- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.3.3. Điểm bất hợp lý tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC
Theo quy định sửa đổi mới nhất tại Điều 3, Thông tƣ số 113/2011/TT- BTC thì:
"Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập.
Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt
Formatted: Space Before: 12 pt, Line spacing: Exactly 23 pt
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thu nhập cá nhân thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dânUBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dânUBND cấp tỉnh quy định.
2. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dânUBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [ 5].
Tuy nhiên, theo nhƣ phân tích của tác giả tại phần những vấn đề bất cập thì việc ấn định giá chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp ""không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn"" tại quy định này là không hợp lý và không phù hợp với quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan nhƣ Thông tƣ số 161/2009/TT-BTC; Thông tƣ số 02/2010/TT-BTC; Công văn số 6969/CT-TTHT; Công văn số 4753/TCT-TNCN.
Mặc dù trong Công văn số 4753/TCT-TNCN ngày 28 tháng 12 năm 2011 gửi Cục thuế thành phố Hà Nội, Tổng Cục thuế dƣờng nhƣ đã phát hiện ra điểm không hợp lý này của Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC và đã có hƣớng dẫn:
Formatted: Line spacing: Exactly 22.85 pt
Formatted: Condensed by 0.3 pt
"Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCNthu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân tự kê khai để được hưởng thuế suất 25% tính trên thu nhập (chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn); nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế thấy không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập do giá chuyển nhượng ghi trên tờ khai không phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng thì cơ quan thuế sẽ tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính thuế trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [ 47].
Tuy nhiên, hƣớng dẫn tại Công văn chỉ có giá trị áp dụng đối với từng trƣờng hợp cụ thể đƣợc ghi trong Công văn chứ không có giá trị áp dụng trong mọi trƣờng hợp nhƣ các văn bản luật. Do vậy, theo ý kiến của tác giả thì cần phải sửa đổi, bổ sung quy định trên tại Điều 3 Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC để các chủ thể có liên quan thực hiện thống nhất trên cả nƣớc. Quy định sửa đổi nhƣ sau:
1. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế thu nhập cá nhân thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng
Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt
thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
2. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường
hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.