2.3.1.1 Môi trường kinh tế : a. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Từ khi nổ ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế ở Mỹ, rồi lan sang Châu Âu và ảnh hƣởng đến toàn thế giới, nền kinh tế của nƣớc ta từ đó cũng bị tác động mạnh vì nền kinh tế phụ thuộc phần lớn vào xuất khẩu. Tăng trƣởng kinh tế suy giảm thể hiện qua bảng 2.1:
Bảng 2.1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây của Việt Nam và Khánh Hòa
Năm Tốc độ tăng trƣởng GDP Việt Nam Tốc độ tăng trƣởng GDP Khánh Hòa 2008 6,31 % 10,4 % 2009 5,32 % 10,84 % 2010 6,78 % 10,8 % 2011 5,89 % 11,55 % 2012 5,3 % 8,5 % 2013 5,43 % 8,3 % 2014 5,62 % 8,55 %
Hiện nay, kinh tế thế giới lại chịu cuộc khủng hoảng nợ công diễn ra trầm trọng gây ảnh hƣởng đến việc phục hồi kinh tế của các quốc gia. Thị trƣờng BĐS bị tác động mạnh dẫn đến hàng chục ngàn doanh nghiệp BĐS ngƣng hoạt động, nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô, giảm đầu tƣ, tồn kho bất động sản cao (tổng giá trị tồn kho bất động sản gần 92.700 tỷ).
Tuy nhiên nhìn vào tốc độ tăng trƣởng kinh tế 2 năm trở lại đây, cho thấy kinh tế Việt Nam đang có dấu hiệu phục hồi, đây là tín hiệu đáng mừng cho các doanh nghiệp nói chung và thị trƣờng BĐS nói riêng.
Trƣớc khó khăn của tình hình kinh tế thế giới, tỉnh Khánh Hòa tập trung chỉ đạo quyết liệt thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội. Khánh Hòa là một trong những tỉnh thành có đóng góp GDP cao nhất cả nƣớc. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế tuy có sụt giảm những năm gần đây nhƣng cũng duy trì ở mức cao. Có đƣợc kết quả khả quan đó là nhờ sự đóng góp của ngành công nghiệp – xây dựng, và dịch vụ - du lịch. Đây đƣợc xem là một thuận lợi cho các doanh nghiệp BĐS.
b. Dòng vốn FDI :
Những năm gần đây thị trƣờng BĐS Việt Nam đã không chỉ thiếu vốn từ các ngân hàng, mà còn có thêm sự suy giảm của dòng vốn FDI vào lĩnh vực này. Theo số liệu của Cục Đầu tƣ nƣớc ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, tổng vốn đầu tƣ nƣớc ngoài cho lĩnh vực BĐS tính đến năm 2013 đã sụt giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua. Khi chỉ đạt con số 884 triệu USD, chiếm khoảng 4,2 tổng vốn đăng ký, trong khi năm 2010 lĩnh vực này chiếm 34,3 tổng vốn đăng ký .
Thị trƣờng đang trông chờ nguồn vốn ngoại nhƣ một cánh cửa khai thông cho các dự án trong nƣớc đang đầu tƣ dang dở, không có khả năng hoàn thiện do thiếu vốn. Tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu khiến lƣợng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh, cùng với những khó khăn nội tại của nền kinh tế nhƣ sự suy giảm kinh tế, sản xuất kinh doanh gặp nhiều khó khăn, tổng cầu nền kinh tế thấp, nợ xấu của nền kinh tế chƣa đƣợc giải quyết triệt để... đƣợc coi là những nguyên nhân khiến vốn đầu tƣ FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam sụt giảm mạnh.
Theo báo cáo từ Sở Kế hoạch và Đầu tƣ tỉnh Khánh Hoà, đến năm 2014, sau 10 năm thực hiện kế hoạch thu hút FDI vào địa phƣơng, tỉnh đã thu hút đƣợc 84 dự án FDI trong các lĩnh vực nhƣ: công nghiệp, du lịch – dịch vụ; lĩnh vực chế biến và nuôi
trồng thủy sản; lĩnh vực thƣơng mại - dịch vụ - sản xuất phần mềm, đứng thứ 29/63 tỉnh thành trong cả nƣớc. Tuy nhiên dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS còn yếu, các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài có tâm lý e ngại khi đầu tƣ vào lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro .
c. Lãi suất ngân hàng :
Lãi suất ngân hàng rất cao tồn tại trong thời gian dài, khiến hàng loạt doanh nghiệp trong nƣớc khó vay vốn nên dẫn đến phá sản, thu hẹp sản xuất, hàng tồn kho rất lớn. Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, nhà nƣớc đã điều chỉnh chính sách tiền tệ, hoạt động ngân hàng. Theo đó từ năm 2012 đến nay mặt bằng lãi xuất giảm mạnh, đến nay lãi suất cho vay khoảng 9-12 / năm, trở về lãi suất của năm 2005- 2006. Lãi suất không còn là cản trở đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Có thể nói đây là cơ hội cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn.
d. Lạm phát:
Do lãi suất ngân hàng từ năm 2011 đến gần cuối năm 2012 quá cao, khiến cho nguồn tiền đƣa vào sản xuất, kinh doanh rất hạn chế nên nguồn cung hàng hóa cho xã hội bị co lại. Do vậy, giá cả của những mặt hàng tiêu dùng thiết yếu liên tục tăng, đẩy chỉ số CPI lên trên 2 con số. Đời sống của phần lớn ngƣời dân bị ảnh hƣởng nặng, sản xuất kinh doanh đình đốn. Để nhanh chóng giải quyết tình trạng này, chính phủ quyết tâm với nhiều biện pháp nhƣ hạn chế chi tiêu công cho những dự án chƣa thật sự cần thiết, thắt chặt chính sách tài khóa, ổn định cán cân kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Nhờ đó mà lạm phát đã giảm xuống dƣới còn 1 con số. Cụ thể năm 2012 lạm phát 8 , năm 2013 là 6.04 (mức lạm phát thấp nhất 10 năm qua)
2.3.1.2 Môi trường chính trị và pháp luật
Trong nhiều năm qua, tình hình an ninh, chính trị, trât tự an toàn xã hội ở nƣớc ta nói chung và Khánh Hòa nói riêng vẫn đƣợc bảo đảm và ổn định mặc dù tình hình ngoài nƣớc có nhiều bất ổn.
Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của tỉnh Khánh Hoà đƣợc đánh giá cơ bản là khá trong các tỉnh thành của cả nƣớc. Từ năm 2008 đến năm 2013, Khánh Hoà đã có 5 năm đƣợc xếp vào nhóm điều hành có chất lƣợng khá. Tuy nhiên năm 2013 chỉ số CPI có sự sụt giảm đáng kể, vì vậy UBND Tỉnh quyết tâm và đƣa ra nhiều giải pháp nhằm cải thiện những chỉ tiêu cạnh tranh còn yếu nhƣ các thủ tục liên quan đến doanh nghiệp, lắng nghe và giải quyết thấu đáo các khó khăn của doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực đất đai, quy hoạch, xuất nhập khẩu, thuế, thị trƣờng, giá
cả…. Bên cạnh đó, tỉnh Khánh Hòa đang từng bƣớc cải cách hành chính nhằm góp phần phát huy dân chủ, tăng cƣờng đồng thuận xã hội, tăng mức độ hài lòng cho các cá nhân và tổ chức. Từ đó tạo môi trƣờng thuận lợi cho ngƣời dân và doanh nghiệp.
Thực tế nhiều năm qua, ngành kinh doanh bất động sản có vai trò hết sức quan trọng không những trong phát triển kinh tế mà còn có tác động lớn trong lĩnh vực chính trị, xã hội tỉnh Khánh Hòa. Sự bình ổn của thị trƣờng bất động sản góp phần ổn định mối trƣờng sống cho ngƣời dân, giúp ngƣời dân an cƣ lập nghiệp. Tuy nhiên hiện nay thị trƣờng bất động sản gặp nhiều khó khăn, hàng tồn kho nhiều, dẫn đến nhiều lãng phí nguồn tài nguyên đất đai và nguồn vốn của xã hội, gây tâm lý căng thẳng cho xã hội. Hơn thế nữa, tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, giá đền bù giữa ngƣời dân và doanh nghiệp còn nhiều dẫn đến nhiều hệ lụy, nhƣ chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, giảm uy tín doanh nghiệp, dƣ luận xã hội, tâm lý hoang mang của ngƣời dân… Vì thế, nhà nƣớc cố gắng hoàn thiện những thủ tục pháp lý, hệ thống pháp luật nhằm điều tiết thị trƣờng bất động sản đi đúng định hƣớng và phát huy thế mạnh. Cụ thể luật kinh doanh bất động sản năm 2006, luật nhà ở 2014 cùng với các bộ luật có liên quan khác, nhƣ bộ luật dân sự, luật đầu tƣ, luật đất đai, luật xây dựng, luật thuế sử dụng đất luật doanh nghiệp... đã hình thành nên hành lang pháp lý tƣơng đối hoàn chỉnh để điều tiết thị trƣờng bất động sản, bao gồm cả việc tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu, quản lý khai thác, sử dụng sản phẩm bất động sản, cũng nhƣ quản lý các chủ thể tham gia thị trƣờng.
Công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản từng bƣớc đƣợc tăng cƣờng. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản đƣợc hình thành từ Trung ƣơng tới địa phƣơng, bƣớc đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản. Hệ thống kết cấu hạ tầng cho thị trƣờng bất động sản, nhƣ hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản, hệ thống cung cấp dịch vụ tƣ vấn, quản lý bất động sản... đang hình thành và đi vào hoạt động.
2.3.1.3 Môi trường văn hóa, xã hội, tự nhiên
Khánh Hòa là một trong những tỉnh thành có vị trí địa lý, điều kiện thiên nhiên ƣu đãi, khí hậu ôn hòa quanh năm, dịch vụ phát triển, tài nguyên thiên nhiên phong phú, đƣợc xem là nơi sinh sống lý tƣởng của ngƣời dân. Bên cạnh đó theo kế hoạch xây dựng, phát triển tỉnh Khánh Hòa đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, tỉnh
Khánh Hòa sẽ trở thành đô thị trực thuộc Trung ƣơng, trong đó TP.Nha Trang là đô thị hạt nhân. Đây đƣợc xem là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản tại địa phƣơng.
Tính trên phạm vi toàn quốc, Nha Trang – Khánh Hòa vẫn là một nơi thu hút dân cƣ từ nơi khác đến học tập và làm ăn sinh sống. Theo số liệu thống kê trung bình mỗi năm dân số tỉnh tăng thêm 10.000 ngƣời. Thu nhập bình quân đầu ngƣời Khánh Hòa là một trong những tỉnh thành phố có thu nhập bình quân đầu ngƣời cao nhất nƣớc. Điều này góp phần tác động làm tăng số lƣợng và giá cả của các bất động sản trên thị trƣờng.
Hiện nay quy mô của các hộ gia đình đang có xu hƣớng nhỏ hơn sẽ có ảnh hƣởng đến việc tăng nhu cầu về nhà ở và đặc biệt nhu cầu về căn hộ có diện tích nhỏ, giá thấp .
2.3.1.4 Môi trường công nghệ
Hiện nay, sự phát triển và ứng dụng khoa học công nghệ là quốc sách hàng đầu, là một trong những động lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế xã hội. Nhận thức đƣợc tầm quan trọng, tỉnh Khánh Hòa chú trọng nghiên cứu ứng dụng và triển khai khoa học công nghệ, gắn kết chặt chẽ giữa nghiên cứu ứng dụng khoa học với các hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa. Xác định phát triển khoa học công nghệ dựa trên nội lực của tỉnh, về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và tài nguyên con ngƣời của Khánh Hòa, dựa trên cơ sở khai thác hiệu quả những lợi thế so sánh của tỉnh. Mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 đƣa Khánh Hòa trở thành trung tâm khoa học công nghệ, góp phần quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc.
Việc ứng dụng nhanh và rộng rãi, có hiệu quả công nghệ thông tin, công nghệ phần mềm, đã góp phần giúp các doanh nghệp quản lý hiệu quả, giảm việc sử dụng nhân lực. Đặc biệt công nghệ khai thác khoáng sản mới, công nghệ sản xuất nguyên vật liệu mới trong xây dựng, góp phần tạo ra những sản phẩm nhà ở hiện đại, tốn ít chi phí, vững chắc, độ bền cao.
Trong lĩnh vực xây dựng hiện nay, việc ứng dụng công nghệ trong quy trình xây dựng nhà, xây dựng khu đô thị mới đã góp phần thay đổi chất lƣợng công trình và cả thời gian thi công.
doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh bất động sản sở hữu công nghệ mới, hiện đại. Nhƣng đồng thời cũng là áp lực cho những doanh nghiệp sử dụng công nghệ lỗi thời, vì công nghệ đang tác động trực tiếp lên chi phí sản xuất của mỗi doanh nghiệp.
2.3.2 Môi trƣờng vi mô:
2.3.2.1 Đối thủ cạnh tranh trực tiếp :
Từ giữa năm nay, thị trƣờng bất động sản (BĐS) ở Nha Trang sôi động trở lại và đang có dấu hiệu phục hồi, sức mua tại một số dự án nhà ở tăng đáng kể. Theo một số chuyên gia BĐS tại Nha Trang, hiện thành phố đang tồn tại hai dòng BĐS có thị trƣờng khá sôi động, gồm BĐS cao cấp dọc đƣờng Trần Phú và BĐS nhà ở tập trung ở phía Tây Nha Trang. Với dòng BĐS cao cấp dọc đƣờng Trần Phú, có thể kể đến loại hình căn hộ cao cấp nằm trong khách sạn (condo - hotel) của Havana, Mƣờng Thanh, Nha Trang Center, The Costa... Hiện những căn hộ này đang bán khá chạy dù giá không rẻ. Đối tƣợng khách hàng nhắm tới chủ yếu là Việt kiều hoặc những ngƣời có tiền mua với mục đích nghỉ dƣỡng và cho thuê lại.
Bên cạnh đó, các dự án nhà ở nằm ở phía Tây Nha Trang cũng đang đƣợc khách hàng quan tâm. Với quy hoạch mở rộng phát triển Nha Trang về phía Tây, hiện nay khu vực này có rất nhiều dự án nhà ở đang chào bán, nhƣ: Khu đô thị (KĐT) mới Lê Hồng Phong 2, KĐT mới Phƣớc Long, Khu biệt thự Giáng Hƣơng, KĐT Mỹ Gia...
Bảng 2.2 : Các dự án BĐS đang triển khai ở Nha Trang
STT Chủ đầu tƣ Dự án Diện tích Giá bán
I. Căn hộ nghỉ dƣỡng, chung cƣ cao cấp
1 Công ty TNHH Hoàn Cầu Căn hộ cao cấp Nha Trang Center
34 triệu / m2
2 CTCP Sông Đà Thăng Long Khu căn hộ chung cƣ cao cấp Dragon Pia
23 triệu / m2 3 Tập đoàn Mƣờng Thanh Group Chung cƣ cao cấp Mƣờng
Thanh
17-22 triệu / m2 4 Công ty cổ phần TD Căn hộ The Costa Nha
Trang
45 triệu / m2
II. Khu đô thị
5 HUD Nha Trang KĐT Phƣớc Long 62.3 ha 5,5- 7,5 triệu / m2
Khu Biệt thự Seapark 77 ha 5,5 - 6 triệu / ha KĐT Vĩnh Thạnh 271.26 ha
6 Công ty TNHH Tƣ Vấn & Đầu Tƣ Trung Tín
Khu đô thị Giáng Hƣơng 15 ha 6 triệu / m2
7 CTCP BĐS Hà Quang Khu đô thị Venesia 8,8 triệu / m2
Khu đô thị Lê Hồng Phong 1
25 ha 6,5 triệu / m2 8 CTCP phát triển đô thị Vĩnh Thái Khu đô thị Mỹ Gia 81.96 ha 7,8 triệu / m2 9 An Viên Group Biệt thự biển An Viên 71.46 ha 14,5 triệu / m2 10 CTCP Đầu tƣ Vinaconex 17 Khu đô thị Vĩnh Điềm
Trung
36.84 ha 7 triệu / m2 Khu đô thị VCN Phƣớc Hải 30 ha 11 triệu /m2 Khu đô thị VCN Phƣớc
Long
20 ha 7 triệu / m2 11 Công Ty Cổ Phần Đầu Tƣ Thủ
Thiêm
Khu đô thị Đất Lành 30 ha 5.5 – 7 triệu / m2 12 Công ty CP Xây lắp Vật tƣ Kỹ
thuật
Khu đô thị An Bình Tân 71.69 ha 4.8 triệu / m2 Nguồn : tổng hợp của tác giả
Có thể thấy nguồn cung trên thị trƣờng bất động sản Nha Trang tƣơng đối nhiều, chủ yếu tập trung nhà ở có giá trung bình đến cao. Cạnh tranh trong lĩnh vực diễn ra gay gắt không chỉ các nhà đầu tƣ trong nƣớc mà cả nƣớc ngoài, các nhà đầu tƣ sử dụng nhiều cách thức để thu hút khách hàng.
Qua bảng tổng hợp trên cùng với việc xem xét về các yếu tố nguồn vốn, quy mô doanh nghiệp, dự án, sản phẩm, thị trƣờng chính ...tác giả đƣa ra những doanh nghiệp cạnh tranh trực tiếp gồm :
Công ty cổ phần bất động sản Hà Quang ( Ha Quang Land ) đƣợc thành lập
từ năm 2001 với các cổ đông chiến lƣợc là: Công ty Cổ phần Cá Tầm Việt Nam và Tổng công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC). Với vốn điều lệ : 500 tỷ đồng .
Hiện nay, Ha Quang Land đang triển khai xây dựng hai (02) dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I và Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II, với tên gọi chung là Khu đô thị Venesia, với mong muốn Venesia sẽ trở thành khu đô thị hiện đại, văn minh và thân thiện.
Hoạt động kinh doanh chính :
- Kinh doanh bất động sản, dịch vụ tƣ vấn về bất động sản, quảng cáo bất động sản.