Việc xây dựng nhà cao tầng đang được phát triển rất mạnh ở Thủ đô Hà Nội, và TP.HCM. Việc phát triển ấy đó phản ỏnh đúng nhu cầu xó hội và đi đúng hướng quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hố đơ thị. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện bước đầu cho thấy những mặt cũn hạn chế của công việc tổ chức xây dựng nhà cao tầng ở
nước ta hiện nay.
a. Vấn đề thiết kế nhà cao tầng
So với nhiều nước trong khu vực Châu á, thỡ Việt Nam đi chậm hơn khoảng 20 - 30 năm. Ví dụ như Nhật Bản bắt đầu từ những năm 60, Singapore từ những năm 70, Trung Quốc từ những năm 80. Việc phát triển nhà cao tầng ở Việt Nam được nở rộ trong vũng 10 năm nay, bắt đầu từ một số dự án xây dựng khách sạn cao cấp, như Hanoi Daewoo, Melia Hanoi, Hilton Hanoi Opera… ở Hà Nội; New World, Sheraton Saigon, Sofitel Plaza Saigon… ở TP.HCM và một số dự án phát triển nhà chung cư cao cấp, như khu nhà ở cao cấp Phú Mỹ Hưng - Nam Sài Gũn ở TP.HCM và KĐT mới Linh Đàm của HUD, KĐT mới Trung Hoà - Nhân Chính của VINACONEX ở Hà Nội… đó tạo ra bộ mặt kiến trỳc hiện đại cho các đô thị Việt Nam, với những không gian nhà ở, không gian nhà làm việc mới lạ, văn minh so với trước đây. Ở mức độ nào đó, kiến trúc cơng trỡnh nhà cao tầng (nhà ở, văn phũng, khỏch sạn) xõy dựng tại Việt Nam đó tiếp thu được những thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến của thế giới về nghệ thuật kiến trúc và kỹ thuật xây dựng, nói lên sự lớn mạnh về kinh tế và chính trị của đất nước trong thời kỳ đổi mới, góp phần thay đổi cách nhỡn của thế giới về Việt Nam; làm tăng cường uy tín Nhà nước Việt Nam với cộng đồng thế giới. Tuy vậy, phần lớn nhà chung cư cao tầng xây dựng đại trà tại các KĐT mới, do các kiến trúc sư trong nước thiết kế thỡ chất lượng nghệ thuật kiến trúc chưa cao, chưa thể hiện được motif kiến trúc dân tộc. Riêng đối với loại nhà cao tầng cải tạo xây dựng lại, tại các khu chung cư cũ, giao cho DN địa phương làm chủ đầu tư, do năng lực tài chính yếu và kinh nghiệm kinh doanh nhà ở cũn bị hạn chế, nờn cỏc dự ỏn do họ thực hiện, đều có tiêu chuẩn thiết kế thấp hơn tiêu chuẩn thiết kế do Nhà nước quy định (về kết cấu kiến trỳc cụng trỡnh; tổ chức vệ sinh an toàn; phũng chỏy, chữa chỏy, giao thụng, thoỏt hiểm…). Nhỡn chung, cỏc chủ đầu tư đó chủ động tạo ra căn hộ tái định cư có tiêu chuẩn thấp hơn tiêu chuẩn căn hộ kinh doanh để thu lợi nhuận, điều đó vừa khơng đúng chính sách Nhà nước, vừa làm xấu hỡnh khối và mặt đứng kiến trúc công trỡnh nhà cao tầng. Mặt khỏc, hầu hết cỏc dự ỏn cụng trỡnh nhà cao tầng xõy dựng lại do DN địa phương làm chủ đầu tư, đều lựa chọn vị trí mặt tiền các
nhiều có ảnh hưởng tới bộ mặt kiến trúc đô thị. Để bảo đảm chất lượng công trỡnh kiến trỳc và tiờu chuẩn ở của người dân đô thị không bị hạ thấp, cần tăng cường công tác quản lý và giỏm sỏt Nhà nước đối với các sản phẩm thiết kế tại các dự án do DN địa phương làm chủ đầu tư (từ tổ chức thiết kế, thẩm định thiết kế, đến áp dụng bản thiết kế tại hiện trường), nhằm bảo đảm các nhà chung cư cao tầng được xây dựng đều đạt tiêu chuẩn Nhà nước, chất lượng cao, môi trường cư trú văn minh, hiện đại.
b. Vấn đề quy hoạch xây dựng nhà cao tầng
Đây là vấn đề rất bức xức. Đồ án quy hoạch đô thị được duyệt là sản phẩm pháp lý quan trọng, có giá trị chỉ đạo xây dựng rất cao. Nó vừa là bộ khung luật pháp về sử dụng đất xây dựng, vừa là kim chỉ nam tổ chức thực hiện các kế hoạch đầu tư xây dựng. Trong thời kỳ đất nước đổi mới, khi thể chế kinh tế Nhà nước đổi mới thỡ đáng lẽ hệ thống luật pháp bảo vệ thể chế phải đổi mới kịp thời; nhưng, trên thực tế có nhiều văn bản pháp luật đổi mới chậm (trong đó có khung luật pháp về sử dụng đất xây dựng đô thị), khiến nhiều dự án xây dựng nhà cao tầng phải chờ quy hoạch hoặc phải đi trước quy hoạch một bước. Hậu quả để lại, có nhiều cơng trỡnh nhà cao tầng tại cỏc KĐT mới nằm chưa phù hợp vị trí quy hoạch, không tạo được cảnh quan kiến trúc đô thị hài hồ; chưa ăn khớp vị trí khu vực quy hoạch nhà cao tầng trên mặt đất với khu vực xây dựng công trỡnh ngầm dưới lũng đất. Một vấn đề nữa cũng làm các nhà chuyên môn rất bức xức; đó là, việc xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực nội thành. Nhiều người cho rằng, việc đầu tư xây dựng các nhà cao tầng trong khu vực nội thành đó chạy theo tham vọng của nhà đầu tư; không chú trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Trên thực tế tại một số TP lớn, có nhiều cơng trỡnh nhà cao tầng xõy dựng nằm quỏ sỏt chỉ giới đường đỏ, không cũn độ lùi công trỡnh, mất hẳn tầm nhỡn kiến trỳc. Một số dự ỏn xõy dựng lại nhà chung cư cũ, do chưa có “đồ án quy hoạch cải tạo khu nhà ở” được duyệt, nên chủ đầu tư đó đặt nền nhà mới chồng lên nền nhà cũ, theo kiểu “nhổ răng cũ, trồng răng mới”, rất có hại cho môi trường cư trú. Việc cho xúc tiến lập quy hoạch cải tạo lại khu vực nội thành các TP lớn là một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay.
Việc đầu tư phát triển nhà cao tầng ở nước ta hiện nay chưa làm rừ mục tiờu. Ở nước ngoài, hầu hết các công trỡnh nhà cao tầng (khỏch sạn, văn phũng, nhà ở) xõy dựng trong đơ thị đều nhằm mục đích phục vụ những người có tiền (nhà giàu). Vỡ vậy, hệ thống nhà cao tầng thường tập trung vào khu vực có vị trí quy hoạch đắc địa (trung tâm giao dịch tài chính và thương mại, khu vực tập trung kỹ thuật cao, đầu mối giao thơng, dọc trục đường phố chính, nơi có cảnh quan đẹp, khí hậu tốt, tầm nhỡn rộng…). Nhờ đó, bộ mặt giàu có của TP được phơ trương. Ở một số quốc gia có ít dân, mà thu nhập GDP đầu người cao, như Singapore (GDP đạt 29.000 USD/người/năm) thỡ Nhà nước chủ động bỏ vốn đầu tư xây dựng các khu nhà ở cao tầng quy mơ lớn tập trung, sau đó bán lại cho dân. Trên thực tế cho thấy, hầu hết các dự án nhà ở cao tầng Nhà nước đó đầu tư xây dựng đều được tiêu thụ hết, do người dân có thu nhập cao, có đủ tiền mua nhà ở chất lượng cao; tỷ lệ người dân đi thuê nhà chỉ chiếm khoảng 7%. Tại Singapore, chủ trương xây dựng nhà chung cư cao tầng vừa là biện pháp thực hiện quy hoạch chung và tạo bộ mặt đô thị hiện đại, lại vừa đáp ứng sức mua nhà ở ngày càng cao của người dân. Cũn ở nước ta, năng lực mua nhà chung cư của người Việt Nam thấp hơn nhiều so với người Singapore. Lấy TP.HCM làm ví dụ, TP.HCM có quy mơ dân số xấp xỉ bằng dân số quốc gia Singapore, nhưng GDP bỡnh quõn đầu người thỡ TP.HCM mới đạt 1.000 USD, chỉ bằng 1/30 GDP của Singapore. Vậy, về chiến lược phát triển nhà cao tầng nước ta có nên đi theo con đường Singapore hay khơng? Đó là vấn đề đặt ra cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng. Khi đề ra chủ trương phát triển nhà chung cư cao tầng ở địa phương phải cần tính đến sức mua của người dân và điều kiện kỹ thuật của nước ta (nhất là vấn đề năng lượng).
d. Vấn đề tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng
Đây là vấn đề được các chuyên gia rất quan tâm và cho rằng nên có một cơ chế quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng phù hợp với thể chế quản lý Nhà nước. Không nên để các tổ chức DN trực tiếp làm nhiệm vụ quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng như hiện nay. Vỡ cụng tỏc quản lý chung cư cao tầng có liên quan trực tiếp đến vấn đề an sinh và bảo quản tài sản quốc gia; mà DN thỡ khụng cú chức năng quản lý tài sản nhà đất tại các khu chung cư.