C Đất giao thông sân vườn 1.627,
B Đất công cộng văn hoá 2.105,
3.2.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả Kinh tế Tài chính:
a. Tối ưu hoá phương án đầu tư:
Về giải pháp kỹ thuật:
- Vấn đề quy hoạch - mật độ xây dựng: Với phương án chủ đầu tư đề xuất mật độ xây dựng chung của dự án căn cứ trên các quy định hiện hành về tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, cụ thể theo Điều 1 - Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/6/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc sửa đổi bổ sung một số nội dung tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế quy định:
Tại các khu đơ thị mới có nhà ở cao tầng cần đảm bảo mật độ xây dựng không vượt quá 40%.
Tuy nhiên hiện nay Bộ Xây dựng cũng đang tiếp tục soạn thảo và lấy ý kiến để hoàn thiện Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng mới với mục tiêu bám sát thực tế xây dựng Việt Nam hiện nay và trong tương lai, đồng thời có những quy định cụ thể hơn đáp ứng với các loại hình nhà cao tầng có cơng năng khác nhau như nhà ở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơng trình hỗn hợp đa năng...
Tại Hội thảo khoa học "Nhà cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế" do Viện Nghiên cứu Kiến trúc tổ chức tại khách sạn HORISON vào ngày 25/4/2007, theo kết quả của các chuyên gia đầu ngành về bản dự thảo "Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng" do Viện Nghiên cứu kiến trúc - Bộ Xây dựng soạn thảo, về vấn đề mật độ xây dựng được thống nhất ý kiến như sau:
+ Mật độ xây dựng nhà cao tầng trong các khu đô thị mới không lớn hơn 45% (đối với nhà chung cư) và 60% (đối với khách sạn thương mại);
+ Mật độ xây dựng trong khu vực hạn chế phát triển không lớn hơn 60% với diện tích khu đất tối thiểu 1.000m2;
+ Mật độ cây xanh, đường nội bộ, khoảng không gian trống: sân vườn, hồ nước... trong khu đô thị mới phải đạt tối thiểu 40%.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên, Bộ hi vọng sẽ sớm hoàn thiện tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng và đưa vào thực hiện trong năm 2007. Tuy nhiên tại thời điểm này, khi Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng mới chưa được ban hành thay thế cho tiêu chuẩn cũ, việc áp dụng tiêu chuẩn cũ về quy định mật độ xây dựng như
vậy là bất lợi cho chủ đầu tư dự án. Nhà đầu tư đề xuất có thể nâng cao mật độ xây dựng so với tiêu chuẩn cũ và để sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất đô thị, đồng thời đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư.
- Vấn đề các giải pháp kỹ thuật khác cho dự án (kết cấu, kiến trúc, điện, nước...):
+ Trong số những điều bất hợp lý được chỉ ra trong tiêu chuẩn xây dựng TCXDVN 323:2004 là:
+ Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam 323: 2004 “Nhà ở cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế” (gọi tắt là tiêu chuẩn 323) do Bộ Xây dựng ban hành ngày 2-11-2004 qui định “diện tích căn hộ khơng nên nhỏ hơn 50m2” là hợp lý. Song Bộ Xõy dựng lại đưa ra tiêu chuẩn chi li về diện tích sử dụng tối thiểu một bộ phận cơ bản trong căn hộ như sảnh: 3m2, phũng khỏch: 14m2, phũng ngủ đôi: 12m2, phũng ngủ đơn: 10m2, phũng vệ sinh tắm hương sen: 3m2 (nếu có bồn tắm là 5m2), bếp nấu: 5m2, bếp kết hợp phũng ăn: 12m2. Tổng cộng: 59m2! Một mâu thuẫn ngay trong một văn bản pháp qui.
Theo kiến trúc sư (KTS) Nguyễn Trường Lưu thuộc Hội KTS Tp.HCM, không nhất thiết phải qui định quá chi tiết như vậy bởi không gian mở là giải pháp tối ưu hiện nay, tính diện tích từng buồng rất lạc hậu. Tại căn hộ của tũa nhà The Manor (nhà mẫu), bếp ăn chỉ cách phũng khỏch một vỏch lửng, thụng thoáng, tiện nghi nhưng không làm mất vẻ thẩm mỹ.
+ Tiêu chuẩn 323 qui định ngoài số lượng thang máy tối thiểu là hai thỡ “phải bố trớ một thang mỏy cú kớch thước cabin 2,2-2,4m để chở đồ đạc, băng ca cấp cứu trong trường hợp cần thiết”. Theo các chuyên gia, kích thước thang máy lớn như vậy là vơ lý vỡ băng ca chỉ dài 1,8m (thiết kế băng ca quá dài không phù hợp khi vận chuyển trong bệnh viện). Vả lại, thang máy có kích thước “không theo tiêu chuẩn nào” phải đặt làm và giá cao gấp 3, 4 lần thang máy thông thường.
+ Tiêu chuẩn 323 qui định chiều cao thông thủy (từ mặt sàn đến mặt dưới của trần) không được nhỏ hơn 3m và không được lớn hơn 3,6m. Ông Lê Xuân Đại, trưởng phũng kế hoạch liờn doanh Daewon - Thủ Đức (chủ đầu tư tũa nhà cao tầng Cantavil tại quận 2), nói: “Trước đây khi xây nhà cao tầng, do chưa có qui định, người ta thiết
phù hợp. Nhưng nay nếu qui định tối thiểu chiều cao thông thủy là 3m thỡ khụng cần thiết và làm hao tốn năng lượng điện. Chưa kể mỗi tầng tăng thêm 3 tấc, 10 tầng tăng thêm 3m, 20 tầng tăng 6m, tăng tường, cột... có nghĩa là tăng chi phí đầu tư”.
Theo ông Lưu, qui định chiều cao thơng thủy cao như vậy để tạo thơng thống trong khi chưa tiếp cận được kỹ thuật hiện đại như quạt máy, máy điều hũa nhiệt độ..., nhưng lúc đó sử dụng cỏc thiết bị này thỡ khối tớch càng nhỏ càng tiết kiệm điện năng. Trước khi có tiêu chuẩn này, các nhà thiết kế Nhật Bản thiết kế tũa nhà Zen Plaza trờn đường Nguyễn Trói (Tp.HCM) có chiều cao thơng thủy chỉ 2,35m.
+ Lóng phớ đất Tiêu chuẩn 323 qui định khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải bảo đảm điều kiện thơng gió, chiếu sáng tự nhiên, an tồn khi có cháy và không được nhỏ hơn 25m. Theo một KTS công tác tại Sở Qui hoạch - kiến trúc Tp.HCM, qui định như vậy là vô lý và lóng phớ quĩ đất. Hàng loạt dự án đầu tư nhà cao tầng đó bị “kẹt” vỡ qui định này ở tiêu chuẩn 323.
Theo các KTS, qui định về cảnh quan, độ thơng thống, phũng chỏy chữa cháy... là cần thiết nhưng không nhất thiết phải là 25m. Theo các tài liệu kỹ thuật, ở Hong Kong hai khối nhà cao tầng chỉ cách nhau 2m, ở Singapore 5-6m... và hầu như chưa có nước nào... sang trọng đến mức tính bài tốn 25m như ở Việt Nam. Ngồi ra, qui định như vậy rất máy móc vỡ trong điều kiện Việt Nam, những đơ thị phát triển như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng... khác so với Bắc Giang, Cà Mau... Ngay tại Tp.HCM khu vực không phát triển (nội thành hiện hữu), vùng ven và ngoại thành cũng cần qui định khác nhau vỡ đất ở nội thành có giá trị cao hơn so với ngoại thành, qui định khoảng cách rộng như vậy sẽ làm tăng đầu tư. Theo KTS Nguyễn Trường Lưu, khoảng cách trung bỡnh 8-15m là hợp lý.
Đề xuất của nhà đầu tư chính là những quy định bất hợp lý về thiết kế này nếu có thể được thay thế hay sửa đổi bằng tiêu chuẩn thiết kế mới thì sẽ hợp lý và hiệu quả đầu tư được nâng cao hơn rất nhiều.
+ Nâng cao chất lượng của công tác thiết kế nhà cao tầng nói chung và nhà ở tái định cư nói riêng:
Thiết kế nhà cao tầng nói chung hiện nay cịn nhiều hạn chế. Có rất nhiều nhược điểm trong giai đoạn 1995-2003, phổ biến là hiện tượng thiết kế nhà hành lang
giữa, thơng thống kém, nhiều hộ có phịng hồn tồn khơng có ánh sáng tự nhiên. Các ngơi nhà có tỷ lệ hướng xấu và tốt 50/50 vẫn đang được xây dựng. Bố trí cơ cấu căn hộ bên trong không hợp lý, hệ thống cửa sổ ngả dần theo xu hướng sử dụng cửa của các nước khí hậu ơn đới, khơng tìm hướng giải quyết cho khu vực khí hậu nhiệt đới.
Trong quy hoạch, các ngơi nhà cao tầng đang được nhìn nhận như một mơ hình "Tổ hợp ở" hơn là nằm trong một cấu trúc đơn vị ở hồn chỉnh "Đơn vị ở", khơng gian mở, môi trường giao tiếp các dịch vụ hạ tầng xã hội chưa thoả mãn được yêu cầu của người ở, chất lượng khơng gian ngồi nhà kém.
Về kết cấu, cũng chưa kịp theo với đũi hỏi của kiến trỳc, thiếu kinh nghiệm trong tớnh toỏn dẫn đến thiên về tính an tồn, đơi khi vỡ khả năng tính tốn hạn chế mà ép kiến trúc đi vào các giải pháp khơng hợp lý. Các giải pháp đó làm tăng tính ổn định của cơng trỡnh nhưng hồn tồn bất lợi về vấn đề thơng thống. Một số nhà cao tầng giai đoạn đầu vỡ tớnh an toàn cũn làm hệ vỏch cứng xuống tận tầng hầm, khụng thể sử dụng cho việc để xe của ngôi nhà. Kỹ thuật cũn nhiều nhược điểm về chất lượng thang máy, hệ thống cung cấp điện, nước, phũng chỏy cứu hỏa, hệ thống an ninh, thụng tin...
Vì vậy việc nghiên cứu và khắc phục những bất cập gặp phải ở những khu đô thị mới cũng là một giải pháp để nâng cao hiệu quả đầu tư của dự án.
Về vấn đề tài chính và tiến độ thực hiện:
Dự án được thực hiện với quy mô và nguồn vốn lớn, do vậy cần phải nghiên cứu tiến độ thực hiện và giải ngân một cách chính xác và hợp lý, đảm bảo việc đầu tư vừa đúng tiến độ, vừa có thể sử dụng hiệu quả nhất nguồn vốn tại từng thời điểm.
Để thực hiện điều này, giải pháp đưa ra phải nghiên cứu áp dụng phương pháp khoa học trong kiểm soát việc thực hiện dự án dựa trên ba tiêu chí cơ bản là tiến độ, chi phí và chất lượng.
Về vấn đề hiệu quả kinh tế tài chính:
Đứng trên giác độ nhà đầu tư, chỉ tiêu quan trọng là hiệu quả kinh tế của dự án, để đảm bảo dự án có hiệu quả cao cần phải chú ý tới tiến độ huy động vốn và nâng cao khả năng đối với việc huy động các nguồn vốn từ bán nhà theo đúng tiến độ đã đề ra của phương án đầu tư dự kiến như tính tốn ở trên. Làm được điều này, cần phải quan
tâm tới công tác marketing cho dự án ngay từ khi dự án bắt đầu được triển khai.
b. Về vấn đề quản lý thực hiện dự án
Vấn đề quản lý dự án nằm ở 3 khâu: lập kế hoạch tiến độ, tổ chức và điều phối dự án, kiểm soát thực hiện dự án.
Hồn thiện cơng tác lập kế hoạch dự án:
Để nâng cao chất lượng công tác lập kế hoạch dự án, cần đảm bảo việc lập kế hoạch được thực hiện một cách có logic và trung thực. Những kinh nghiệm trước đây qua nhiều năm đã đưa trình tự lập kế hoạch cơ bản thực hiện dự án đầu tư lên một nghệ thuật tinh vi, do vậy, giải pháp nâng cao chính là trong trình tự lập kế hoạch cho mỗi dự án, có cái nhìn tổng thể và tìm ra những nhân tố ảnh hưởng tới trình tự thơng thường của bản kế hoạch, những đặc trưng khác biệt của dự án so với các dự án khác, có sự thảo luận và tìm tịi để đưa ra bản kế hoạch chi tiết phù hợp và sát thực nhất với dự án.
Hồn thiện cơng tác tổ chức và điều phối dự án:
Tổ chức bộ máy quản lý dự án phù hợp với kế hoạch được lập và sử dụng mơ hình quản lý ma trận - trực tuyến - tham mưu để điều phối việc thực hiện dự án.
Kiểm soát việc thực hiện dự án:
Kiểm soát tiến độ thực hiện dự án bằng sơ đồ mạng, thường xuyên cập nhật những thông tin thực tế mà kế hoạch không phù hợp phải điều chỉnh, để có được một lịch tiến độ phù hợp nhất với thực tế và có chỉ đạo cơng việc hợp lý nhất.
Kiểm sốt chất lượng thực hiện bằng cách sử dụng đội ngũ cán bộ giàu kinh nghiệm chuyên môn cũng như thực tế.