- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
2.2.4.3. Điểm bất hợp lý tại Thông tư số 113/2011/TT-BTC
Theo quy định sửa đổi mới nhất tại Điều 3, Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC:
"1. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay
được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thu nhập cá nhân thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dânUBND cấp tỉnh quy định.
2. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dânUBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [ 5].
Tuy nhiên, theo ý kiến của tác giả thì việc ấn định giá chuyển nhƣợng trong trƣờng hợp ""không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn"" là không hợp lý và không phù hợp với quy định tại các văn bản pháp luật có liên quan:
(1) Thông tư số 161/2009/TT-BTC
Theo quy định tại Điều 6, Thông tƣ số 161/2009/TT-BTC thì: ""Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng"" [ 2]. Giá chuyển nhƣợng ở đây đƣợc
Formatted: Line spacing: Exactly 22.65 pt
Formatted: Font: Not Bold, Italic
hiểu là giá chuyển nhƣợng theo hợp đồng chuyển nhƣợng. Trƣờng hợp giá chuyển nhƣợng thấp hơn giá đất do UBNDỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm tính thuế cũng áp dụng thuế suất 2%, nhƣng tính trên giá đất do UBNDỦy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
(2) Thông tư số 02/2010/TT-BTC
Tại Điều 5, Thông tƣ số 02/2010/TT-BTC quy định trên cũng đƣợc hƣớng dẫn tƣơng tự:
"Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc có kèm theo hóa đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện có hóa đơn, chứng từ không hợp
pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban Nhân nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của Pháp pháp luật thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định" [ 3].
(3) Các công văn hướng dẫn
Ngoài ra, quy định này còn đƣợc hƣớng dẫn tại các Công văn:
(i) Công văn số 6969/CT-TTHT ngày 03 tháng 9 năm 2009 của Cục thuế thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh:
"Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Line spacing: Exactly 22.85 pt
Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt
Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh
quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban nhân dân
Thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng" [ 32].
(ii) Công văn số 565/CT-TTHT ngày 18 tháng 01 năm 2012 của Cục thuế thành phố Hồ Chí MinhThành phố Hồ Chí Minh:
"Cá nhân chuyển nhượng hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ; hợp đồng góp vốn mua nhà ở hình thành trong tương lai không đáp ứng điều kiện áp dụng thuế suất thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập chịu thuế thì cơ quan thuế sẽ tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất, giá tính LPTB lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân thành phố quy định thì tính thuế trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạLPTB nhà do Ủy ban nhân dân thành phố quy định" [ 33].
(iii) Công văn số 4753/TCT-TNCN ngày 28 tháng 12 năm 2011 của Tổng Cục thuế
Gần đây nhất Công văn số 4753/TCT-TNCN khi hƣớng dẫn về việc nộp thuế TNCN đối với chuyển nhƣợng bất động sản, có trích dẫn quy định tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC nhƣng có sửa đổi, bổ sung nhƣ sau:
"Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất
25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [ 47].
Căn cứ vào sửa đổi tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC:
"Trường hợp cá nhân tự kê khai để được hưởng thuế suất 25% tính trên thu nhập (chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn); nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế thấy không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập do giá chuyển nhượng ghi trên tờ khai không phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đồng thời không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng thì cơ quan thuế sẽ tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì tính thuế trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định" [ 5].
Căn cứ vào quy định tại các văn bản nêu trên ta có thể thấy quy định tại Thông tƣ số 113/2011/TT-BTC là không hợp lý và mâu thuẫn với các văn bản có liên quan. Việc áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng ấn định đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp ""Không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng"" chứ không phải là ""Không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn"". Có lẽ nhà làm luật đã hiểu nhầm
trƣờng hợp tính thuế 2% trên giá chuyển nhƣợng theo hợp đồng và ấn định giá chuyển nhƣợng. Về nguyên tắc, khi không xác định đƣợc giá vốn và các
chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhƣợng theo hợp đồng. Còn theo quy định mới này thì khi ""không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhƣợng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhƣợng ấn định"". Điều này là mâu thuẫn và không phù hợp với các quy định có liên quan. Đây là trƣờng hợp ấn định giá chuyển nhƣợng, chỉ khi không xác định đƣợc giá chuyển nhƣợng hoặc giá chuyển nhƣợng ghi trên hợp đồng chuyển nhƣợng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trƣớc bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế mới phải ấn định giá chuyển nhƣợng. Việc không xác định đƣợc giá vốn chỉ áp dụng trong trƣờng hợp tính thuế suất 2% trên giá chuyển nhƣợng theo hợp đồng chứ không phải trƣờng hợp ấn định giá chuyển nhƣợng.