- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.5.1. Tăng cƣờng hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
nƣớc có thẩm quyền
Hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế, xã hội.
"Mục đích hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt
và xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân" [43, 1 Điều 2, Luật Thanh tra số 56/2010/QH12].
Nhƣ đã phân tích ở trên, hiện nay các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL diễn ra khá phổ biến, phát sinh rất nhiều vấn đề bất cập do hệ thống quy định pháp luật chƣa đầy đủ và thống nhất. Có khá nhiều vấn đề chƣa đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật hoặc có quy định nhƣng không rõ ràng gây khó khăn cho các chủ thể trong quá trình áp dụng. Ngoài ra, một số quy định trong các văn bản luật còn mâu thuẫn với nhau khiến việc áp dụng trên thực tế không thống nhất. Bên cạnh đó, việc áp dụng quy định pháp luật của các đối tƣợng có liên quan cũng chƣa đúng quy định, cố tình làm trái ảnh hƣởng không tốt tới sự ổn định trong giao lƣu dân sự. Các sai phạm này đang càng ngày càng phổ biến do chế tài xử lý vi phạm còn quá nhẹ hoặc chƣa có quy định về việc xử lý vi phạm đối với các hành vi đó nên cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khó xử lý.
Do vậy, việc tăng cƣờng hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đối với các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL là vô cùng cần thiết nhằm giải quyết các bất cập nêu trên, tạo sự ổn định và phát triển lành mạnh của nền kinh tế. Theo tác giả, hoạt động thanh tra, giám sát cần đƣợc thực hiện bao gồm cả thanh tra hành chính và thanh tra chuyên ngành (Theo khoản 2, khoản 3, Luật Thanh tra số 56/2010/QH12 "Thanh tra hành chính là hoạt động thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trực thuộc trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, nhiệm vụ, quyền hạn được giao.
Thanh tra chuyên ngành là hoạt động thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo ngành, lĩnh vực đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc chấp hành pháp luật chuyên
Formatted: Default Paragraph Font, Font: 14 pt
Formatted: Font: 14 pt
Formatted: Font: Not Italic
Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt
ngành, quy định về chuyên môn - kỹ thuật, quy tắc quản lý thuộc ngành, lĩnh vực đó"), kiểm
tra, giám sát từ bƣớc ban hành văn bản pháp luật, tổ chức thực hiện pháp luật đến xử lý vi phạm.
Thứ nhất, giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi hành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái.
Nội dung giám sát, kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật gồm có: 1. Sự phù hợp của văn bản với Hiến pháp, luật, nghị quyết của Quốc hội và văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nƣớc cấp trên.
2. Sự phù hợp của hình thức văn bản với nội dung của văn bản đó. 3. Sự phù hợp của nội dung văn bản với thẩm quyền của cơ quan ban hành văn bản.
4. Sự thống nhất giữa văn bản quy phạm pháp luật hiện hành với văn bản quy phạm pháp luật mới đƣợc ban hành của cùng một cơ quan.
Các văn bản pháp luật ban hành phải đảm bảo đồng thời ba yếu tố đó là sự cần thiết, tính hợp lý và tính hợp pháp. Văn bản pháp luật đƣợc ban hành phải cần thiết đối với xã hội, giải quyết những vấn đề chƣa đƣợc quy định hoặc quy định còn mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật khác. Về tính hợp lý, văn bản phải đảm bảo sự rõ ràng, cụ thể, không chồng chéo, trùng lặp với các quy định khác, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội, trình độ quản lý. Văn bản đƣợc ban hành hợp pháp tức là ban hành đúng thẩm quyền, đúng hình thức và thống nhất, đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành cũng nhƣ các cam kết quốc tế mà Việt Nam đã tham gia.
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Hiện nay các văn bản pháp luật điều chỉnh về giao dịch dân sự đối với TSHTTTL tƣơng đối nhiều, tuy nhiên nhƣ đã phân tích ở trên một số quy định còn mâu thuẫn với nhau nhƣ giữa Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 và Luật Kinh doanh Bất động sảnLuật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11; Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC và Thông tƣ số 02/2010/TT-BTC … Do vậy, nhằm tránh những hệ quả xấu khi văn bản pháp luật đã đƣợc ban hành và áp dụng trên thực tế thì ngay từ khi xây dựng và ban hành văn bản pháp luật, chúng ta cũng cần phải chú ý đến quy trình thanh kiểm tra và giám sát sao cho hợp lý.
Thứ hai, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật Hiện nay quy định pháp luật khó có thể bao quát và giải quyết đƣợc tất cả các vấn đề có liên quan, do vậy trong quá trình thực hiện văn bản pháp luật sẽ phát sinh các vấn đề bất cập là không tránh khỏi. Tuy nhiên, điều quan trọng là chúng ta cần phát hiện kịp thời và có phƣơng hƣớng xử lý một cách hợp pháp và hợp lý. Trong phần phân tích ở trên của tác giả có rất nhiều vấn đề bất cập nảy sinh trong quá trình áp dụng quy định pháp luật về giao dịch dân sự đối với TSHTTTL (thế chấp nhà, thế chấp quyền đòi nợ, chuyển nhƣợng hợp đồng góp vốn …). Các vấn đề này đƣợc phát hiện từ nhiều chủ thể nhƣ các đối tƣợng thuộc phạm vi áp dụng của quy định pháp luật (ngƣời dân), các nhà nghiên cứu, luật sƣ, cán bộ, công chức nhà nƣớc … Ngoài ra, còn có một chủ thể cũng rất quan trọng đó là những ngƣời đƣợc giao nhiệm vụ thanh kiểm tra việc áp dụng văn bản pháp luật, tổng hợp báo cáo và đề xuất giải pháp lên cơ quan có thẩm quyền. Hoạt động thanh tra, giám sát này rất quan trọng nhằm phát hiện kịp thời các sai sót trong văn bản luật cũng nhƣ các hành vi vi phạm xảy ra trên thực tế. Do vậy, chúng ta cần nâng cao và tăng cƣờng hơn nữa hoạt động này để mang lại hiệu quả cao nhất.
Thứ ba, thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Font: Not Bold
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đối với TSHTTTL diễn ra khá phố biến trên thực tế. Các sai phạm thƣờng thấy đó là: không tuân thủ trình tự, thủ tục mua bán nhà ở; tổ chức mua bán, huy động vốn khi chƣa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; có hành vi lách luật, trốn thuế … Nguyên nhân của tình trạng này là do các đối tƣợng thiếu hiểu biết về quy định của pháp luật hoặc lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm trái. Ngoài ra việc thiếu quy định về chế tài xử lý vi phạm hay chế tài xử lý quá nhẹ, chƣa đủ sức răn đe cũng là một yếu tố làm gia tăng số lƣợng các vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch đối với TSHTTTL. Do vậy, cơ quan nhà nƣớc cần tăng cƣờng hơn nữa việc thanh tra, giám sát phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật đối với các giao dịch này.