- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
2.2.3. Quy định về việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng la
nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai
Theo quy định tại khoản 4, Điều 3, Thông tƣ 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 của Bộ Tài chính:
"Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản" [ 2].
Giá chuyển nhƣợng quy định tại Điều 5 Thông tƣ 161/2009/TT-BTC: Giá chuyển nhƣợng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhƣợng. Riêng trƣờng hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhƣợng thấp hơn mức giá đất do UBNDỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do UBNDỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do UBNDỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng.
Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
Formatted: Space Before: 12 pt, Line spacing: Exactly 22.1 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22.1 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Thuế suất quy định tại Điều 5 Thông tƣ 161/2009/TT-BTC: Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc áp dụng theo một trong hai thuế suất sau đây:
(i) Thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế
Áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chịu thuế, mức thuế này áp dụng đối với các trƣờng hợp cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định đƣợc giá chuyển nhƣợng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng.
Công thức tính thuế theo hƣớng dẫn tại Công văn số 3929/TCT- TNCN ngày 24/09/2009 của Tổng cục thuế nhƣ sau:
Thuế TNCN
phải nộp = Giá chuyển nhƣợng - Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng x chuyển nhƣợng Thuế suất 25%
Trong đó:
- Giá chuyển nhƣợng: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng cho ngƣời mua mới phần vốn và quyền mua nền, căn hộ.
- Giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng: là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hƣởng quyền mua nhà, mua căn hộ đã ký với Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng (nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
Giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng cụ thể đối với một số trƣờng hợp đƣợc xác định nhƣ sau:
a. Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tƣơng ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng đƣợc xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
b. Đối với các trƣờng hợp mới chỉ góp một phần vốn (chƣa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc xác định nhƣ sau:
Giá vốn của hợp đồng
chuyển nhƣợng = góp theo hợp đồng Tổng số vốn phải - Phần vốn góp còn thiếu (chƣa nộp)
Giá vốn của hợp đồng chuyển nhƣợng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - Phần vốn góp còn thiếu (chƣa nộp)
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 3, Nghị địnhThông tƣ số 113/2011/TT- BTCNĐ-CP thì:
"Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập" [ 5].
(ii) Thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhƣợng
Theo quy định tại khoản 2, Điều 6, Thông tƣ số 161/2009/TT-BTC: ""Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng"" [2].
Ngoài ra, theo quy định sửa đổi mới nhất tại Điều 3 Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC thì:
"Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thu nhập cá nhân thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn
Formatted: Space After: 9 pt, Line spacing: Exactly 23 pt
Formatted Table
Formatted: Font: 12 pt, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt
định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [
5].
Cơ quan thu thuế (Khoản 4, Điều 2, Thông tƣ số 12/2011/TT-BTC): Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tại Chi cục Thuế địa phƣơng nơi có bất động sản chuyển nhƣợng hoặc tại tổ chức, cá nhân đƣợc cơ quan thuế ủy nhiệm thu thuế (chủ đầu tƣ dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới cấp I, cấp II và sàn giao dịch bất động sản).
Hồ sơ khai thuế:
Trƣớc đây, theo quy định tại Khoản 4, Điều 2, Thông tƣ số 12/2011/TT-BTC thì hồ sơ khai thuế bao gồm (Khoản 4, Điều 2, Thông tƣ số 12/2011/TT-BTC):
- Hợp đồng chuyển nhƣợng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai đã đƣợc công chứng. Nếu chuyển nhƣợng từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình hợp đồng chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai lần trƣớc.
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án.
- Tờ khai thuế TNCN thu nhập cá nhân mẫu số 11/KK-TNCN (Ban ban hành kèm theo Thông tƣ số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính). Khi kê khai chỉ tiêu (04) trên mẫu tờ khai thì phản ánh Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold
Ngoài ra, theo hƣớng dẫn tại Công văn số 6969/CT-TTHT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của Cục thuế thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh thì hồ sơ khai kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân còn có các tài liệu liên quan để làm căn cứ tính thuế TNCN nhƣ: hợp đồng góp vốn mua căn hộ-nền nhà, hợp đồng chuyển quyền mua căn hộ-nền nhà, các chứng từ thanh toán tiền và các hóa đơn, chứng từ của các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhƣợng (nếu có).
Hiện nay Thông tƣ số 12/2011/TT-BTC đã hết hiệu lực và đƣợc thay thế bằng Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC. Tuy nhiên, trong quy định sửa đổi tại Thông tƣ 113/2011/TT-BTC lại không có hƣớng dẫn về hồ sơ, trình tự, thủ tục kê khai thuế.