a. Thời kỳ bao cấp (giai đoạn 1954-1986)
Các khu nhà ở xây dựng trong giai đoạn 1954-1986 chỉ gồm các khu chung cư thấp tầng. Bên cạnh một số khu nhà ở tập thể nhỏ do các cơ quan xâ dựng ngay trong khn viên của mình, các khu chung cư nhìn chung được xây dựng theo mơ hình tiểu khu nhà ở, phân tán rải rác trong thành phố. Q trình xây dựng có thể được phân ra ba thời kỳ:
Thời kỳ 1955-1965 có các khu tập thể thấp tầng (1-2 tầng) như An Dương, Phúc Xá, Bờ Sông. Các khu 4-5 tầng như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ.
Thời kỳ 1965-1976 có các khu nhà ở lắp ghép tấm lớn như Yên Lãng, Trương Định (2 tầng); Trung Tự, Khương Thượng, Giảng Võ, Vĩnh Hồ (4-5 tầng).
Thời kỳ 1976-1986, các khu nhà ở được cải tiến hơn như Thanh Xuân, Nghĩa Đô (5 tầng).
Về mặt môi trường xây dựng và tổ chức không gian: Thời kỳ đầu của sự nghiệp xây dựng XHCN ở nước ta gắn liền với chế độ tập thể và cơ chế kinh tế tập trung bao cấp. Nhà ở được xây dựng và phân phối cho cán bộ công nhân viên nhà nước với một khoản tiền thuê nhà không đáng kể. Các khu ở xây dựng htời kỳ này dựa theo mơ hình đơ thị hiện đại: tiểu khu nhà ở, là sự kết hợp giữa mơ hình đơn vị láng giềng của Clarence Perry và mơ hình tiểu khu của Liên Xô và các nước XHCN Đông Âu cũ.
Các "tiểu khu nhà ở" hay "khu chung cư" ở Hà Nội chỉ chiếm 20% tổng số quỹ nhà ở đơ thị, nhưng chúng đã đóng vai trị quan trọng trong việc giải quyết vấn đề ở, đặc biệt là cho cán bộ công nhân viên nhà nước. So với quỹ nhà ở của nội thành Hà Nội năm 1954 là 2,27 triệu mét vng thì năm 1981 Hà Nội có 6,95 triệu mét vuông nhà ở, chưa kể đến số diện tích nhà ở bị chiến tranh tàn phá. Nhà ở trong các tiểu khu thường được áp dụng mẫu thiết kế điển hình, với những quy mơ, tiêu chuẩn điển hình. Các sinh hoạt trong tiểu khu, thậm chí trong từng nhà ở đều theo hình thức tập thể.
Thời kỳ này, tồn bộ việc xây dựng là sử dụng vốn ngân quỹ Nhà nước cấp với cơ chế chỉ đạo tập trung. Các doanh nghiệp được Nhà nước giao công việc xây dựng, giao chỉ tiêu vật tư, máy móc thiết bị và chỉ việc tổ chức thực hiện dự án. Do vậy trình
độ quản lý thấp, dẫn tới các hậu quả như tiến độ và chất lượng cơng trình khơng đảm bảo, thất thốt lãng phí lớn cho Nhà nước là những bài học kinh nghiệm lớn do phương thức quản lý của thời kỳ bao cấp mang lại.
b. Thời kỳ đổi mới (giai đoạn 1986 đến nay) - Chung cư cao tầng trong giai đoạn quá độ
Các khu nhà ở được xây dựng sau thời kỳ đổi mới 1986 chủ yếu là các chung cư cao tầng xây dựng trong các khu đô thị mới. Gần đây, một số khu đô thị mới đã được xây dựng ở Hà Nội như làng quốc tế Thăng Long, Mỹ Đình, Pháp Vân, Bắc Linh Đàm... Chất lượng khu ở và nhà ở thời kỳ này được nâng cao một cách đáng kể do áp dụng nhiều công nghệ tiên tiến, nguồn vốn huy động từ nhiều thành phần kinh tế và áp dụng mơ hình quy hoạch thời kỳ mới. Các khu đô thị mới ở Hà Nội và một số thành phố hiện nay là một mơ hình quy hoạch đang được xã hội cơng nhận và được áp dụng phổ biến do có tính đồng bộ từ quy hoạch chung tới quy hoạch chi tiết, bước đầu phù hợp với các yêu cầu của đơ thị hiện đại, có cấu trúc tương đối hồn chỉnh bao gồm các loại nhà ở kết hợp với dịch vụ công cộng và dịch vụ xã hội.
Như vậy có thể nói, chung cư cao tầng ở Hà Nội hiện nay đang trong giai đoạn quá độ. Tức là giai đoạn biến đổi, hỡnh thành để trở thành các khu ở chung cư đúng nghĩa. Giai đoạn "quá độ" đó đó diễn ra 10 năm và cần phải rút ngắn để có những khu nhà chất lượng bền vững thực sự.
Sự hoàn chỉnh của một khu ở chung cư cao tầng mà chúng ta đang hướng tới chính là sự hỡnh thành một mụ hỡnh tổ chức khụng gian mới với cụng trỡnh kiến trỳc cao tầng là chủ yếu, một lối sống hỡnh thành phự hợp với loại hỡnh ở mới và một phương thức phát triển, quản lý hiện đại.
* Tính “quá độ” thể hiện trong thiết kế:
Trỡnh độ thiết kế nhà cao tầng cũn hạn chế. Cú rất nhiều nhược điểm trong giai đoạn 1995 - 2003, phổ biến là hiện tượng thiết kế nhà hành lang giữa, thụng thoỏng kộm, nhiều hộ cú phũng hoàn toàn khụng cú ỏnh sỏng tự nhiờn. Cỏc ngụi nhà cú tỷ lệ hướng xấu và tốt 50/50 vẫn đang được xây dựng. Bố trí cơ cấu căn hộ bên trong khơng
hợp lý, hệ thống cửa sổ ngả dần theo xu hướng sử dụng cửa của các nước khí hậu ơn đới, khơng tỡm hướng giải quyết cho khu vực khí hậu nhiệt đới.
Trong quy hoạch, các ngôi nhà cao tầng đang được nhỡn nhận như một mô hỡnh “Tổ hợp ở” hơn là nằm trong một cấu trúc đơn vị ở hoàn chỉnh “Đơn vị ở”. Không gian mở, môi trường giao tiếp, các dịch vụ hạ tầng xó hội chưa thỏa món được yêu cầu của người ở, chất lượng khơng gian ngồi nhà kém.
Về kết cấu, cũng chưa kịp theo với đũi hỏi của kiến trỳc, thiếu kinh nghiệm trong tớnh toỏn dẫn đến thiên về tính an tồn, đơi khi vỡ khả năng tính tốn hạn chế mà ép kiến trúc đi vào các giải pháp khơng hợp lý. Các giải pháp đó làm tăng tính ổn định của cơng trỡnh nhưng hồn tồn bất lợi về vấn đề thơng thống. Một số nhà cao tầng giai đoạn đầu vỡ tớnh an toàn cũn làm hệ vỏch cứng xuống tận tầng hầm, không thể sử dụng cho việc để xe của ngôi nhà. Kỹ thuật cũn nhiều nhược điểm về chất lượng thang máy, hệ thống cung cấp điện, nước, phũng chỏy cứu hỏa, hệ thống an ninh, thụng tin...
* “Quá độ” trong nhận thức, trỡnh độ quản lý
Trước hết đó là tính q độ trong nhận thức về môi trường sống trong chung cư cao tầng của người ở, đối tượng sử dụng, đối tượng chi trả cho các hoạt động đầu tư. Người ở chưa có điều kiện trải nghiệm và cũng chưa được hướng dẫn, cung cấp thông tin đầy đủ về những thuận lợi, bất lợi của điều kiện sống trên các ngôi nhà cao tầng; các quyền lợi cũng như trách nhiệm của họ với môi trường, không gian ở mới.
Các đợt sốt nhà đất đó làm cho thị trường nhà ở thiếu sự đánh giá công bằng giữa chất lượng căn hộ, ngôi nhà và giá trị. Lợi dụng việc sốt nhà đất và sự kém hiểu biết của người ở, hàng loạt các ngôi nhà chung cư chất lượng kém ra đời mặc dù cả người thiết kế và xây dựng đều biết rừ điều này vỡ giỏ thành rẻ, lợi nhuận được đặt lên hàng đầu.
Khi giá nhà chung cư đột nhiên tăng, có cơng ty kinh doanh đầu tư nhà cho biết họ đó bỏn hết cỏc căn hộ mà trước đây rất khó bán và nhiều người mua cũn khụng hề cú ý định xem mặt bằng, cơ cấu căn hộ, chỉ quan tâm đến diện tích và giá tiền. Người ở khơng được hưởng những lợi ích mà đương nhiên phải có. Chẳng hạn như nếu có nhận thức đầy đủ, trả giá cho căn hộ hướng tây chỉ bằng 70% giá căn hộ hướng nam có cùng diện tích, trả giá căn hộ khơng thơng thống bằng 60% giá căn hộ thơng thống, đủ ánh sáng tự nhiên thỡ lỳc đó các nhà đầu tư và thiết kế mới thực sự quan tâm đến chất lượng thiết kế và quy hoạch.
Những lợi ích cục bộ này chi phối giải pháp quy hoạch, không đặt quyền lợi chung của cộng đồng lên trên. Tỡnh trạng này tồn tại được cũng chính vỡ lợi dụng giai đoạn quá độ, cộng đồng cư dân chưa có được sự hiểu biết tốt và sự đũi hỏi cụng bằng hợp lý.
Phương thức phát triển các khu đô thị mới vừa qua cũng đó bộc lộ nhiều nhược điểm của giai đoạn quá độ. Chưa có sự nhận thức rừ về việc xõy dựng cỏc khu ở chung cư cao tầng là xây dựng mụ hỡnh ở mới, hiện đại đũi hỏi phương thức quản lý chặt chẽ, đồng bộ. Nó khơng phải là tập hợp của các ngôi nhà riêng lẻ, các chủ đầu tư riêng lẻ trên một khu đất đó quy hoạch. Cỏch làm riờng lẻ, nhiều chủ đầu tư (kể cả thứ cấp) trên một khu đơ thị mới chỉ có thể là phương thức quản lý của cỏc loại hỡnh nhà ở thấp tầng, quy mụ nhỏ. Việc cỏc chủ đầu tư né tránh, chậm trễ xây dựng các công
trỡnh dịch vụ cụng cộng, hạ tầng đó cam kết chớnh là hệ quả của phương thức phát triển này.
Thực tế cho thấy các mụ hỡnh chủ đầu tư vừa đầu tư xây dựng vừa tham gia quản lý và khai thỏc kinh doanh trong một thời gian dài là mụ hỡnh hiệu quả trong nhiều nước phát triển hiện nay. Mô hỡnh khu đô thị Phú Mỹ Hưng là một ví dụ tốt cho dạng quản lý phỏt triển này. Cú thể coi khu đô thị chung cư cao tầng là một bộ máy vận hành khá phức tạp, mang tính chuyên nghiệp trong cả vấn đề kỹ thuật, an ninh, kinh tế và tổ chức mơi trường xó hội.
* Rút ngắn giai đoạn “quá độ”
Để có thể rút ngắn giai đoạn “quá độ” này, Nhà nước khơng chỉ nhanh chóng ban hành các tiêu chuẩn chặt chẽ về kiến trúc, quy hoạch, về kỹ thuật, hạ tầng ... mà cần có các chính sách đồng bộ. Việc tuyên truyền cho người ở hiểu biết về nhà chung cư cao tầng, cách sử dụng, những ưu nhược điểm sẽ giúp cho người ở có một kiến thức đủ để chọn lựa nơi ở phù hợp. Điều này tạo nên một sự đánh giá về giá trị thực chất, một nhu cầu chuẩn và tác động lại thị trường đầu tư, buộc các nhà đầu tư phải nâng cao chất lượng và cũng kéo theo trách nhiệm của các nhà tư vấn kiến trúc, quy hoạch, kỹ thuật...
Sự nhận thức về phương thức ở mới, công nghệ mới cũng cần có thời gian. Trong giai đoạn 10 năm tới, cũng chỉ nên xây dựng nhà ở cao tầng 9 - 15 tầng chứ không nên xây các chung cư 25 - 30 tầng với tỷ lệ lớn (trừ các khu vực đầu tư nước ngồi đó cú kinh nghiệm xõy dựng, quản lý tốt). Điều này sẽ tránh phải trả giá về những sai lầm về việc xây dựng ồ ạt các mơ hỡnh mới khi chưa có sự kiểm nghiệm như đó từng xảy ra ở nhiều nước phát triển những giai đoạn 1960 hay như trường hợp các tiểu khu cũ ở Hà Nội. Việc xây dựng các chung cư cao tầng hiện đại cũng phải tính tốn phù hợp với tốc độ tăng của khả năng chi trả xó hội.
Thế hệ các chung cư cao tầng hiện nay ở các nước phát triển đó đi vào giai đoạn chuẩn mực về diện tích căn hộ, cơ cấu, bố trí kiến trúc cũng như các vấn đề kỹ thuật. Sự nâng cấp đang tập trung vào khía cạnh nội thất trong nhà và không gian ngồi nhà. Các vấn đề tiện nghi của khơng gian mở, chất lượng thẩm mỹ của kiến trúc
cảnh quan, chất lượng các tiện ích cơng cộng, tính an ninh, khả năng kết nối với giao thông công cộng... đang là yếu tố cạnh tranh thu hút người ở giữa các khu đô thị với nhau.
Làm sao để trong vũng 10 năm tới, việc đánh giá chất lượng chung cư cao tầng không phải bàn nhiều về vấn đề kỹ thuật mà là ở tỷ lệ cây xanh, mặt nước, chất lượng trường học, sân chơi, bể bơi, sân tập thể thao, dịch vụ công cộng, nghệ thuật công cộng và một mơi trường xó hội lành mạnh, an ninh.