- Điều kiện huy động vốn bằng hình thức ứng tiền trƣớc: Chủ đầu tƣ chỉ đƣợc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai theo hình
3.5.2.1. Tăng mức xử phạt vi phạm hành chính
Một trong những nguyên nhân khiến số lƣợng các vụ vi phạm quy định pháp luật liên quan đến giao dịch dân sự đối với TSHTTTL ngày càng nhiều là chế tài xử lý vi phạm chƣa đủ mạnh để răn đe các đối tƣợng vi phạm. Mức phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực này hiện nay còn khá thấp, trong khi lợi nhuận mà các chủ thể thu đƣợc là khoản lợi nhuận khổng lồ. Theo ý kiến của tác giả thì cần tăng mức phạt lên gấp đôi hoặc gấp ba lần mức cũ nhằm tạo sức răn đe đối với các chủ đầu tƣ. Hiện nay mức phạt đối với các hành vi vi phạm chủ yếu đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật nhƣ sau:
Một là,3.5.2.1.1. V vi phạm về huy động vốn xây dựng dự án phát triển nhà ở
Hiện nay vi phạm chủ yếu liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tƣơng lai là huy động vốn từ ngƣời góp vốn mua nhà khi chƣa đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nguyên nhân của sai phạm này một phần là do huy động vốn từ ngƣời mua nhà mang lại nhiều lợi ích cho chủ
Formatted: Font: Not Bold, Italic
đầu tƣ so với các hình thức huy động vốn khác nên đƣợc chủ đầu tƣ áp dụng triệt để.
Huy động vốn bằng tiền đi vay của ngân hàng thì chủ đầu tƣ sẽ vấp phải nhiều chính sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao. Còn nếu phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ngoài ra, nếu chủ đầu tƣ ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tƣ cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tƣ dự án phải chia lợi nhuận cho ngƣời khác. Trong khi đó, nếu huy động vốn từ ngƣời mua nhà, chủ đầu tƣ vẫn đạt đƣợc mục đích huy động vốn lớn mà ngƣời mua không đòi hỏi phải đƣợc thanh toán tiền lãi hàng tháng, thủ tục huy động đơn giản, ít rủi ro, dễ dàng rũ bỏ trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp.
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP thì mức phạt vi phạm hành chính đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng"" [24]. Ngoài ra, chủ đầu tƣ còn: ""bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện được huy động vốn, nếu tái phạm thì bị tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn"" [ 24].
Hai là,3.5.2.1.2. V vi phạm tại sàn giao dịch bất động sản
Việc mua bán nhà qua sàn giao dịch là giải pháp tối ƣu nhằm giảm rủi ro lớn cho bên mua nhà. Hệ thống sàn giao dịch bất động sản hoạt động công khai và minh bạch, có tƣ cách pháp nhân, hoạt động chuyên nghiệp. Khi giao dịch bất động sản thông qua sàn thì khách hàng có thể tham khảo, tìm hiểu trƣớc thông tin, từ đó tiến hành giao dịch. Các giao dịch đƣợc tiến hành công khai, minh bạch đúng quy định của pháp luật, hạn chế đƣợc rủi ro, an toàn khi tiến hành giao dịch.
Tuy nhiên hiện nay nhiều sàn bất động sản có hành vi vi phạm, đồng thuận với chủ đầu tƣ nhằm hợp thức hóa các sản phẩm không đủ điều kiện
Formatted: Line spacing: Exactly 22.7 pt
Formatted: Condensed by 0.4 pt
giao dịch. Theo quy định tại khoản 1, Điều 31 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP thì các hành vi vi phạm tại sàn giao dịch sẽ bị áp dụng các hình thức xử lý sau:
"Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây:
a. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải qua Sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua Sàn giao dịch theo quy định;
b. Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định;
c. Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã qua Sàn sàn giao dịch bất động sản" [ 24].
Ngoài ra, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định về điều kiện đƣợc kinh doanh bất động sản, về thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua, xác nhận bất động sản qua Sàn sàn giao dịch bất động sản. Đối với những hành vi "Bbán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản tại Sàn sàn giao dịch bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định" mà tái phạm thì bị tƣớc quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn.
Ba là,3.5.2.1.3. V vi phạm trong hoạt động công chứng
Vi phạm trong hoạt động công chứng liên quan đến các giao dịch đối với TSHTTTL chủ yếu diễn ra đối với các hợp đồng góp vốn, mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tƣơng lai. Theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 60/2009/NĐ-CP thì các hành vi vi phạm thƣờng thấy nhƣ sau:
(i) Thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có một trong số bất động sản mà tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở.
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22.65 pt
Formatted: Condensed by 0.3 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.4 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt Formatted: Condensed by 0.3 pt Formatted: Condensed by 0.2 pt
Mức xử phạt đối với hành vi nêu trên là: ""Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng"".
(ii) Thực hiện không đúng quy định về công chứng đối với bất động sản đã đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã đƣợc công chứng mà sau đó đƣợc tiếp tục công chứng để thế chấp bảo đảm cho một nghĩa vụ khác (bằng các thủ đoạn lập phụ lục hợp đồng hoặc thông đồng với cán bộ ngân hàng để rút sổ đỏ từ ngân hàng ra...)
Mức xử phạt đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng"".
(iii) Thực hiện việc sửa lỗi kỹ thuật văn bản công chứng không đúng quy định: Một số trƣờng hợp việc sửa chữa văn bản công chứng lƣu tại tổ chức hành nghề công chứng còn tùy tiện (gạch bút chì vào văn bản nhƣng không có ký nhận, đóng dấu hoặc tạo lập một tờ đính chính riêng một số nội dung cơ bản của hợp đồng mà chỉ có chữ ký của công chứng viên)
Mức xử phạt đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng"".
(iv) Công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản ngoài phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở vi phạm Điều 37 Luật Công chứng số 82/2006/QH11.
Mức xử phạt đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng"". Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm còn bị áp dụng hình phạt bổ sung: ""Tước Thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng"".
(v) Thực hiện không đúng quy định về công chứng đối với bất động sản đã đƣợc thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã đƣợc công chứng mà sau đó đƣợc tiếp tục công chứng để thế chấp bảo đảm cho một nghĩa vụ khác
Formatted: Line spacing: Exactly 23.1 pt
Mức xử phạt đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng"". Ngoài ra, công chứng viên có hành vi vi phạm còn bị
áp dụng hình phạt bổ sung: ""Tước Thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng"" và biện pháp khắc phục hậu quả: ""Buộc thực hiện việc công chứng theo đúng quy định của pháp luật"".
(vi) Làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để đƣợc công chứng hợp đồng, giao dịch
Mức xử phạt đối với hành vi này là: ""Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng""
Ngoài ra, vi phạm trong hoạt động công chứng còn có hành vi phổ biếnlà: ""làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo, mạo danh chủ thể để được công chứng hợp đồng, giao dịch"" đƣợc quy định tại khoản 3, Điều 17, Nghị
định số 60/2009/NĐ-CP với mức xử phạt là: ""từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng"".
Ðể ngăn chặn và giảm thiệt hại do tình trạng làm giả hồ sơ, giấy tờ qua công chứng cần có giải pháp tổng thể. Về phía ngƣời dân khi thực hiện các giao dịch về nhà đất cần kiểm tra thực tế nhà ở kết hợp với thẩm tra qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, UBNDỦy ban nhân dân xã, phƣờng để đảm bảo tính xác thực về nhà ở. Các phòng công chứng cần thƣờng xuyên phối hợp với cơ quan công an và các chủ thể có liên quan tổ chức tập huấn cho các công chứng viên để nâng cao khả năng nhận biết hồ sơ, giấy tờ giả và thận trọng hơn trong tác nghiệp, khi tiếp xúc với hồ sơ và ngƣời đến công chứng, chủ động phát hiện ra việc giả mạo... Ngoài ra, cần có quy định cụ thể bằng văn bản về việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các quận, huyện có trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà, đất cho ngƣời dân và các phòng công chứng khi ngƣời dân hoặc công chứng viên có yêu cầu giao
Formatted: Condensed by 0.2 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 23.2 pt
dịch về nhà, đất hoặc cần thông tin chính xác để công chứng giao dịch, hợp đồng.
Bốn là,3.5.2.1.4. V vi phạm trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm
Các vi phạm trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm đối với TSHTTTL đƣợc quy định tại Điều 38 Nghị định số 60/2009/NĐ-CP nhƣ sau:
"1. Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hànhvi tự ý sửa chữa, tẩy xóa hoặc có hành vi khác làm sai lệch nội dung các loại giấy chứng nhận, văn bản cung cấp thông tin do cơ quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu đã có chứng nhận của cơ quan đăng ký.
2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi giả mạo chữ ký của người có quyền yêu cầu đăng ký trong đơn yêu cầu đăng ký hoặc văn bản thông báo; làm giả hoặc sử dụng giấy tờ giả mạo trong hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm.
3. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi làm giả hoặc sử dụng các giấy tờ giả mạo là giấy chứng nhận hoặc văn bản cung cấp thông tin do cơ quan đăng ký cấp, đơn yêu cầu có chứng nhận của cơ quan đăng ký.
4. Hình thức xử phạt bổ sung:
Tịch thu giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa, bị làm sai lệch nội dung hoặc giấy tờ giả mạo đối với hành vi quy định tại khoản 2 Điều này.
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Formatted: Font: Not Bold, Italic
Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt
Formatted: Line spacing: Exactly 22.8 pt
Formatted: Font: Times New Roman Italic, Condensed by 0.2 pt
Đề nghị cơ quan có thẩm quyền hủy đăng ký về đăng ký giao
dịch bảo đảm đối với hành vi quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này" [
25].