- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
2.1.23.2. Hợp đồng góp vốn để được phân chia lợi nhuận là nhà ở hình thành trong tương la
hình thành trong tương lai
Một là,2.1.2.2.1. X xử lý trường hợp các hợp đồng góp vốn đã ký trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực
Formatted: Line spacing: Exactly 22.85 pt
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đƣợc ban hành ngày 23 tháng 06 năm 2010 và có hiệu lực thi hành từ ngày 08 tháng 8 năm 2010. Tuy nhiên khi hầu hết các văn bản pháp luật hiện hành đều có quy định chuyển tiếp để xử lý các trƣờng hợp có sự kiện pháp lý phát sinh trƣớc ngày văn bản có hiệu lực thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng nhƣ Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD lại chƣa có quy định xử lý trƣờng hợp các hợp đồng góp vốn đã ký trƣớc ngày Nghị định này có hiệu lực. Để giải quyết vấn đề này, nhiều chủ đầu tƣ thực hiện phƣơng án ký chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai sau khi dự án đáp ứng các yêu cầu pháp lý về mua bán nhà theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Việc chuyển đổi này sẽ hợp thức hóa đƣợc giao dịch góp vốn trƣớc đó, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên. Tuy nhiên cách xử lý này của chủ đầu tƣ chỉ là giải pháp tình thế, do không có quy định hƣớng dẫn cụ thể nên không ai dám chắc việc chuyển đổi này có đƣợc chấp thuận hay không và quyền lợi của chủ đầu tƣ cũng nhƣ ngƣời mua nhà vẫn không có gì đảm bảo. Do vậy, việc bổ sung quy định hƣớng dẫn về vấn đề này là rất cần thiết, cơ quan nhà nƣớc cần sớm ban hành quy định cụ thể để các bên có cơ sở thực hiện.
Hai là,2.1.2.2.2. T thủ tục xác nhận nhà ở được phân chia tại Sở Xây dựng
Theo quy định tại khoản 1, Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP:
"Đối với trường hợp được phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch bất động sản.
Danh sách này chỉ được xác nhận một lần và phải được lưu tại Sở Xây dựng để theo dõi, kiểm tra. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải phân chia đúng số lượng, địa chỉ, loại, diện tích nhà ở và đúng tên các đối tượng đã được Sở Xây dựng xác nhận. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác" [ 27].
Theo quy định này, ta có thể hiểu rằng danh sách trên là cố định và sẽ không đƣợc thay đổi. Tuy nhiên trong quá trình hợp tác góp vốn không thể tránh khỏi trƣờng hợp bên góp vốn vi phạm nghĩa vụ hợp đồng (không góp vốn đầy đủ và đúng hạn…) hoặc khi họ không còn khả năng thực hiện hợp đồng (mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị mất tích …) bắt buộc chủ đầu tƣ phải thay đổi lại thông tin đã đăng ký và đã đƣợc xác nhận tại Sở Xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật chƣa có hƣớng dẫn về trƣờng hợp thay đổi thông tin này gây khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện.
2.2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG HỢP ĐỒNG