- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.4.1.3. Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương la
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì: ""Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước"" [ 27]. Tuy nhiên, hiện tại Ngân hàng
Nhà nƣớc cũng chƣa có hƣớng dẫn cụ thể nào về thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trên thực tế các chủ thể vẫn buộc phải tiến hành thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai trên cơ sở vận dụng quy định về thế chấp nhà ở nói chung đƣợc quy định tại BLDS số 33/2005/QH11 và Luật Nhà ở số 56/2005/QH11. Theo đó, trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên hiện nay Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã hết hiệu lực áp dụng và đƣợc thay thế bằng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP song tại Nghị định mới này lại không có quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở cũng nhƣ thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho các chủ thể trong quá trình thực hiện bởi căn cứ về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở cũng không còn mà quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai cũng chƣa có. Do vậy, Ngân hàng Nhà nƣớc cần phối hợp với các cơ quan có
liên quan để sớm ban hành văn bản quy định về vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể trong quá trình thực hiện.
Trong văn bản hƣớng dẫn này cần lƣu ý và loại bỏ trách nhiệm thông báo của bên nhận thế chấp cho cơ quan quản lý nhà ở về việc thế chấp theo nhƣ quy định cũ tại Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Cụ thể Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định:
"Ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở nếu bên thế chấp là tổ chức, thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nếu bên thế chấp là cá nhân biết về việc thế chấp. Trong thông báo phải nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà ở thế chấp và thời gian thế chấp.
Sau khi bên thế chấp thanh toán đủ nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp hoặc trường hợp nhà ở thế chấp được phát mại để thanh toán nghĩa vụ thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc đã giải chấp hoặc nhà ở thế chấp được xử lý phát mại" [ [19].
Tác giả nhận thấy quy định về trách nhiệm thông báo của bên nhận thế chấp tại Điều 60 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP là không phù hợp và gây gánh nặng về thủ tục hành chính cho bên nhận thế chấp. Theo đó, văn bản hƣớng dẫn mới cần quy định theo hƣớng: Sau khi các bên hoàn thành thủ tục đăng ký thế chấp thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ là cơ quan chịu trách nhiệm thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc thế chấp. Quy định này sẽ đảm bảo thông tin đƣợc cập nhật kịp thời, chính xác, đồng thời tiết kiệm đƣợc thời gian, chi phí cho bên nhận thế chấp.