C Đất giao thông sân vườn 1.627,
B Đất công cộng văn hoá 2.105,
2.4.2. Khó khăn của Dự án tái khai thác so với Dự án xây dựng đô thị mớ
Cải tạo xây dựng các khu chung cư cũ là công việc lớn, phức tạp, liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố, những khó khăn nổi cộm đang gặp phải tại Hà Nội là:
a. Về quy hoạch đô thị
Mụ hỡnh quy hoạch tiểu khu ở với những tiờu chuẩn nhà ở trong thời kế hoạch bao cấp của cỏc chung cư cũ không cũn phự hợp với mụ hỡnh phỏt triển trong kinh tế thị trường, đời sống xó hội của đơ thị hiện đại. Tuy vậy, theo qui định trong Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đơ của Chính phủ (Quyết định số 108/1998/ QĐ-TTg ngày 20/06/1998) và Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/8/2005 của Hội đồng nhân dân Thành phố, các khu chung cư cũ tại Hà Nội đều nằm trong khu vực hạn chế phát triển, chỉ được cải tạo theo hướng: giảm mật độ cư trú bỡnh quõn, giảm mật độ xây dựng, tăng các diện tích cây xanh, khơng gian cơng cộng, diện tích đỗ xe,..., không làm tăng thêm dân số vào khu vực nội thành, tầng một không dùng làm chỗ ở mà chỉ dành cho nhu cầu cơng cộng, diện tích nhà ở sau xây dựng chỉ bố trí cho tái định cư tại chỗ và phục vụ các dự án GPMB khác trong nội thành. Những qui định này đang là những tham số trở ngại trong bài tốn về qui mơ xây dựng (tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất) của các nhà đầu tư cũng như mong muốn của nhiều người sẽ sống trong các nhà chung cư cũ sau cải tạo xây dựng.
Nhà đầu tư cần diện tích nhà ở để bán thu hồi vốn và sinh lói, người được định cư thỡ muốn sẽ cú nhà ở rộng hơn, tiện nghi hơn. Vỡ vậy, cỏc chủ đầu tư dự án đều đề nghị được xây dựng với các chỉ tiêu cao hơn qui định trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, trong các quy hoạch chi tiết các quận nội thành đó được phê duyệt (như: mở rộng lũng nhà thờm từ 4 đến 6m về một phía, cơng trỡnh mới cao gấp nhiều lần cụng trỡnh cũ - khu Nguyễn Cụng Trứ được đề xuất cao 5 đến 27 tầng, mật độ xây dựng
40%, hệ số sử dụng đất 4,4 lần...). Những đề xuất này làm tăng cục bộ về dân số trong khu hạn chế phát triển, trong khi đó vườn hoa, sân chơi, nhà trẻ, trường học, đường sá, cống rónh, nước sạch, vệ sinh...tại đây không tăng kịp để đáp ứng chất tải đô thị.
Trong các năm 2005, 2006, UBND Thành phố Hà Nội đó tớch cực chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng thí điểm các khu chung cư cũ ở Kim Liên, Văn Chương, Nguyễn Cơng Trứ, nhưng bài tốn về quy hoạch thỡ vẫn chỉ là sự vận dụng tối đa các tiêu chuẩn qui phạm hiện hành trong khn khổ được phép. Có thể vỡ thế mà mới cú 3 khu chung cư cũ này được nghiên cứu lập quy hoạch, trong đó, khu B Kim Liên (B1- B14) là khu duy nhất có quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt. Ngồi ra, chưa có dự án xây dựng cải tạo chung cư cũ nào có quy hoạch chi tiết đồng bộ cả quy hoạch kiến trúc lẫn hạ tầng cơ sở văn minh hiện đại, xứng tầm ở Thủ đô.
b. Về người đang sống trong các nhà chung cư cũ
Điều tra xó hội học gần đây cho thấy, đa phần những hộ dân sống ở các tầng cao của nhà chung cư cũ đều đồng tỡnh với chủ trương cải tạo. Ngược lại, những hộ sống ở tầng 1 thỡ khụng đồng ý vỡ họ cú khả năng cơi nới diện tích ở, có khả năng kinh doanh, khai thác căn hộ của mỡnh để sinh lời nên không dễ chấp nhận phá đi xây lại để mất tầng 1 rồi lại phải chuyển lên ở trên tầng cao. Ngay cả khi buộc phải như vậy thỡ họ vẫn cú “lợi thế“ (đối với cả diện tích mà họ cơi nới, lấn chiếm ở tầng một) để thỏa thuận về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư khi bị thu hồi đất.
Quyền sở hữu, sử dụng nhà ở tại các chung cư cũ khá đa dạng. Cư dân trong các chung cư cũ đều có những hồn cảnh kinh tế khác nhau phần lớn là khó khăn, thu nhập khơng cao, năng lực tài chính dành cho đầu tư nhà ở thấp, lại chưa kịp thay đổi lối sống dùng bếp lũ, nơi giặt, chỗ phơi...với thang máy, điều hoà, ống thu rác...của nhà chung cư hiện đại, chưa có ý thức bảo vệ tu bổ mụi trường ở. Rừ ràng là rất khú huy động được vốn để cải tạo xây dựng chung cư cũ từ chính những người dân đang sống tại đây.
c. Về nhà đầu tư
cải tạo xây dựng chung cư cũ vỡ sự hấp dẫn của những cơn sốt của thị trường nhà chung cư cao cấp. Dù bán hay cho thuê với giá hàng ngàn USD/m2, thị trường nhà chung cư cao cấp đang phát triển với tiềm năng rất lớn, vượt ra khỏi ranh giới các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội. Lợi nhuận từ những dự án đầu tư này lớn hơn, và tất nhiên, hấp dẫn hơn nhiều so với việc đầu tư vào các khu chung cư cũ. Cũng vỡ thế, đến nay các nhà đầu tư mới chỉ quan tâm tới những khu vực chung cư cũ có địa tơ cao để dễ kinh doanh, thu hồi vốn nhanh.
d. Về tái định cư, tạm cư
Theo qui định của Thành phố, các chủ đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ phải tự lo việc giải phóng mặt bằng, tạm cư cũng như tái định cư. Theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XIII kỳ họp thứ 8, từ năm 2007 Thành phố sẽ khơng bố trí ngân sách xây dựng quỹ nhà tái định cư mà sẽ bàn giao toàn bộ quỹ nhà tái định cư (cơ sở vật chất và tài chính) cho Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Nội để quản lý thu hồi và cho cỏc dự ỏn mới vay. Như vậy quỹ nhà tái định cư cũng đang được thị trường hóa. Với thực trạng nhà cửa và những người dân đang sống trong các nhà chung cư cũ nêu trên, câu chuyện tái định cư, tạm cư của các chung cư cũ quả là rất khó cho các nhà đầu tư, trong khi việc giải phóng mặt bằng và tái định cư để đầu tư các khu đô thị mới lại đơn giản hơn nhiều. Tổ chức thi công tại các khu chung cư cũ cũng khó khăn vỡ đây là những khu dân cư đông đúc, đường sá chưa được xây dựng mở rộng, các khoảng đất cơng bị chiếm dụng nên phải giải phóng mặt bằng và tái định cư thêm cho cả diện tích cần thiết để triển khai thi công xây dựng (các khu Kim Liên, Văn Chương).
e. Về cơ chế chính sách
Cơ chế chính sách rừ ràng và hấp dẫn là điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư. Hiện tại, chưa có cơ chế đầu tư, chính sách bồi thường, tái định cư hiện hành cũn nhiều bất cập khiến cỏc chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư cũ chưa biết bồi thường, hỗ trợ GPMB ra sao đối với các diện tích cơi nới, lấn chiếm đất công vốn rất phổ biến tại các chung cư cũ. Trong khi các ngành chức năng cũn đang xây dựng cơ
chế, chính sách để thí điểm cho cải tạo xây dựng chung cư cũ thỡ cỏc ngõn hàng thương mại đang đua nhau tung ra những “sản phẩm” cho vay hấp dẫn, làm giảm bớt khó khăn huy động vốn của thị trường bán và cho thuê nhà chung cư mới.
2.5. Kết luận chương 2
Có thể nói, các dự án cải tạo xây dựng chung cư cũ ở Hà Nội mới tập trung giải quyết những yêu cầu cấp bách, nguy hiểm mà chưa thống kê, phân loại, đánh giá đầy đủ, chưa có quy hoạch, kế hoạch tổng thể cho tồn Thành phố, chưa phản ánh đầy đủ mọi vấn đề quy hoạch, đất đai, kinh tế, môi trường … của các chung cư cũ trong đô thị Hà Nội.
Từ nhiều năm nay, Nhà nước và Thành phố đó chủ trương, đó bố trớ ngõn sỏch cũng như tổ chức thực hiện cải tạo xây dựng chung cư cũ tại Hà Nội. Hầu hết nhân dân Thủ đô, nhất là những người đang sống trong các nhà chung cư cũ đều nhất trí ủng hộ việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ. Các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở với những động thái tích cực cũng đó và đang quan tâm rất nhiều khu vực thị trường nhà ở này. Như vậy, tất cả các bên liên quan đều đó chung mục đích, đều sẵn sàng tham gia cải tạo xây dựng lại chung cư cũ. Song, kết quả đạt được lại khơng cao.
Những vướng mắc gặp phải này, có thể nhỡn nhận từ cơ chế quản lý hiện nay đối với xây dựng cải tạo chung cư cũ chưa thật hiệu quả, do gặp quá nhiều khó khăn, vấn đề chưa được tiếp cận một cách tổng hợp, tồn diện, có tính gốc rễ; đồng thời từng lĩnh vực, từng đối tượng cụ thể cần được xem xét kỹ để từ mục tiêu và những đũi hỏi của thực tế khách quan mà xác định được những nguyên tắc quản lý rồi thể chế hoỏ thành những qui định khung, những hướng dẫn giúp các bên liên quan có thể linh hoạt tạo ra những cơ chế thích ứng, phù hợp cho quản lý đầu tư cải tạo xây dựng từng thể loại chung cư cũ tại Hà Nội. Có một điều quan trọng nhất trong mọi trường hợp là phải đảm bảo được mối quan hệ đồng thời về lợi ích giữa Người ở - Người đầu tư - Người quản lý. Để giải đáp những khúc mắc này, cần có những nghiên cứu khoa học có tính thực tiễn cao về những cơ sở cho việc hồn thiện mơ hỡnh quản lý cải tạo xõy dựng chung cư cũ tại Hà Nội.
Qua tìm hiểu phân tích tình hình thực tế triển khai của các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, ta nhận thấy việc nghiên cứu dự án Tái khai thác khu B Kim Liên và triển khai xây dựng các nhà B4, B14 Khu Kim Liên là một bước đi thành công của Công ty Cổ phần xây dựng sơng Hồng, sẽ là dự án thí điểm để triển khai nghiên cứu tiếp cho các khu chung cư cũ khác trên địa bàn thành phố nói riêng và địa bàn cả nước nói chung. Tuy nhiên, việc triển khai tồn bộ khu B cần phải dự kiến những khó khăn gặp phải như các dự án cải tạo xây mới các khu chung cư cũ nát khác. Đó là vấn đề luận văn đề cập tới ở chương sau.
Chương 3
Dự án tái khai thác khu b chung cư Kim Liên
và nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả dự án