2.3.2.1 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp :
Từ giữa năm nay, thị trƣờng bất động sản (BĐS) ở Nha Trang sôi động trở lại và đang có dấu hiệu phục hồi, sức mua tại một số dự án nhà ở tăng đáng kể. Theo một số chuyên gia BĐS tại Nha Trang, hiện thành phố đang tồn tại hai dòng BĐS có thị trƣờng khá sôi động, gồm BĐS cao cấp dọc đƣờng Trần Phú và BĐS nhà ở tập trung ở phía Tây Nha Trang. Với dòng BĐS cao cấp dọc đƣờng Trần Phú, có thể kể đến loại hình căn hộ cao cấp nằm trong khách sạn (condo - hotel) của Havana, Mƣờng Thanh, Nha Trang Center, The Costa... Hiện những căn hộ này đang bán khá chạy dù giá không rẻ. Đối tƣợng khách hàng nhắm tới chủ yếu là Việt kiều hoặc những ngƣời có tiền mua với mục đích nghỉ dƣỡng và cho thuê lại.
Bên cạnh đó, các dự án nhà ở nằm ở phía Tây Nha Trang cũng đang đƣợc khách hàng quan tâm. Với quy hoạch mở rộng phát triển Nha Trang về phía Tây, hiện nay khu vực này có rất nhiều dự án nhà ở đang chào bán, nhƣ: Khu đô thị (KĐT) mới Lê Hồng Phong 2, KĐT mới Phƣớc Long, Khu biệt thự Giáng Hƣơng, KĐT Mỹ Gia...
Bảng 2.2 : Các dự án BĐS đang triển khai ở Nha Trang
STT Chủ đầu tƣ Dự án Diện tích Giá bán
I. Căn hộ nghỉ dƣỡng, chung cƣ cao cấp
1 Công ty TNHH Hoàn Cầu Căn hộ cao cấp Nha Trang Center
34 triệu / m2
2 CTCP Sông Đà Thăng Long Khu căn hộ chung cƣ cao cấp Dragon Pia
23 triệu / m2 3 Tập đoàn Mƣờng Thanh Group Chung cƣ cao cấp Mƣờng
Thanh
17-22 triệu / m2 4 Công ty cổ phần TD Căn hộ The Costa Nha
Trang
45 triệu / m2
II. Khu đô thị
5 HUD Nha Trang KĐT Phƣớc Long 62.3 ha 5,5- 7,5 triệu / m2
Khu Biệt thự Seapark 77 ha 5,5 - 6 triệu / ha KĐT Vĩnh Thạnh 271.26 ha
6 Công ty TNHH Tƣ Vấn & Đầu Tƣ Trung Tín
Khu đô thị Giáng Hƣơng 15 ha 6 triệu / m2
7 CTCP BĐS Hà Quang Khu đô thị Venesia 8,8 triệu / m2
Khu đô thị Lê Hồng Phong 1
25 ha 6,5 triệu / m2 8 CTCP phát triển đô thị Vĩnh Thái Khu đô thị Mỹ Gia 81.96 ha 7,8 triệu / m2 9 An Viên Group Biệt thự biển An Viên 71.46 ha 14,5 triệu / m2 10 CTCP Đầu tƣ Vinaconex 17 Khu đô thị Vĩnh Điềm
Trung
36.84 ha 7 triệu / m2 Khu đô thị VCN Phƣớc Hải 30 ha 11 triệu /m2 Khu đô thị VCN Phƣớc
Long
20 ha 7 triệu / m2 11 Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Thủ
Thiêm
Khu đô thị Đất Lành 30 ha 5.5 – 7 triệu / m2 12 Công ty CP Xây lắp Vật tƣ Kỹ
thuật
Khu đô thị An Bình Tân 71.69 ha 4.8 triệu / m2 Nguồn : tổng hợp của tác giả
Có thể thấy nguồn cung trên thị trƣờng bất động sản Nha Trang tƣơng đối nhiều, chủ yếu tập trung nhà ở có giá trung bình đến cao. Cạnh tranh trong lĩnh vực diễn ra gay gắt không chỉ các nhà đầu tƣ trong nƣớc mà cả nƣớc ngoài, các nhà đầu tƣ sử dụng nhiều cách thức để thu hút khách hàng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Qua bảng tổng hợp trên cùng với việc xem xét về các yếu tố nguồn vốn, quy mô doanh nghiệp, dự án, sản phẩm, thị trƣờng chính ...tác giả đƣa ra những doanh nghiệp cạnh tranh trực tiếp gồm :
Công ty cổ phần bất động sản Hà Quang ( Ha Quang Land ) đƣợc thành lập
từ năm 2001 với các cổ đông chiến lƣợc là: Công ty Cổ phần Cá Tầm Việt Nam và Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC). Với vốn điều lệ : 500 tỷ đồng .
Hiện nay, Ha Quang Land đang triển khai xây dựng hai (02) dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I và Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II, với tên gọi chung là Khu đô thị Venesia, với mong muốn Venesia sẽ trở thành khu đô thị hiện đại, văn minh và thân thiện.
Hoạt động kinh doanh chính :
- Kinh doanh bất động sản, dịch vụ tƣ vấn về bất động sản, quảng cáo bất động sản.
- Lập dự án đầu tƣ, xây dựng nhà ở các loại, văn phòng, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, siêu thị, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
- Mua bán vật liệu xây dựng.
Công ty CP phát triển đô thị Vĩnh Thái đƣợc thành lập năm 2007 với cổ
đông sáng lập chính là quỹ đầu tƣ Vinaland thuộc tập đoàn VinaCapital quản lý. Công ty đang đầu tƣ vào khu đô thị mới Mỹ Gia, gồm nhiều sản phẩm bất động sản nhƣ: căn hộ, nhà biệt thự, trung tâm mua sắm, cao ốc văn phòng… Với vốn điều lệ 597 tỷ đồng ngay từ khi thành lập, đó là thể hiện cam kết cho mục tiêu xây dựng khu đô thị hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Điều này đã gây sức ép cạnh tranh đối với HUD Nha Trang. Đặc biệt trong điều kiện nhà nƣớc đang siết chặt các khoản vay bất động sản nhƣ hiện nay, các công ty bất động sản khác hầu nhƣ đang co cụm lại vì không có vốn để triển khai thực hiện dự án thì công ty CP phát triển đô thị Vĩnh Thái vẫn có nguồn tài chính mạnh để triển khai dự án của mình.
Công ty cổ phần xây dựng số 17 (Vinaconex 17) là đơn vị thành viên của
Tổng Công ty CP Xuất Nhập Khẩu Xây Dựng Việt Nam (VINACONEX). Đƣợc thành lập năm 2001 dƣới sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng Công ty CP VINACONEX, Công ty
đã xác định chiến lƣợc có thế mạnh là xây lắp và đầu tƣ. Công ty hết sức coi trọng xây dựng đảm bảo chất lƣợng, tiến độ, giá cả hợp lý. Nhờ vậy, Công ty nhận thầu ngày càng nhiều công trình, cùng với việc đầu tƣ có hiệu quả nhiều dự án khu dân cƣ nhƣ : khu đô thị Vĩnh Điềm Trung, khu dân cƣ số 2 đƣờng Tây Lê Hồng Phong và trung tâm đô thị du lịch Bãi Dài.. Với mục tiêu phát triển bền vững, Công ty đã đầu tƣ phƣơng tiện thi công cơ giới hiện đại, phát triển nguồn nhân lực có tay nghề, thực hiện hệ thống quản lý chất lƣợng ISO 9001-2000. Đồng thời Vinaconex 17 đang là nhà đầu tƣ các dự án trung tâm thƣơng mại, các dự án khác để nâng cao hiệu quả kinh doanh, đóng góp ngày càng nhiều cho xã hội.
2.3.2.2 Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn :
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn của công ty đƣợc thể hiện ở 3 khía cạnh :
Thứ nhất : các doanh nghiệp bất động sản hiện đang kinh doanh, có nhu cầu mở rộng thị trƣờng. Đây là đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn đƣợc đánh giá sẽ mang lại nhiều khó khăn cho công ty. Vì nhiều lý do, trong đó phải kể đến nhƣ kinh nghiệm, trình độ công nghệ, năng lực đấu thầu, năng lực tài chính, năng lực thi công…Theo thống kê, hiện cả nƣớc có trên 1.700 doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở và bất động sản. Trong số này, khoảng 484 doanh nghiệp có quy mô vốn từ 10-50 tỷ đồng, xấp xỉ 35 ; doanh nghiệp có vốn từ 50-200 tỷ đồng khoảng 115 đơn vị; trên 50 doanh nghiệp có vốn từ 200-500 tỷ đồng và khoảng 41 doanh nghiệp đạt số vốn trên 500 tỷ đồng
Thứ hai, những doanh nghệp mới tham gia thị trƣờng. Theo báo cáo trong 10 năm qua, số lƣợng các doanh nghiệp tham gia vào đầu tƣ kinh doanh bất động sản đã không ngừng gia tăng. Mỗi năm, số lƣợng này tăng từ 20-30 %. So với năm 2002, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện tăng khoảng 4-5 lần. Điểm mới là không chỉ các doanh nghiệp trong ngành mà cả các đơn vị ngoài ngành cũng dồn vốn tham gia vào lĩnh vực này. Bên cạnh đó, các đơn vị tƣ vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về số lƣợng, quy mô mà còn đủ năng lực để đảm nhận các dự án, công trình nhà ở cao tầng, hiện đại.
Thứ ba: những doanh nghiệp nƣớc ngoài đầu tƣ vào thị trƣờng bât động sản Việt Nam. Hiện nay Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2014 cũng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài. Có thể nói đây là một yếu tố góp phần tạo cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp sẽ chịu nhiều áp lực hơn. Các tập đoàn kinh
doanh bất động sản hàng đầu trên thế giới nhƣ: Sama Dubai, Capitalland, Kepple Land, Gamuda Tập đoàn Nakheel, Tập đoàn Inpyung, Hàn Quốc... đang nhắm đến Việt Nam nhƣ là một điểm đến đầu tƣ quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh doanh của mình. Đây là các đối thủ canh tranh rất mạnh vì các tập đoàn này có tài chính rất mạnh, kinh nghiệm quản lý, triển khai dự án, công nghệ, kỹ thuật thiết kế, thi công,...Thông thƣờng các tập đoàn này sẽ hợp tác với một đơn vị kinh doanh bất động trong nƣớc để thực hiện các dự án, và đi theo các tập đoàn này là một loạt các công ty chuyên về tƣ vấn thiết kế, thi công, quản lý dự án xâm nhập vào thị trƣờng.
2.3.2.3 Khách hàng
Sản phẩm bất động sản của HUD Nha Trang có thể chia làm 3 loại chính là biệt thự cao cấp và căn hộ liền kề, nhà chung cƣ. Khách hàng mua các biệt thự cao cấp: nhóm khách hàng này là nhóm khách hàng có thu nhập cao, trí thức đang làm việc tại các công ty, tập đoàn nƣớc ngoài; Các doanh nhân trẻ có khuynh hƣớng sống trong các khu dân cƣ cao cấp, đƣợc bảo vệ, an ninh nghiêm ngặt với hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng hoàn chỉnh tạo thành một cộng đồng dân cƣ cao cấp. Ngoài ra còn có một số nhà đầu tƣ trong nƣớc có điều kiện mua các biệt thự của HUD Nha Trang để cho ngƣời nƣớc ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam thuê; Việt kiều đủ điều kiện mua căn hộ tại Việt Nam cũng là nhóm khách hàng lớn của công ty.
Khách hàng mua các căn hộ liền kề là nhóm khách hàng có mức thu nhập khá, các gia đình muốn đổi không gian sống chật hẹp sang những căn hộ tiện nghi hiện đại, những nhà kinh doanh bất động sản nhỏ, đầu cơ mua căn hộ để bán…Một nhóm khách hiện nay chiếm số lƣợng đáng kể mua nhà liền kề của HUD Nha Trang là những khách hàng ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhóm khách này có nhu cầu mua nhà để tiện cho việc nghỉ ngơi, du lịch tại Nha Trang.
Khách hàng mua chung cƣ là nhóm khách hàng có khả năng chi trả thấp, những cặp vợ chồng trẻ, ngƣời độc thân, các gia đình mua nhà ở xã hội…
2.3.2.4 Nhà cung cấp
a. Quỹ đất
Đây là yếu tố đầu vào rất quan trọng đối với các công ty kinh doanh bất động sản. Có nhiều cách để dành đƣợc quỹ đất triển khai dự án:
Quỹ đất đƣợc Ủy ban nhân dân thành phố giao thực hiện dự án. Hiện nay, thành phố Nha Trang đang có chủ trƣơng đầu tƣ xây dựng các công trình lớn để chỉnh trang
đô thị và chuyển hƣớng phát triển đô thị về phía Tây thành phố Nha Trang. Các khu đất này có vị trí đắc địa, thuận lợi về mặt giao thông, vị trí gần trung tâm nhƣng chủ yếu là đất ruộng, ngập úng, khu dân cƣ tạm bợ, thiếu cơ sở hạ tầng… không đƣợc quy hoạch bài bản gây mất mỹ quan thành phố. Bằng mối quan hệ, kinh nghiệm, uy tín của mình, HUD Nha Trang đã đƣợc giao làm chủ đầu tƣ của 3 dự án khu đô thị mới Phƣớc Long, khu đô thị Vĩnh Thái, khu biệt thự Seapark . HUD Nha Trang đã phối hợp với ban bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của thành phố để thực hiện công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng.
Mua lại quỹ đất của các doanh nghiệp đã đƣợc Ủy ban nhân dân thành phố giao đất, cho thuê đất nhƣng thiếu nguồn vốn, kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án.
Trƣờng hợp doanh nghiệp đã đƣợc giao đất, thuê đất, xin đƣợc dự án đầu tƣ, sau đó kêu gọi một doanh nghiệp khác hợp tác về nguồn vốn thực hiện, công nghệ quản lý, khai thác sau đó phân chia lợi nhuận thu đƣợc theo tỷ lệ. HUD Nha Trang thƣờng không sử dụng phƣơng pháp này vì sẽ gặp khó khăn trong việc quản lý, phân chia lợi nhuận, trong khi HUD Nha Trang có đủ nguồn lực cũng nhƣ kinh nghiệm để triển khai thực hiện dự án một cách độc lập. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
b. Nhà tƣ vấn và nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng
Với mục tiêu phát triển các dự án một cách chuyên nghiệp, đảm bảo chất lƣợng, đƣờng nét kiến trúc hiện đại hài hòa với văn hóa truyền thống, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về công năng sử dụng. HUD Nha Trang đã và đang tiến hành xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lƣợc lâu dài với các nhà tƣ vấn có trình độ chuyên môn cao. Một số đơn vị tƣ vấn mà HUD Nha Trang hiện đã và đang hợp tác:
WOOD + ZAPATA Inc., (Mỹ) Đƣợc thành lập năm 1996, WOOD + ZAPATA đã cung cấp nhiều dịch vụ nhƣ thiết kế kiến trúc, thiết kế kỹ thuật, thiết kế nội thất, thiết kế quy hoạch và dịch vụ quản lý xây dựng. Với đội ngũ kiến trúc sƣ và cán bộ chuyên nghiệp thực sự đáp ứng đƣợc tất cả những yêu cầu về quản lý chuyên nghiệp cho nhiều dự án.
Công ty cổ phần Tƣ vấn đầu tƣ và xây dựng HUD-CIC là Công ty có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực lập dự án đầu tƣ các khu đô thị mới, lập qui hoạch chi tiết các khu đô thị mới, thiết kế các chung cƣ cao tầng, thiết kế hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới.
Công ty cổ phần đầu tƣ và xây dựng HUD4 là công ty có kinh nghiệm trong thi công các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, công trình kỹ thuật hạ tầng trong các khu đô thị và khu công nghiệp; thi công xây lắp hệ thống cấp thoát nƣớc và môi trƣờng, nạo vét sông, ngòi, kênh mƣơng... HUD 4 hiện đang là nhà thầu, cũng nhƣ cung cấp nhiều vật liệu xây dựng của nhiều công trình hiện nay của HUD Nha Trang.
Nhà cung cấp nguyên vật liệu xây dựng: nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thi công, HUD Nha Trang không ngừng mở rộng tìm kiếm các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nhƣ : xi măng Lâm Thao, xi măng Hoàng thạch, xi măng Hà Tiên, nhà máy thép Hòa Phát, thép Pomina, Thép Việt Nhật, Nhà máy gạch tuynel Ninh Hòa.. Đặc biệt là một số vật liệu đƣợc mua ngay tại nơi khai thác nhằm đảm bảo nguồn hàng và giá cả nhƣ : mỏ đá Hòn Ngang, mỏ đá Vạn Khánh, mỏ cát Khánh Sơn…
c. Ngân hàng
Đặc trƣng của ngành kinh doanh bất động sản là tỷ lệ sử dụng vốn vay rất lớn để tiến hành thực hiện dự án, vì vậy HUD Nha Trang có mối quan hệ tín dụng tốt với các tổ chức tín dụng. Các dự án do HUD Nha Trang thực hiện đều là dự án với tổng mức đầu tƣ lớn đòi hỏi phải có sự hợp vốn của nhiều ngân hàng. HUD Nha Trang đã và đang xây dựng mối quan hệ hợp tác chiến lƣợc với các ngân hàng lớn trong nƣớc nhƣ Ngân hàng đầu tƣ phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng thƣơng mại cổ phần ngoại thƣơng Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng công thƣơng Việt Nam (VietinBank), ngân hàng quân đội , ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội-SHB...
2.3.2.5 Sản phẩm thay thế
Bất động sản là một sản phẩm đặc biệt, có những đặc trƣng riêng, là kết hợp của nhiều loại sản phẩm của nhiều ngành khác nhau. Đây là một sản phẩm rất phức tạp, có một không hai, không có một sản phẩm bất động sản nào giống sản phẩm khác. Một phần vì trong thành phần chính cấu tạo nên bất động sản chính là đất đai, mà đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và có tính khác biệt. Đất đai ở vị trí khác nhau thì khác nhau về giá trị và không bao giờ có một vị trí khác tƣơng tự. Tiếp đó để có đƣợc một sản phẩm bất động sản đòi hỏi sự kết hợp một cách hoàn hảo các sản phẩm từ các