- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.4.1.4. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư
Việc tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (chủ đầu tƣ) và thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng đã đƣợc quy định trong Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Nghị định số 71/2010/ NĐ-CP. Tuy nhiên vấn đề chủ đầu tƣ có đƣợc thế chấp mảnh đất và khu căn hộ để vay vốn ngân hàng hay không hiện nay chƣa đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật.
Về nguyên tắc, chủ đầu tƣ là ngƣời bỏ vốn để đầu tƣ, tạo lập dự án, đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đầu tƣ, có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do vậy, trƣớc khi bán cho ngƣời mua chủ đầu tƣ cũng là chủ sở hữu của ngôi nhà, khu đất đó và theo lẽ thông thƣờng chủ đầu tƣ cũng có quyền thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng của mình để vay vốn ngân hàng. Điểm a, Khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng quy định:
"Chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư" [ 27].
Nhƣ vậy, chủ đầu tƣ hoàn toàn có thể dùng toàn bộ dự án, trong đó có nhà ở hình thành trong tƣơng lai để thế chấp vay vốn ngân hàng.
Hiện nay, do chƣa có quy định rõ ràng về vấn đề này nên trên thực tế có ngân hàng đồng ý nhận thế chấp căn hộ hình thành trong tƣơng lai từ chủ đầu tƣ, có ngân hàng từ chối nhận thế chấp do lo ngại về việc xảy ra ""xung đột"" về lợi ích giữa ngân hàng với bên mua căn hộ chung cƣ. Trƣớc thực tế này, cơ quan nhà nƣớc cần sớm ban hành quy định hƣớng dẫn về trình tự thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai, trong đó nêu rõ vấn đề thế chấp căn hộ của chủ đầu tƣ để các ngân hàng và các chủ thể khác có căn cứ thực hiện. Trong văn bản hƣớng dẫn cần có các quy định rõ ràng về quyền lợi và
trách nhiệm của các bên (chủ đầu tƣ, ngân hàng, bên mua căn hộ) trong việc thế chấp nhà ở, giải quyết hợp lý vấn đề xử lý tài sản bảo đảm khi bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ các quy định trong hợp đồng.
3.4.2. Thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tƣơng lai