C Đất giao thông sân vườn 1.627,
B Đất công cộng văn hoá 2.105,
2.2. Các cơ sở pháp lý để lập dự án tái khai thác chung cư cũ
2.2.1. Giải pháp cho chung cư cũ ở Hà Nội -
Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP của Chính phủ
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 4, diễn ra trong 2 ngày 3 -4/5/2007 tại Hà Nội, Bộ Xây dựng đó trỡnh Chớnh phủ xem xột, ban hành nghị quyết của Chớnh phủ về một số giải phỏp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại (CTXDL) các chung cư cũ (CCC) bị hư hỏng, xuống cấp (HHXC).
Hiện nay, tại các đơ thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà CCC được xây dựng từ trước năm 1991, với hơn 100 nghỡn hộ dõn đang sinh sống. Trong đó, Hà Nội có khoảng 23 khu CCC từ 4 - 5 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trờn 30 nghỡn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng. TP Hồ Chí Minh có 6 khu chung cư (KCC) tập trung và nhiều nhà chung cư lẻ tẻ. Riêng các CCC bị hư hỏng nặng đó cú hơn 0,5 triệu m2, với khoảng 10 nghỡn hộ dõn.
Trước đây, các KCC này giữ vai trũ quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận đáng kể cán bộ, công nhân, viên chức tại khu vực đơ thị và đóng góp nhất định cho sự thay đổi diện mạo kiến trúc đô thị. Hiện nay, phần lớn các KCC này đều đó bị HHXC cần phải được CTXDL để bảo đảm an tồn về tính mạng và tài sản cho nhân dân. (Số liệu thống kê của các cơ quan chức năng cho thấy có hơn 60% số CCC cần được CTXDL).
Theo ông Tống Văn Nga, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, mục tiêu chủ yếu của việc CTXDL CCC đó bị HHXC nhằm tạo ra cỏc khu nhà ở mới cú chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại; thực hiện theo nguyên tắc xó hội húa, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, bảo đảm hài hũa lợi ớch của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư (NĐT), Nhà nước lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xó hội
làm chủ đạo. Bảo đảm cho các hộ dân được tái định cư (TĐC) có chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như mơi trường sống.
Được biết, để thực hiện mục tiêu này, Dự thảo Nghị quyết đó đề xuất 5 nhóm giải pháp: Thu hút các NĐT tham gia xây dựng lại các CCC; về quy hoạch - kiến trúc; về đất đai; về tài chính; về bồi thường, bố trí tạm cư và TĐC. Cụ thể: Yêu cầu việc CTXDL CCC phải được công khai để thu hút các NĐT có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm, có phương án tạm cư hợp lý nhất làm chủ đầu tư các dự án (DA). Cho phép UBND cấp tỉnh được ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư CTXDL CCC bị HHXC; giao trách nhiệm cũng như phân cấp cụ thể cho chính quyền các địa phương trong việc tổ chức lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đối với các khu vực có CCC HHXC; cho phép được điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng nhằm bảo đảm tự cân đối về tài chính của DA; cho phép các chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện DA và được chuyển đổi mục đích sử dụng đất một phần DA để phục vụ nhu cầu xây dựng công trỡnh kinh doanh, dịch vụ phự hợp với quy hoạch chi tiết xõy dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; ưu đói về tài chớnh ỏp dụng đối với các DA CTXDL CCC bị HHXC
Ngoài ra, Dự thảo cũn quy định cụ thể về phân giao trách nhiệm cho các Bộ, ngành liên quan và UBND các tỉnh, TP trực thuộc TƯ trong quá trỡnh triển khai thực hiện việc CTXDL CCC HHXC (Bộ Xõy dựng cú trỏch nhiệm theo dừi, tổng hợp tỡnh hỡnh triển khai thực hiện nghị quyết này); trỏch nhiệm và nghĩa vụ của cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú liờn quan sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng, đưa DA vào khai thác, vận hành.
2.2.2. ý kiến của UBND Thành phố Hà Nội về
vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố HN nói chung và Khu B Kim Liên nói riêng
Tại Báo cáo tổng hợp trả lời kiến nghị cử tri với kỳ họp thứ 11 Hội đồng nhân dân thành phố khoá XIII (Kèm theo công văn số 1291/UBND-TH ngày 29/2/2008), UBND Thành phố Hà Nội đã có ý kiến trả lời với Kiến nghị về quản lý đô thị liên
quan tới vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố như sau:
Kiền nghị 19- Nghị quyết của HĐND Thành phố về cải tạo nhà chung cư cũ,
ưu tiên các khu nhà xuống cấp, nguy hiểm. Trên thực tế, một số khu nhà chung cư thuộc diện này không được các chủ đầu tư lựa chọn thực hiện triển khai vỡ ở tại cỏc vị trớ, địa bàn không thuận lợi cho việc kinh doanh hoặc sinh lợi thấp. Đề nghị UBND Thành phố cho biết vỡ sao việc cải tạo nhà chung cư xuống cấp, nguy hiểm lại bị chậm trễ? Đề nghị UBND Thành phố có quy hoạch tổng thể, cơng khai hóa dự án, quy định rừ kế hoạch thực hiện cỏc dự ỏn núi trờn và quan tõm, ưu tiên đẩy nhanh tiến độ cải tạo các khu chung cư cao tầng cũ, xây dựng từ những năm 1960 để đảm bảo an tồn tính mạng của người dân.
Trả lời:
Trong thời gian qua, Thành phố đó tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện Chương trỡnh số 12/CTr-TU và Chương trỡnh số 08/CTr-TU của Thành ủy về phất triển nhà ở và quản lý phỏt triển đô thị Hà Nội. Những khu đô thị mới hỡnh thành cựng với việc cải tạo, sửa chữa bảo trỡ chống xuống cấp những khu nhà ở chung cư cũ nguy hiểm, lún nứt. Tuy nhiên, những biện pháp trên mới chỉ ở mức độ khắc phục sự cố, chưa có được kế hoạch và giải pháp thực hiện tổng thể để giải quyết vấn đề nhà hư hỏng nguy hiểm cũng như nguy cơ tiểm ẩn từ các khu chung cư cũ xuống cấp khi có những biến động về địa chấn, thiên tai, bóo lụt…những vấn đề xuống cấp do lạc hậu về thiết kế, môi trường sống, quá tải về gia tăng dân số, nhiều thế hệ cùng sinh sống trong một căn hộ…
Trước thực trạng quỹ nhà chung cư cũ được xây dựng từ những năm 70-80 đó xuống cấp nghiờm trọng cả về kết cấu, chất lượng ở, môi trường sống; Trong điều kiện chưa có những quy định chung của Nhà nước về vấn đề xử lý nhà ở xuống cấp, nguy hiểm; Sau khi cú Luật đất đai 2003, Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực thi hành, UBND Thành phố đó trỡnh HĐND Thành phố thông qua một số quan điểm, nguyên tắc, giải pháp cơ bản để làm cơ sở xây dựng và thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố.
Ngày 5/8/2005, HĐND Thành phố (khóa XIII, kỳ họp thứ 4) đó ban hành Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó xác định: “ Cải tạo xây dựng mới các nhà chung cư cũ là một cơng việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố”.
Nghị quyết số 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo xây dựng mới các chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó xác định: “ Cải tạo xây dựng
mới các nhà chung cư cũ là một công việc lớn, khó và liên quan trực tiếp đến cuộc sống của một bộ phận lớn dân cư Thành phố”.
Vấn đề cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ nhất là các chung cư trong tỡnh trạng nguy hiểm đang ngày càng trở thành vấn đề cấp thiết của Thành phố Hà Nội. Đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Thành phố giai đoạn 2006-2015.
Ngày 9/12/2005 UBND Thành phố đó ban hành Kế hoạch số 75/KH-UB về việc cải tạo xõy dựng mới cỏc chung cư xuống cấp trên địa bàn Thành phố, trong đó thể hiện rừ quan điểm chỉ đạo của Thành phố là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ được thực hiện theo quy hoạch cải tạo tổng thể, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xó hội tồn khu; bờn cạnh đó, đối với các nhà chung cư nguy hiểm Thành phố ưu tiên tập trung chỉ đạo triển khai thực hiện trước việc di chuyển tạm cư các hộ dân, lập dự án phá dỡ xây dựng lại các nhà nguy hiểm sau khi đó cú kết luận của cơ quan quản lý nhà nước về chất lượng công trỡnh xõy dựng.
Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ được tiến hành theo 3 giai đoạn:
- Giai đoạn (2005 – 2007): Được xác định là giai đoạn chuẩn bị, chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các cơ chế chính sách, chuẩn bị mơi trường pháp lý triển khai các dự án thí điểm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư các dự án cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ.
- Giai đoạn (2007 – 2010): xóa bỏ cơ bản các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm khơng đảm bảo an tồn về người và tài sản; Tập trung triển khai các dự án thí điểm nhằm hồn thiện cơ chế chính sách.
dự án thí điểm; đưa việc triển khai đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ tiến hành đồng loạt theo hướng xó hội húa, đẩy mạnh huy động các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ.
Từ năm 2015 trở đi sẽ tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trên cơ sở mô hỡnh và mụi trường pháp lý được hoàn thiện và điều chỉnh cho phù hợp với tỡnh hỡnh thực tế.
b. Kết quả giải quyết các cụng trỡnh lỳn, nứt nguy hiểm
- Chống lún nhà cao tầng:
Đó ộp cọc, gia cố nền múng chống lỳn cho 12 cụng trỡnh: A8 Nghĩa Đô (1 đơn nguyên); Nhà B7 Thành Công (1 đơn nguyên); Nhà E3, E4 và E7 Thành Công; Nhà B6 Giảng Vừ; Nhà B2 Văn Chương; Nhà A2 Ngọc Khánh; Nhà K7 Thành Công; Nhà E6 Thành Công và nhà E6, E7 Quỳnh Mai.
Cải tạo thay thế bộ phận kết cấu nguy hiểm nhà cao tầng: Đó sửa chữa cải tạo 05 nhà nguy hiểm 5 tầng: A1, A2, A3, A4 Nguyờn Khờ, A1 Kớnh Nỗ.
- Phá dỡ xây dựng lại nhà nguy hiểm cao tầng:
Đó phỏ dỡ xõy dựng lại 05 nhà nguy hiểm: Cụng trỡnh nhà A3 Giảng Vừ (4 tầng, với 61 căn hộ) hư hỏng nguy hiểm: xây dựng mới thành nhà ở 6 tầng (103 văn hộ); Nhà B7 Thành Công (5 tầng, 70 căn hộ, 4.200 m2 sàn): xây mới thành nhà 6 tầng (94 căn hộ với diện tích 5.729 m2 sàn). Đó hồn thành giao cỏc nhà B7, B10 Kim Liờn: 11tầng, gồm 284 căn hộ với diện tích 24.322 m2 sàn (Trong kế hoạch phá dỡ toàn bộ Khu B Kim Liên gồm 14 nhà 4 tầng, kết cấu bê tơng xỉ để quy hoạch tồn khu xây dựng lại thành nhà cao tầng); Nhà A6 Giảng Vừ (5 tầng, 80 căn hộ, 4.082 m2 sàn): xây dựng mới thành nhà 9 tầng (180 căn hộ, diện tích 11.905 m2 sàn) bằng nguồn vốn ngân sách và vốn của doanh nghiệp.
- Cải tạo và xây ốp: Ngoài những kết quả xử lý cỏc nhà nguy hiểm lỳn, nứt
trờn, Sở Tài nguyờn Mụi trường và Nhà đất đó tham mưu, trỡnh Thành phố việc cải tạo xõy ốp cỏc nhà tập thể nhằm cải thiện điều kiện ở, tăng diện tích sử dụng, hồn chỉnh khu phụ khép kín đối với những căn hộ, tăng cường độ cứng của nhà lắp ghép
Đó thực hiện dự ỏn thớ điểm xây ốp nhà E Nguyễn Công Trứ: 4 tầng với tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng là: 2.057 m2; Nhà B6 Trung Tự: 5 tầng với tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng: 1.545 m2; Nhà B6 Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh: 4 tầng vói tổng diện tích xây ốp mở rộng: 900 m2; triển khai xây ốp 10 nhà chung cư khu tập thể Trung Tự.
- Một số dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ nguy hiểm: 187
Tây Sơn; Nhà C7 và C4 Giảng Vừ; Nhà I1, I2, I3 Thành Cụng; Nhà B4 – B6 Thành Cụng; Nhà A Ngọc Khỏnh… Cỏc dự ỏn trờn đều đó và đang triển khai ở giai đoạn điều tra xó hội học, một số dự ỏn đó cú Quyết định phê duyệt của UBND Thành phố đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục về đất, lên phương án di chuyển tạm cư và tái định cư các hộ dân.
Đặc biệt dự án 17 nhà gỗ đó tổ chức hồn thành việc di dời được các hộ dân ra khỏi 07 nhà nguy hiểm (273 hộ); Các dự án 2-4-6 phố Hàng Đậu, 3B Lê Thái Tổ, P3 Phương Liệt đó tổ chức di chuyển tạm cư hoàn toàn các hộ dân ra khỏi công trỡnh nguy hiểm, đảm bảo an tồn về tính mạng và tài sản cho người dân.
- Quy hoạch lại các khu chung cư cũ: Thành phố đó giao cỏc chủ đầu tư nghiên cứu quy hoạch lại 12 khu: Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Giảng Vừ, Thành Cụng, Quỳnh Mai, Thanh Xuõn, Thượng Đỡnh, Phương Mai, Vĩnh Hồ, Nghĩa Tân, Khương Mai, Nam Đồng.
Qua hai năm triển khai thực hiện Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND về cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố đó đạt được những kết quả bước đầu trong việc tạo môi trường và cơ sở pháp lý cũng như quán triệt nhận thức của người dân đối với việc phá dỡ xây dựng lại các khu chung cư cũ theo hướng xó hội húa.
c. Nguyên nhân chậm tiến độ cải tạo các nhà chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn Thành phố
- Về quỹ nhà do các cơ quan tự quản: hiện trên địa bàn Thành phố cũn khoảng 38.962 hộ với diện tớch sử dụng khoảng 1.36 triệu m2 nhà ở do các cơ quan tự
giải thể, khụng cú người quản lý, không ký hợp đồng thuê nhà, không được sửa chữa, xuống cấp nghiêm trọng. Theo quy định của Chính phủ, những nhà nguy hiểm chưa được tiếp nhận nếu chưa có phương án xử lý. Mặc dù Thành phố đó chủ động tiếp nhận trỡnh Chớnh phủ phương án xử lý như 17 nhà gỗ 2 tầng nguy hiểm ngoài đê do các Bộ, Ngành Trung ương quản lý thuộc phường Chương Dương nhưng do vướng mắc về Pháp lệnh Đê điều nên đến nay chưa được giải quyết.
- Do chưa có chế tài và chính sách đặc thù, đồng bộ trong việc xử lý nhà ở nguy hiểm nờn nhiều cụng trỡnh nguy hiểm do chưa được thảo thuận được với các hộ dân đang sử dụng nên không thể tiến hành sửa chữa cải tạo được như: nhà 5 tầng C1 Thành Công (do Tổng Công ty Công trỡnh Giao thụng 1 quản lý); nhà 5 tầng P3 Phương Liệt (do Tổng Công ty Dệt may quản lý) hiện đang lún nghiêng rất nguy hiểm. Cục Giám định Chất lượng- Bộ Xây dựng, UBND Thành phố đó cú văn bản chỉ đạo yêu cầu di chuyển, phá dỡ nhà cũ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng và an toàn khu vực nhưng vẫn chưa triển khai được do vướng mắc phải thực hiện theo trỡnh tự về đầu tư xây dựng cơ bản và quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng (điều tra lập phương án đền bù trỡnh cấp thẩm quyền phờ duyệt), một số sàn mái, vỉa gạch nguy hiểm không sửa chữa được do tranh chấp về sử dụng mái bằng, sân thượng giữa các hộ dân…
- Về các quy định của pháp luật: Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và chủ trương chỉ đạo của HĐND và UBND Thành phố, các dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ (trừ các công trỡnh nguy hiểm) chủ đầu tư dự án chỉ được phép tiến hành thực hiện dự án sau khi có 2/3 số hộ dân đồng thuận và phải hoàn