C Đất giao thông sân vườn 1.627,
B Đất công cộng văn hoá 2.105,
3.1.3.2. Giải pháp quy hoạch kiến trúc
3.1.3.2.1. Phương án cơ cấu a. Phân khu chức năng
Từ những mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể của đồ án như đã trình bày ở các phần trên, cơ cấu quy hoạch chi tiết Khu nhà ở B Kim Liên sẽ hình thành những khu chức năng chính như sau:
- Khu xây dựng nhà ở chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ gồm 2 bộ phận cơ bản:
+ Nhà ở chung cư cao tầng phục vụ tái định cư tại chỗ.
+ Các cơng trình phụ trợ khu nhà ở: hành lang cầu, chỗ để xe, sân chơi và các dịch vụ đi kèm.
- Khu xây dựng nhà ở chung cư cao tầng để bán gồm 2 bộ phận cơ bản: + Nhà ở chung cư cao tầng để bán.
và các dịch vụ đi kèm.
- Khu xây dựng văn phòng cho thuê gồm 3 bộ phận cơ bản: + Văn phòng cao cấp để cho thuê
+ Văn phòng cao cấp chia thành các khu vực nhỏ phù hợp với các văn phịng quy mơ nhỏ, ít người.
+ Các cơng trình phụ trợ khu nhà ở: hành lang cầu, chỗ để xe, sân chơi và các dịch vụ đi kèm.
- Đất cây xanh gồm 2 loại:
+ Cây xanh trong các nhóm nhà. + Cây xanh đường phố.
- Đất cơng trình văn hóa lịch sử cần chỉnh trang tơn tạo - Đất giao thông gồm 2 bộ phận:
+ Giao thông động trên mặt đất. + Giao thơng tĩnh dưới tầng hầm
Hệ thống các cơng trình cơng cộng như chợ, siêu thị, trạm xá, trường học, mẫu giáo... đã được tính tốn đầy đủ trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 phường Kim Liên đã được Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 1862/QĐ-UB ngày 09/5/1998
Tuy nhiên, trong chủ trương xã hội hóa đầu tư xây dựng các cơng trình hạ tầng xã hội hiện nay, với sự q tải của các cơng trình hạ tầng văn hóa, giáo dục và y tế, có thể dành một phần diện tích tại tầng hầm 1 và 2 cho nhóm các cơng trình này.
Trên cơ sở nhiệm vụ thiết kế, các phân tích nêu trong các chương trên, phương án cơ cấu quy hoạch đề xuất như sau:
Đất xây dựng nhà ở cao tầng
Đất xây dựng nhà ở cao tầng có tổng diện tích 24.082m2 chiếm 59.31% tổng diện tích đất dự án, chia làm hai loại:
+ Đất nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư diện tích 9.896m2 chiếm 24.37%
+ Đất nhà ở cao tầng để bán diện tích 14.186m2 chiếm 34.94%
Đất xây dựng văn phịng cho th có diện tích 9.295m2 chiếm 22.89% tổng diện tích đất dự án.
Đất các cơng trình văn hóa lịch sử cần tơn tạo
Đất các cơng trình văn hóa lịch sử cần tơn tạo có tổng diện tích 1.250m2 chiếm 3.08% tổng diện tích đất dự án.
Đất giao thông
Đất giao thơng bao gồm vỉa hè, lịng đường diện tích 5.975m2 chiếm 14.72%.
b. ý tưởng quy hoạch
Tổ chức phân khu chức năng và tổ chức không gian quy hoạch được thực hiện theo ý đồ:
- Xem xét khu B Kim Liên là một bộ phận trong tổng thể của toàn phường Kim Liên. Như vậy, phía trước khu vực quy hoạch là đường đô thị Phạm Ngọc Thạch, đường đô thị Đào Duy Anh, phía sau khu vực quy hoạch là khu vực các cơng trình giáo dục, rèn luyện thể dục thể thao và khu nhà ở C Kim Liên. Tổ chức quy hoạch kiến trúc phải hài hòa theo định hướng đó.
- Để cải thiện chất lượng hạ tầng giao thơng khu vực, tất cả các tuyến đường giao thông bao quanh khu vực quy hoạch đều được mở rộng thành 19m (so với 12m như quy hoạch đã phê duyệt).
- Tận dụng nhà B7, B10 hiện có làm quỹ nhà tạm cư, hạn chế khơng phải chi phí cho việc tạm cư ngoại trừ hỗ trợ di chuyển.
- Khu vực đất có giá trị thương mại cao giáp đường Đào Duy Anh sẽ được sử dụng để xây dựng văn phòng. Các khu vực còn lại sẽ xây dựng các nhà ở cao tầng.
- Để tránh tâm lý nhà tái định cư là loại nhà có chất lượng thấp cả về xây dựng và vị trí, khu đất giáp đường Lương Định Của được xây dựng nhà tái định cư. Phần đất phía trong, kẹp giữa đất xây dựng nhà tái định cư và đất xây dựng văn phòng được xây dựng nhà ở cao tầng để bán.
- Khu vực nhà tưởng niệm Chủ tịch Hồ Chí Minh và khu vực tưởng niệm các anh hùng liệt sỹ được tôn tạo vừa nâng cao vị thế, vừa tham gia cải thiện môi trường khu vực.
- Nhằm đặc biệt an toàn cho dân cư trong khu vực, tồn bộ giao thơng trong khu đất nghiên cứu là giao thông đi bộ, ngoại trừ các tuyến phố bao quanh dành cho xe cơ giới.
- Khoảng 80% diện tích đất trong phạm vi quy hoạch (sau khi đã trừ diện tích đường giao thơng cơ giới ngồi chỉ giới đường đỏ) được xây dựng 3 tầng hầm. Trong đó tầng hầm thứ 1 danh cho thương mại, tầng hầm thứ 2 và 3 dành cho đỗ xe. Sức chứa của khu vực đỗ xe này đáp ứng được khoảng 300% nhu cầu đỗ xe tiêu chuẩn của dân cư khu vực tại thời điểm hiện tại và có thể đáp ứng được nhu cầu vào khoảng 50năm tới.
3.1.3.2.2. Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất a. Nguyên tắc tổ chức
Quy hoạch sử dụng đất dự án khu nhà ở B Kim Liên được tính tốn trên cơ sở các tiêu chuẩn hiện hành và các ý tưởng và nội dung bố trí cơ cấu như đã nêu trên. Đất trong phạm vi quy hoạch khu nhà ở B Kim Liên với tổng diện tích 40.602m2 được chia làm 4 bộ phận chính với các chỉ tiêu chủ yếu như sau:
Tổng diện tích khu đất 40,602.60 m2
Tổng diện tích đất xây dựng cơng trình 14,729.70 m2
Tổng diện tích sàn nổi 232,257.68 m2
Trong đó:
+ Tổng diện tích sàn NOCT 167,168.84 m2
+ Tổng diện tích sàn văn phịng 64,926.84 m2 + Tổng diện tích sàn cơng trình văn hóa
lịch sử 162.00 m2
Tổng diện tích sàn tầng hầm 90,311.25 m2
Mật độ xây dựng chung 36.28 %
Tầng cao trung bình 15.77 tầng
Hệ số sử dụng đất 5.72 lần
b. Đất xây dựng nhà ở chung cư
Đất xây dựng nhà ở cao tầng có tổng diện tích 24.082m2 chiếm tỷ lệ 59.31% trong đó gồm :
Đất xây dựng nhà ở cao tầng tái định cư
Đất nhà ở cao tầng phục vụ tái định cư diện tích 9.896m2 chiếm 24.37% gồm 2 khối nhà cao 31 tầng (khối A) và 35 tầng (khối B). Hai khối nhà này bố trí như sau:
- Các tầng từ 2 đến 35 sử dụng làm khu nhà ở căn hộ tái định cư tại chỗ cho dân cư trong phạm vi quy hoạch. Mỗi đơn nguyên có 16 căn hộ mỗi tầng với diện tích 54.78 đến 75.80m2 mỗi căn.
- Tầng 1 sử dụng các mục đích cơng cộng như sinh hoạt cộng đồng, để xe tạm, và một số ki ốt cho các dịch vụ thiết yếu.
- Tầng hầm 1 bố trí diện tích kinh doanh dịch vụ (siêu thị, cửa hàng), một phần trả lại tái định cư và phần còn lại kinh doanh.
- Tầng hầm 2,3 sử dụng làm gara đẻ xe ơ tơ.
- Phần đất cịn lại xây dựng cây xanh, đường dạo, vườn hoa thảm cỏ với mục đích cơng ích.
Các chỉ tiêu quy hoạch chủ yếu
+ Diện tích đất 9,896.00 m2 m2 m2 + Diện tích xây dựng 4,464.95 + Tổng diện tích sàn 87,801.91 + Mật độ xây dựng 45.12% % + Hệ số sử dụng đất 8.87 lần + Tầng cao TB 19.66 tầng + Số căn hộ 945.00 căn + Dân số 3,780.00 ngư Đất xây dựng nhà ở cao tầng để bán
Đất nhà ở cao tầng để bán diện tích 14.186m2 chiếm 34.94% gồm 2 khối nhà cao 33 tầng (khối A,C) và 35 tầng (khối B). Ba khối nhà này bố trí như sau :
+ Diện tích đất 9,295.00
+ Diện tích xây dựng 4,019.50
+ Tổng diện tích sàn 64,926.84
+ Mật độ xây dựng 43.24%
có 4 căn hộ mỗi tầng với diện tích 89.90 đến 229.26m2 mỗi căn.
- Tầng 1 sử dụng các mục đích cơng cộng như sinh hoạt cộng đồng, để xe tạm, và một số ki ốt cho các dịch vụ thiết yếu.
- Tầng hầm 1 bố trí diện tích kinh doanh dịch vụ (siêu thị, cửa hàng). - Tầng hầm 2,3 sử dụng làm gara đẻ xe ô tô.
- Phần đất còn lại xây dựng cây xanh, đường dạo, vườn hoa thảm cỏ với mục đích cơng ích.
Các chỉ tiêu quy hoạch chủ yếu
+ Diện tích đất 14,186.00 m2 m2 m2 + Diện tích xây dựng 6,083.25 + Tổng diện tích sàn 79,366.93 + Mật độ xây dựng 42.88% % + Hệ số sử dụng đất 5.59 lần + Tầng cao TB 13.05 tầng + Số căn hộ 454.00 căn + Dân số 1,816.00 Ngư
Đất xây dựng văn phòng cho thuê
Đất xây dựng văn phịng cho th có diện tích 9.295m2 chiếm 22.89% tổng diện tích đất dự án. Trên khu đất xây dựng 2 khối nhà cao 27 tầng với mục đích làm văn phịng cho th.
- Các tầng từ 2 đến 27 sử dụng làm khu văn phòng cho thuê.
- Tầng 1 sử dụng các mục đích cơng cộng cho tồn khu như để xe tạm, và một số ki ốt cho các dịch vụ thiết yếu.
- Phần đất còn lại xây dựng cây xanh, đường dạo, vườn hoa thảm cỏ với mục đích cơng ích.
Các chỉ tiêu quy hoạch chủ yếu m2 m2 m2
+ Hệ số sử dụng đất 6.99
+ Tầng cao TB 16.15
Đất các cơng trình văn hóa lịch sử cần tơn tạo
Đất các cơng trình văn hóa lịch sử cần tơn tạo có tổng diện tích 1.250m2 chiếm 3.08% tổng diện tích đất dự án gồm 2 ơ đất:
- Đất nhà lưu niệm chủ tịch Hồ Chí Minh diện tích 655m2 chiếm 1.54% - Đất đài tưởng niệm các anh hùng liệt sỹ diện tích 655m2 chiếm 1.54%
Đất giao thơng
Đất giao thơng bao gồm vỉa hè, lịng đường diện tích 5.975m2 chiếm 14.72%.
c. Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cơ bản
Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cơ bản toàn khu đất quy hoạch đạt được như bảng sau:
Bảng 3.1: Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật chủ yếu
St t Ch ức n ăn g K ý hi ệu D iệ n tíc h đấ t S xâ y dự ng S sà n M Đ X D (% ) H SS D đ ất Tầ ng c ao T B Số c ăn h ộ D ân số
1 Đất ở tái định cư NO1 9,896.00 4,464.95 87,801.91 45.12 8.87 19.66 945 3,780 2 Đất nhà ở để bán NO2 14,186.00 6,083.25 79,366.93 42.88 5.59 13.05 454 1,816 3 Đất CTvăn hóa CC1 625.00 81.00 81.00 12.96 0.13 1.00 4 Đất CTvăn hóa CC2 625.00 81.00 81.00 12.96 0.13 1.00 5 Đất CTcông cộng CC3 9,295.00 4,019.50 64,926.84 43.24 6.99 16.15 6 Đất giao thông 5,975.60 Cộng 40,602.60 14,729.70 232,257.68 1,399 5,596
3.1.3.2.3. Tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc và cảnh quan
Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất như rên, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan được tổ chức như sau:
- Nhằm tránh ấn tượng về một khu vực nhà ở tái định cư có tiêu chuẩn thấp, không gian sống của dân cư trong khu B Kim Liên được hịa đồng cho tồn khu với chất lượng mơi trường cảnh quan, chất lượng cơng trình kiến trúc cao cấp đồng đều. Quan điểm thiết kế là toàn khu B Kim Liên trong phạm vi quy hoạch gồm 7 khối nhà cao tầng đặt trên một vườn hoa chung.
- Hạn chế các nhà cao tầng lấn sát ra mặt phố vừa ảnh hưởng tới tầm nhìn, vừa tạo cảm giác bức bối, các khối nhà cao tầng được bố trí phân tán trên khu vực vườn hoa.
- Tuyến phố Đào Duy Anh là trục giao thông đô thị quan trọng sẽ được tổ chức xây dựng các cơng trình văn phịng cao cấp phối hợp với dịch vụ thương mại tạo thành một chuỗi các cao ốc hiện đại mang sức sống mới đồng thời tránh sự lộn xộn của bộ mặt đơ thị do khơng có nhà ở.
- Sự linh thiêng của các cơng trình văn hóa chính là ở vị trí xây dựng. Vì vậy, hai ơ đất xây dựng các cơng trình nhà lưu niệm chủ tịch Hồ Chí Minh và nhà tường niệm các anh hùng liệt sỹ được bảo tồn tại đúng vị trí cũ, với hình thức kiến trúc hiện có là nhà mái ngói cong truyền thống trong một vườn cây bóng mát. Đồng thời, hệ thống sân vườn, thảm cỏ của hai khu đất này xe được cải ạo lại trở thành nơi nghỉ ngơi yên tĩnh của người già.
- Đường viền chiều cao cơng trình khơng cứng nhắc mà mềm mại tự do, tránh cảm giác nhàm chán đơn điệu thường gặp ở các khu đô thị mới Hà Nội gần đây.
- Toàn bộ mặt đất trong chỉ giới đường đỏ, ngoài các nhà cao tầng là các vườn hoa đa cấp với nhiều tiểu cảnh sinh động như:
+ Quảng trường cột + Đài phun nước + Ao sen mini + Nhà thủy tạ
- Đây là các dịch vụ cơng ích hồn tồn dành cho người dân, không thu lợi nhằm nâng cao chất lượng sống, chất lượng không gian ở.
- Màu sắc chủ đạo của các cơng trình xây dựng là gam màu xanh – vàng nhạt tạo sự bình n cho khu ở.
Stt Loại đường Vỉa hè Lịng đường Vỉa hè Tổng cộng
1 Đường trục trung tâm 3.00 8.00 3.00 14.00
2 Đường nhánh dẫn vào các nhóm nhà 3.00 3.00 3.00 9.00
3 Đường vào các hầm ngầm 3.00 10.50 3.00 16.50
4 Đường đi bộ 3.00-5.00