- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
2.2.4.1. Bất hợp lý khi thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng (bao gồm cả phần vốn chưa góp)
gồm cả phần vốn chưa góp)
Theo hƣớng dẫn tại Công văn số 3929/TCT-TNCN ngày 24 tháng 9 năm 2009 của Tổng Cục thuế thì phần vốn chƣa góp chỉ đƣợc trừ vào giá vốn của hợp đồng chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp tính thuế suất 25%, trong trƣờng hợp mức thuế nộp 2% thì không đƣợc trừ phần vốn chƣa góp mà phải tính trên cả giá trị hợp đồng đã ký ban đầu. Quy định này đã làm tăng gánh nặng cho ngƣời nộp thuế với số tiền thuế phải nộp cao hơn rất nhiều. Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A có hợp đồng góp vốn mua căn hộ trị giá 6 tỉ đồng nhƣng mới góp đƣợc 20%, tƣơng đƣơng 1,2 tỉ đồng. Khi chuyển nhƣợng bằng với giá mua ban đầu, thuế 2% đƣợc tính trên 6 tỉ đồng chứ không đƣợc tính trên phần vốn thực góp 1,2 tỉ đồng. Theo cách tính của cơ quan thuế thì số tiền thuế sẽ là 6.000.000.000 x 2% = 120.000.000 đồng, còn nếu tính theo số vốn thực góp thì tiền thuế chỉ có 1.200.000.000 x 2% = 24.000.000 đồng.
Cách tính thuế này đã tính thuế trên cả doanh thu dự kiến phát sinh trong tƣơng lai. Ông A cam kết góp 6 tỉ đồng nhƣng mới chỉ góp có 1,2 tỉ đồng và đã chuyển nhƣợng cho ngƣời khác, ngƣời này sẽ tiếp tục thực hiện phần cam kết góp vốn cho đủ 6 tỉ đồng nhƣng ông A vẫn phải nộp đủ thuế cho toàn bộ phần vốn mà mình đã cam kết góp. Nếu theo nguyên tắc thuế chỉ tính trên những gì đã phát sinh, việc cơ quan thuế áp luôn 2% trên giá trị hợp đồng đã khiến ngƣời chuyển nhƣợng hợp đồng góp vốn phải chịu thuế suất rất cao chứ không chỉ là 2%.
2.2.4.2. Hướng dẫn cụ thể về ""không xác định được giá vốn""
Theo quy định tại Điều 6, Thông tƣ số 161/2009/TT-BTC: ""Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng"" [
2]. Tuy nhiên, các văn bản pháp luật có liên quan lại không có quy định nào hƣớng dẫn nhƣ thế nào thì đƣợc xem là ""không xác định đƣợc giá vốn"". Hiện nay, việc chứng minh mình thuộc trƣờng hợp tính thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng là nghĩa vụ của bên nộp thuế nhƣng cán bộ thuế mới là ngƣời kiểm tra hồ sơ và quyết định có áp dụng thuế suất 2% hay không? Trong khi đó những tài liệu, giấy tờ nhƣ thế nào là đủ cơ sở để chứng minh giá vốn lại không đƣợc hƣớng dẫn cụ thể nên rất dễ xảy ra trƣờng hợp cán bộ thuế không chấp nhận các giấy tờ do bên chuyển nhƣợng cung cấp, gây bất lợi cho ngƣời nộp thuế. Ví dụ: Theo hƣớng dẫn tại Công văn số 3929/TCT-TNCN ngày 24 tháng 9 năm 2009 của Tổng cục thuế ""trường hợp hợp đồng gốc đã chuyển qua nhiều chủ nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng sau này thì nộp theo mức thuế suất 2%"" [46
]. Căn cứ vào hƣớng dẫn này rất nhiều trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng qua nhiều chủ đều bị áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng mặc dù ngƣời nộp thuế đã đƣa ra các giấy tờ chứng minh giá gốc nhƣ: hợp đồng gốc có ghi rõ giá (mỗi lần chuyển nhƣợng đƣợc xác nhận bằng phụ lục hợp đồng, biên
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Condensed by 0.2 pt
bản đặt cọc có xác định giá mua có đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản lúc mua, văn bản xác nhận các lần góp vốn của chủ đầu tƣ...) Cán bộ thuế cho rằng các giấy tờ này chƣa đủ cơ sở chứng minh giá vốn, yêu cầu ngƣời nộp thuế phải cung cấp chứng từ thanh toán qua ngân hàng trong khi không có quy định pháp luật nào buộc các cá nhân sang nhƣợng phải thanh toán qua ngân hàng.
Việc chƣa có hƣớng dẫn cụ thể về ""xác định giá vốn"" còn làm phát sinh tình trạng ngƣời mua nhà chuyển nhƣợng hợp đồng với giá chuyển nhƣợng thấp hơn giá mua ban đầu vẫn phải đóng thuế. Theo quy định của pháp luật bên chuyển nhƣợng hợp đồng góp vốn sẽ bị áp dụng một trong hai mức thuế, đó là áp thuế suất 2% trên toàn bộ giá chuyển nhƣợng và 25% trên khoản chênh lệch giá chuyển nhƣợng và giá vốn với điều kiện chứng minh đƣợc giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng. Tuy nhiên, hiện nay việc áp thuế 25% trên giá chênh lệch là rất khó bởi vì không một cơ quan nào có thể xác định đƣợc giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế và không rõ nhƣ thế nào là ""xác định đƣợc giá vốn"". Cán bộ thuế không chấp nhận giấy tờ viết tay, thậm chí giá bán ghi trên hợp đồng công chứng là căn cứ hợp pháp chứng minh giá vốn vì không đƣợc coi là hóa đơn chứng từ. Vì vậy cơ quan thuế vẫn áp mức thuế 2%/giá trị góp vốn nhƣ hình thức ấn định thuế. Nhƣ vậy, mặc dù về nguyên tắc thuế thu nhập cá nhân chỉ phát sinh khi có thu nhập nhƣng trong trƣờng hợp này khi chuyển nhƣợng hợp đồng bị ""lỗ vốn"" ngƣời dân vẫn phải nộp thuế.