qua phƣơng pháp so sánh trực tiếp các yếu tố nêu trên để đánh giá năng lực cạnh tranh của mình so với đối tác cạnh tranh. Đây là phƣơng pháp truyền thống và phần nào phản ánh đƣợc năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, hạn chế của phƣơng pháp này là không cho phép doanh nghiệp đánh giá tổng quát năng lực cạnh tranh của mình với đối tác cạnh tranh mà chỉ đánh giá đƣợc từng mặt, từng yếu tố cụ thể. Để khắc phục nhƣợc điểm trên, việc nghiên cứu vận dụng ma trận hình ảnh cạnh tranh (Competitive Profile Matrix), qua đó giúp doanh nghiệp so sánh năng lực cạnh tranh tổng thể của mình với các đối thủ trong ngành là một giải pháp mang tính khả thi cao.
Ma trận hình ảnh cạnh tranh cho ta nhận diện những đối thủ cạnh tranh chủ yếu cùng những ƣu thế và nhƣợc điểm của họ. Ma trận này là sự mở rộng ma trận đánh giá các yếu tố bên ngoài bằng cách đƣa vào đó các yếu tố quan trọng của môi trƣờng bên trong để so sánh giữa các đối thủ cạnh tranh trong ngành.
Bước 1: Lập danh mục các yếu tố có vai trò quyết định đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trong ngành(thông thƣờng khoảng từ 10 đến 20 yếu tố)
Bước 2: Phân loại tầm quan trọng từ 0,0 (không quan trọng) đến 1,0 (rất quan trọng) cho từng yếu tố. Tầm quan trọng của mỗi yếu tố tùy thuộc vào mức độ ảnh hƣởng của yếu tố đến khả năng cạnh tranh của công ty trong ngành.
Bước 3: Phân loại từ 1 đến 4 cho từng yếu tố, trong số của mỗi yếu tố tùy thuộc vào khả năng của mỗi công ty. Nhƣ vậy, đây là điểm số phản ánh năng lực cạnh tranh từng yếu tố của doanh nghiếp so với các đối thủ trong ngành kinh doanh.
Bước 4: Tính điểm cho từng yếu tố bằng cách nhân mức độ quan trọng của yếu tố đó với điểm số phân loại tƣơng ứng.
Bước 5: Cộng số điểm của tất cả các yếu tố để xác định tổng số điểm của ma trận
Bảng 1.2 Bảng ma trận hình ảnh cạnh tranh Năng lực Cạnh tranh Trọng số Công ty cần đánh giá Đối thủ 1 Đối thủ 2 Đối thủ 3 Đối thủ 4 ….
Đỉểm Điểm Điêm Điểm Điểm Thông thƣờng khoảng
10→20 yếu tố 0→1.00 1→5 1→5 1→5 1→5 1→5
1.5.3 Ma trận SWOT
Là ma trận đƣợc xây dựng thông qua việc đánh giá các điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp và cơ hội, thách thức của thị trƣờng. ( Hoàng Văn Hải, 2010)
(1) Chiến lƣợc SO
Là chiến lƣợc sử dụng những điểm mạnh bên trong của doanh nghiệp để tận dụng những cơ hội bên ngoài.
(2) Chiến lƣợc WO
Là chiến lƣợc nhằm cải thiện những điểm yếu bên trong bằng cách tận dụng những cơ hội bên ngoài. Đôi khi những cơ hội lớn bên ngoài đang tồn tại, nhƣng doanh nghiệp có những điểm yếu bên trong ngăn cản nó khai thác những cơ hội này.
(3) Chiến lƣợc ST
Là chiến lƣợc sử dụng các điểm mạnh của doanh nghiệp để tránh khỏi hay giảm đi ảnh hƣởng của những mối đe doạ bên ngoài.
(4) Chiến lƣợc WT
Là các chiến lƣợc phòng thủ nhằm làm giảm đi những điểm yếu bên trong và tránh khỏi những mối đe doạ từ bên ngoài.
Chất lƣợng phân tích của ma trận SWOT phụ thuộc vào chất lƣợng thông tin thu thập đƣợc. Cần tránh cái nhìn chủ quan từ một phía, nên tìm kiếm thông tin từ mọi phía : ban giám đốc, khách hàng, đối tác, nhà cung cấp, đối tác chiến lƣợc, tƣ vấn… SWOT cũng có phần hạn chế khi sắp xếp các thông tin với xu hƣớng giản lƣợc. Điều này làm cho nhiều thông tin có thể bị gò ép vào vị trí không phù hợp với bản chất vấn đề.
Ƣu điểm của phân tích SWOT là đơn giản, dễ hình dung, và bao quát đủ các yếu tố, cả trong và ngoài doanh nghiệp. Bởi vậy, việc xây dựng chiến lƣợc kinh doanh và đƣa ra các giải pháp tăng cƣờng năng lực cạnh tranh cần phải phân tích tổng thể các cơ hội thách thức tác động đến doanh nghiệp cũng nhƣ phân tích điểm mạnh, cơ hội đem đến với doanh nghiệp.
TÓM TẮT CHƢƠNG 1
Hệ thống hóa một số lý thuyết về cạnh tranh và lợi thế cạnh tranh, năng lực cạnh tranh. Cùng với việc phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp nói chung, xây dựng khung đánh giá năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp dựa trên sáu yếu tố : 1 hoạt động sản xuất; 2 nguồn nhân lực; 3 nguồn lực tài chính; 4 hoạt động marketing; 5 công tác quản trị kinh doanh; 6 hoạt động nghiên cứu và phát triển. Đƣa ra các công cụ đánh giá năng lƣc cạnh tranh của doanh nghiệp.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG NĂNG LỰC CẠNH TRANH CỦA CÔNG TY CP PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ HUD NHA TRANG 2.1 Phân tích thị trƣờng bất động sản :
2.1.1 Đánh giá thị trƣờng bất động sản Việt Nam :
Theo Bộ Xây dựng, thị trƣờng bất động sản nƣớc ta thời gian qua đã có bƣớc phát triển quan trọng.
Hàng loạt dự án khu nhà ở, khu đô thị đƣợc đầu tƣ xây dựng trên cả nƣớc với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, bảo đảm về chất lƣợng, đa dạng về chủng loại, không chỉ giải quyết tốt nhu cầu chỗ ở bền vững, nâng cao điều kiện sống cho ngƣời dân, mà còn góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn phòng, trung tâm thƣơng mại, khách sạn, nhà hàng... đƣợc đầu tƣ phát triển cả về quy mô cũng nhƣ tính đồng bộ, hiện đại, đã góp phần quan trọng tạo lập cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ phát triển nền kinh tế, thu hút đầu tƣ, tạo nhiều việc làm, thu nhập cho ngƣời dân, góp phần tích cực chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phƣơng và cả nƣớc .
Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản còn thúc đẩy các loại thị trƣờng khác phát triển, nhƣ thị trƣờng xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, thị trƣờng vốn..., nguồn lực đất đai đƣợc khai thác sử dụng ngày càng hiệu quả hơn, đồng thời, thu hút một số lƣợng lớn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài, góp phần tích cực phát triển kinh tế và tăng thu ngân sách nhà nƣớc.
Cơ cấu các chủ thể tham gia thị trƣờng bất động sản từng bƣớc đƣợc hoàn thiện, góp phần cho thị trƣờng phát triển lành mạnh, bền vững. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nƣớc, các đơn vị tƣ vấn, doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng ngày càng lớn mạnh.
Công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản từng bƣớc đƣợc tăng cƣờng. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành từ Trung ƣơng tới địa phƣơng, bƣớc đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt đƣợc, hoạt động của thị trƣờng bất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. (theo Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ƣơng)
Thứ nhất, thị trƣờng bất động sản phát triển thiếu ổn định, khi thì “sốt nóng”, khi thì trầm lắng, thậm chí là “đóng băng”, ảnh hƣởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Thời kỳ thị trƣờng bất động sản phát triển nóng (2007 – 2010), giá BĐS tại các thành phố lớn trong cả nƣớc bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng bản chất và nhu cầu thực của ngƣời dân. Cuối năm 2008 và đầu năm 2009 giá BĐS đã đƣợc đẩy lên đỉnh điểm và cũng chững lại ở mức cao. Đến Quý III/2010 Nhà nƣớc đã có những thay đổi về cơ chề chính sách đối với việc kinh doanh BĐS, chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS…, ngoài ra cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu (gần đây nhất là các nền kinh tế lớn nhƣ Mỹ và các nƣớc phƣơng Tây) chƣa đƣợc củng cố, điều đó đã ảnh hƣởng đến tâm lý của các nhà đầu tƣ, phần lớn khách hàng đã tìm đến kênh trú ẩn mới là vàng, thị trƣờng BĐS có phần chững lại, giá đã giảm xuống tƣơng đối, đặc biệt là từ đầu Quý II năm 2011. Từ đó đến nay thị trƣờng BĐS gặp rất nhiều khó khăn, đóng băng trong thời gian dài. Hầu hết các sản phẩm bất động sản giảm giá từ 20 đến 40 , thậm chí 50 so với năm 2010. Ngƣời dân cũng nhƣ các nhà đầu tƣ mất dần lòng tin vào thị trƣờng.
Thứ hai, cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu, nhất là tại các đô thị. Trong khi nhà ở thƣơng mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao dƣ thừa nhiều, thì nhà ở xã hội quy mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cƣ đô thị còn thiếu trầm trọng, làm cho một bộ phận không nhỏ ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị luôn gặp khó khăn về nhà ở.
Thứ ba, việc đầu tƣ phát triển các sản phẩm bất động sản không theo quy hoạch, chƣa tuân thủ các quy luật của thị trƣờng, tình trạng đầu tƣ tự phát, theo phong trào vẫn còn khá phổ biến; nhiều dự án bất động sản chậm tiến độ, đầu tƣ thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tƣ của xã hội.
Thứ tư, thị trƣờng bất động sản còn thiếu sự minh bạch, tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo chƣa đƣợc khắc phục triệt để. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trƣờng bất động sản không thống nhất, thiếu độ tin cậy, chƣa bảo đảm tính công khai, minh bạch, trong nhiều trƣờng hợp gây bất lợi cho ngƣời mua, làm phát sinh tranh chấp.
Đứng trƣớc tình hình đó, nhiều chủ đầu tƣ thiếu vốn đã hạ giá bán, có những chính sách tiếp thị, khuyến mãi hấp dẫn nhằm sớm thu hồi vốn, thậm chí cắt lỗ. Từ đó nguồn cung trên thị trƣờng BĐS ngày càng dồi dào, đa dạng và phong phú.
Mặc dù Chính phủ đã có những giải pháp nhằm hỗ trợ thị trƣờng vốn, thị trƣờng BĐS, tuy nhiên với tình hình kinh tế hiện nay thì vẫn chƣa nhiều ngƣời sẵn sàng đi vay để đầu tƣ BĐS, các nhà đầu cơ vẫn chƣa sẵn sàng vào cuộc. Họ cho rằng thị trƣờng vẫn còn chầm lắng kéo dài và nhiều rủi ro. Mặt khác nhiều nhà đầu cơ ngắn hạn và nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng vốn vay để đầu tƣ vẫn đang bán tháo, từ đó cán cân Cung - Cầu trên thị trƣờng vẫn chƣa thể thay đổi theo hƣớng có lợi cho các chủ đầu tƣ, cục diện thị trƣờng lúc này vẫn là khủng hoảng thừa.
Tuy nhiên một số ngƣời có nhu cầu thực, hoặc đầu tƣ dài hạn lại cho rằng đây sẽ là cơ hội để có thể mua đƣợc những sản phẩm nhà đất phù hợp, họ sẵn sàng mua khi chọn đƣợc sản phẩm ƣng ý. Hơn nữa diễn biến của thị trƣờng vốn trong thời gian gần đây đã có những chuyển biến tích cực. Việc điều chỉnh lãi suất cho vay giảm dần của các ngân hàng và tổ chức tín dụng nhằm kích thích đầu tƣ và tiêu dùng của ngƣời dân đã bắt đầu có tác dụng… Từ đó nhiều nhà đầu tƣ, ngƣời tiêu dùng đang nhắm tới thị trƣờng BĐS mới để tìm kiếm cơ hội đầu tƣ tiềm năng hơn trong tƣơng lai nhƣ Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang hay một số đô thị loại I khác để đầu tƣ.
Hơn nữa, nhằm từng bƣớc tháo gỡ những khó khăn cho thị trƣờng BĐS, Chính Phủ và Nhà Nƣớc đã và đang từng bƣớc xây dựng hành lang pháp lý liên quan phù hợp hơn nhƣ: Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS … Nới lỏng chính sách tài khóa, hạ lãi suất cho vay, mở rộng đối tƣợng đƣợc vay mua nhà trong gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính Phủ. Theo các nhà phân tích thị trƣờng BĐS, trong năm 2014 thị trƣờng BĐS sẽ có nhiều triển vọng, giá BĐS sẽ ổn định và có thể tăng trở lại trong thời gian tới, từ đó số lƣợng giao dịch thành công sẽ tăng cao hơn.
2.1.2 Đánh giá thị trƣờng bất động sản Nha Trang
Thành phố Nha Trang nằm trên bờ vịnh Nha Trang với một bờ biển đẹp và thơ mộng ở phía Đông, có núi đồi bao quanh ở các phía còn lại, địa thế nhƣ một thành trì tự nhiên vững chãi bao bọc thành phố: lƣng dựa núi, mặt hƣớng ra biển, với 19 hòn đảo lớn nhỏ nằm rải rác. Với phong cảnh núi biển mộng mơ, khí hậu quanh năm mát mẻ, cùng với cơ sở hạ tầng tƣơng đối hiện đại, ngƣời dân hiền hòa, thân thiện, quý mến khách, thành phố Nha Trang sớm đã trở thành trung tâm văn hóa - kinh tế - du
lịch của tỉnh Khánh Hòa và là điểm du lịch sinh thái biển hấp dẫn, có sức lôi cuốn du khách. Là một thành phố ven biển và là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và du lịch của tỉnh Khánh Hòa, Nha Trang đƣợc mệnh danh là hòn ngọc của biển Đông, Viên ngọc xanh vì giá trị thiên nhiên, sắc đẹp cũng nhƣ khí hậu. Tuy nhiên thành phố Nha Trang đƣợc bó hẹp trong “Thung lũng” đƣợc bao bọc bởi núi và biển với tổng diện tích đất tự nhiên là 252,6 km2. Từ đó có thể khẳng định Nha Trang có thể phát triển về các mặt kinh tế, xã hội, thu hút thêm nhiều ngƣời ngoại tỉnh về lao động và sinh sống, nhƣng khó có thể mở rộng về diện tích. Đó vừa là lợi thế vừa là thách thức cho các chủ đầu tƣ BĐS trên địa bàn.
Thành phố Nha Trang có 27 đơn vị hành chính cơ sở: 19 phƣờng và 08 xã. Tính đến tháng 1/2014 dân số của toàn tỉnh Khánh Hòa là 1.175 nghìn ngƣời. Số lƣợng trong độ tuổi lao động (18-35 tuổi): 26,535 nghìn ngƣời. GDP toàn tỉnh đạt: 14,442 tỷ đồng, Tốc độ tăng trƣởng GDP: 8,5 , GDP bình quân đầu ngƣời: 40,3 triệu đồng/ ngƣời. Từ đó có thể thấy mật độ dân số và thu nhập đầu ngƣời ở mức trung bình khá so với cả Nƣớc, đồng nghĩa là sẽ có nhiều ngƣời đủ khả năng mua nhà đất…
Cùng với việc thu nhập cá nhân đƣợc cải thiện và chất lƣợng cuộc sống tốt hơn, khuynh hƣớng hộ gia đình nhỏ hơn dự kiến sẽ tiếp tục tăng mạnh, khiến nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng. Hơn nữa tiềm năng phát triển du lịch tại Nha Trang cũng thu hút thêm nhiều lao động (mua nhà để ở) và nhà đầu tƣ (mua nhà để nghỉ dƣỡng, hoặc cho thuê) ngoại tỉnh, từ đó nhu cầu về nhà ở cũng ngày một tăng lên, trong khi quỹ đất thì có hạn. Vì vậy, giá đất tại Nha Trang đƣợc nhận định là không giảm kể cả có suy