C Đất giao thông sân vườn 1.627,
B Đất công cộng văn hoá 2.105,
3.1.4.3. Phân tích các dịng tiền và đánh giá tài chính dự án
3.1.4.3.1. Nguồn thu của dự án:
a. Căn cứ để dự kiến đơn giá của các nguồn thu của dự án dựa vào:
- Nhu cầu thị trường.
- Tình hình đơn giá khai thác các nội dung kinh doanh tương tự đối với các dự án tương tự.
- Khả năng khai thác doanh thu của chủ đầu tư.
- Suất đầu tư và giá thành thực tế chiết tính cụ thể từ tổng mức đầu tư của dự án (Xem bảng 29, 30 - Phụ lục tính tốn hiệu quả kinh tế).
một lần và được huy động một phần trong thời gian xây dựng theo tiến độ xây dựng:
- Thu tiền bán diện tích căn hộ dơi dư tái định cư và căn hộ chung cư cao cấp tương ứng.
- Thu tiền bán kiốt bán hàng tầng 1 và tầng hầm.
- Thu tiền bán chỗ để xe ô tô (sử dụng trong 50 năm - tương ứng với thời gian sử dụng đất của dự án).
- Thu tiền phí dịch vụ nhà chung cư (thu hàng năm).
*. Đối với khối nhà văn phòng CC3 - Doanh thu dự kiến là doanh thu vận hành hàng năm:
- Thu tiền cho thuê các diện tích văn phịng, kiốt bán hàng tầng 1, tầng hầm 1. - Thu tiền cho thuê chỗ để xe tại tầng hầm 2, 3.
Chi tiết tính tốn về các khoản mục doanh thu xem bảng 24, 25, 26 - Phụ lục tính tốn hiện quả kinh tế.
Tiến độ huy động doanh thu xem bảng 27, 28 - Phụ lục tính tốn hiệu quả kinh tế.
3.1.4.3.2. Nguồn chi của dự án
Nguồn chi của dự án gồm có: - Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu.
- Chi phí hoạt động hàng năm của dự án (Xem bảng 32 - Phụ lục): + Khấu hao tài sản cố định
Với mức độ đầu tư xây dựng kiên cố và áp dụng các cơng nghệ hiện đại, tuổi thọ cơng trình dự kiến 100 năm.
Tài sản cố định dự án được khấu hao đều trong đó phần cơng trình xây dựng khấu hao trong 25 năm, phần thiết bị khấu hao trong 5 năm.
Khấu hao tài sản cố định chi tiết nêu trong bảng phân tích các dịng tiền. + Chí phí trả lương cho bộ máy quản lý vận hành
+ Chi phí sử dụng năng lượng (điện, nước, duy tu bảo dưỡng...) + Chi phí th đất cho khu vực văn phịng
+ Trả lãi vay trong thời gian vận hành.
Dự kiến cơ cấu vốn của chủ đầu tư là: Vốn tự có 30%, cịn lại 70% là vốn huy động và vốn vay ngân hàng. Kế hoạch huy động vốn, vay và trả lãi vay trong vận hành xem các bảng tính Bảng 23, 24 - Phần phụ lục.
3.1.4.3.3. Phân tích các dịng tiền dự án
Do thời gian khấu hao tài sản cố định dự kiến là 25 năm, vòng đời dự án để phân tích chọn là 25 năm.
Trên cơ sở kế hoạch đầu tư, kế hoạch huy động và trả nợ, kế hoạch thu, chi, trích khấu hao tài sản cố định như đã nêu trên, các dòng tiền dự án được tập hợp trong bảng 33, 34 - Phụ lục tính tốn kinh tế.
Như vậy, trong 25 năm đầu tư, dự án có các chỉ tiêu tài chính cơ bản như sau:
Bảng 3.5. Tổng hợp một số chỉ tiêu hiệu quả của dự án
STT Chỉ tiêu Giá trị
1 Số năm đánh giá 25 năm
2 Thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu 10,89 năm 3 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao 12,97 năm
4 Thời hạn có khả năng trả nợ 2,96 năm
5 NPV 379.120 triệu đồng
6 IRR 16,5%