- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.4.1.2. Đăng ký giao dịch bảo đảm
Nhƣ đã phân tích ở phần trên các vƣớng mắc trong thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm xuất phát từ cách hiểu khác nhau của các cơ quan nhà nƣớc, ở đây là Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm. Theo ý kiến của tác giả thì đối tƣợng của hợp đồng thế chấp trong trƣờng hợp này là nhà ở hình thành trong tƣơng lai chứ không phải là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở. Quy định tại điểm a, khoản 1, điều 91 Luật Nhà ở số
56/2005/QH11 về điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở nhƣ mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mƣợn... là phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là các điều kiện đƣợc đặt ra đối với giao dịch là nhà ở hiện hữu (nhà ở đã hình thành và thuộc sở hữu của ngƣời thực hiện giao dịch) chứ không phải là điều kiện đặt ra đối với nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Nếu quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng nhƣ hƣớng dẫn tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV đƣợc áp dụng một cách phổ biến trong giao dịch bảo đảm thì đối tƣợng của hợp đồng thế chấp dạng này sẽ vô cùng nhiều, bao gồm cả quyền tài sản phát sinh từ di chúc, hợp đồng hứa bán, hợp đồng trao đổi tài sản... gây rất nhiều rủi ro trong giao dịch bảo đảm.
Về cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn là các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, cần sửa đổi quy định của pháp luật tại Nghị định
số 83/2010/NĐ-CP, Nghị định số 05/2012/NĐ-CP theo hƣớng bổ sung quy định về trƣờng hợp đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Trong hồ sơ đăng ký, yêu cầu về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đƣợc thay thế bằng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng của bên thế chấp nhƣ hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tƣ và bên góp vốn, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai ký giữa chủ đầu tƣ và bên mua nhà, quyết định giao thuê đất của cơ quan nhà nƣớc cho chủ đầu tƣ, giấy phép xây dựng...
Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đƣợc thực hiện theo Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Nghị định số 05/2012/NĐ-CP, trong đó cũng bổ sung quy định quy định về trƣờng hợp đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai.
Trong trƣờng hợp vẫn áp dụng theo hƣớng dẫn tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV, các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở thì cơ quan nhà nƣớc cũng cần sửa đổi khoản 6, Điều 3, Thông tƣ số 05/2011/TT-BTP bởi điều khoản này đã loại trừ quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ hợp đồng ra khỏi các đối tƣợng thuộc trƣờng hợp đăng ký giao dịch bảo đảm.
Ngoài ra, để bảo đảm an toàn tín dụng, cùng với việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở, các Ngân hàng nên ký hợp đồng ủy quyền với chủ sở hữu căn hộ, trong đó có thỏa thuận ""ngân hàng đƣợc ủy quyền tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở"" để có thể dễ dàng giám sát quá trình cấp Giấy chứng nhận, tránh tình trạng chủ sở hữu nhà sử dụng Giấy chứng nhận đƣợc cấp để tham gia các giao dịch về nhà chung cƣ. Sau khi nhà chung cƣ (tài sản thế chấp) đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Thông tƣ số 05/2011/TT-BTP.
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần có hƣớng dẫn cụ thể hơn về mẫu hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở để các bên liên quan có cơ sở thực hiện, tránh tình trạng cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm từ chối đăng ký với lý do hợp đồng quy định các tài sản thế chấp là các quyền tài sản phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm nhƣng không chỉ giới hạn vào quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở nên không thuộc trƣờng hợp đăng ký giao dịch bảo đảm trực thuộc Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm. Nếu đƣa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào thì thẩm quyền đăng ký sẽ chuyển sang các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.