tương lai
Theo quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP trƣờng hợp chủ đầu tƣ và ngƣời mua nhà ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đáp ứng các điều kiện sau:
(i) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở đƣợc phê duyệt
Theo quy định tại khoản 1, Điều 16 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP thì thiết kế xây dựng công trình bao gồm bốn bƣớc: (i) thiết kế cơ sở, (ii) thiết kế kỹ thuật, (iii) thiết kế bản vẽ thi công và (iv) các bƣớc thiết kế khác theo thông lệ quốc tế do ngƣời quyết định đầu tƣ quyết định khi phê duyệt dự án. Thiết kế kỹ thuật là một trong bốn bƣớc thiết kế xây dựng công trình đƣợc quy định tại khoản 1, Điều 16 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình (các bƣớc thiết kế xây dựng công trình đƣợc quy định tại khoản 1, Điều 16 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP bao gồm: (i) thiết kế cơ sở, (ii) thiết kế kỹ thuật, (iii) thiết kế bản vẽ thi công và (iv) các bƣớc thiết kế khác theo thông lệ quốc tế do ngƣời quyết định đầu tƣ quyết định khi phê duyệt dự án). Thiết kế kỹ thuật là thiết kế đƣợc thực hiện trên cơ sở thiết kế cơ sở trong dự án đầu tƣ xây dựng công trình đƣợc phê duyệt, bảo đảm thể hiện đƣợc đầy đủ các thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn đƣợc áp dụng, là căn cứ để triển khai bƣớc thiết kế bản vẽ thi công. Chủ đầu tƣ có trách nhiệm tổ chức lập thiết kế xây dựng công trình, trƣờng hợp chủ đầu tƣ có đủ năng lực thì đƣợc tự thiết kế, trƣờng hợp chủ đầu tƣ không có đủ năng lực thì thuê tổ chức tƣ vấn thiết kế.
Việc thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật đƣợc quy định tại Điều 18 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP nhƣ sau:
Formatted: Font: Italic
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
Formatted: Portuguese (Brazil)
Formatted: Portuguese (Brazil)
"Chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật. Kết quả thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật được thể hiện bằng văn bản, bao gồm các nội dung sau:
- Sự phù hợp của thiết kế kỹ thuật với thiết kế cơ sở; - Sự hợp lý của các giải pháp kết cấu công trình;
- Sự tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; - Đánh giá mức độ an toàn công trình;
- Sự hợp lý của việc lựa chọn dây chuyền và thiết bị công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
- Sự tuân thủ các quy định về môi trường, phòng cháy, chữa cháy. Chủ đầu tư có thể thuê tư vấn thẩm tra một phần hoặc toàn bộ các nội dung trên để làm cơ sở cho việc thẩm định. Kết quả thẩm tra được thể hiện bằng văn bản" [ 23].
(ii) Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở
Khái niệm ""xây dựng xong phần móng"" đƣợc hƣớng dẫn tại Công văn số 65/BXD-QLN ngày 10/11/2007 của Bộ Xây dựng, theo đó:
""Phần móng"" của công trình là bộ phận đƣợc cấu tại ở phần thấp nhất của công trình nằm ngầm dƣới mặt đất. Thông qua móng, toàn bộ tải trọng của công trình đƣợc truyền đều xuống đất nền chịu tải.
""Xây dựng xong phần móng""là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) tới cao độ mặt bằng thấp nhất của công trình và đƣợc nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3, Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đƣợc áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cƣ, kể cả công trình
Formatted: Line spacing: Exactly 23.4 pt
nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trƣớc khi thi công phần đài giằng móng hoặc trƣớc khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phƣơng án thiết kế đã đƣợc phê duyệt thì chủ đầu tƣ chỉ đƣợc bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhƣng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chủ đầu tƣ có trách nhiệm gửi bản sao biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc đã xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở (có đóng dấu xác nhận của chủ đầu tƣ vào bản sao) cho sàn giao dịch bất động sản để sàn có cơ sở tổ chức bán nhà ở theo quy định của pháp luật (Điểm 10, Điều 8 Thông tƣ số 16/2010/TT-BXD).
(iii) Đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
Thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản đƣợc quy định tại Phần III, Thông tƣ số 13/2008/TT-BXD. Theo đó, chủ đầu tƣ có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. Các thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bao gồm:
- Công khai các thông tin về nhà ở: (i) Thông tin về loại nhà (nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cƣ. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vƣờn); (ii) Thông tin về vị trí nhà: Đối với nhà ở tại đô thị nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đƣờng phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cƣ thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cƣ. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh; Đối với bất động sản chƣa xác định đƣợc địa chỉ cụ thể (chƣa thành lập đƣợc đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với
Formatted: Font: 14 pt, Portuguese (Brazil)
các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cƣ); (iii) Thông tin về quy mô, diện tích nhà; (iv) Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lƣợng của bất động sản; (v) Thông tin về quyền và lợi ích của ngƣời thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hƣởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ...(nếu có).
- Tổ chức việc mua bán nhà: Khi hết thời hạn công khai thông tin (tối thiểu bảy ngày) chủ đầu tƣ (hoặc sàn giao dịch bất động sản đƣợc ủy quyền) đƣợc tổ chức việc bán nhà đã công khai.
- Xác nhận nhà ở đƣợc giao dịch qua sàn: Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đã đƣợc giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.
(iv) Đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Theo quy định tại điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP trƣờng hợp huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai thì chủ đầu tƣ phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trƣớc ít nhất 15 (mƣời lăm) ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.
Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; nêu rõ số lƣợng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cƣ) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều này.