Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở đã được LĐĐ 1993, NĐ 22/1998/NĐ-CP đề cập; tiếp đó LĐĐ 2003 và NĐ 197/2004/NĐ-CP ra đời đã có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn nhằm bắt buộc các cơ quan Nhà nước phải quan tâm và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của những đối tượng được bố trí tái định cư; cụ thể:
1. Cơ quan (tổ chức) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thơng báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết cơng khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư;
2. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi cũ, hộ gia đình chính sách.
3. Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận cơng khai về dự kiến bố trí tái định cư quy định tại Khoản 1 Điều này (Điều 34, NĐ 197/2004/NĐ-CP).
Khoản 3, Điều 35 quy định: “Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”.
Điều 36, 37 của NĐ 197/2004/NĐ-CP còn quy định cụ thể về “Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư ” và “Quyền và nghĩa vụ
của người bị thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở”; trong đó Mục c, Khoản 1, Điều 37 quy định, người bị thu hồi đất có quyền: “Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai”.
Tại Mục 7, Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/02/2006, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo: “Làm tốt công tác tái định cư, dành diện tích tại những vị trí thuận lợi, kể cả bên cạnh các khu cơng nghiệp (trừ những nơi do yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc do quá hạn hẹp về quỹ đất) để bố trí tái định cư, bảo đảm cho những hộ có đất bị thu hồi có chỗ ở mới ở khu tái định cư. Trong việc lập quy hoạch các khu công nghiệp, chỉnh trang, mở rộng khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn, cần chú ý dành quỹ đất cho tái định cư tại chỗ. Từ nay, các địa phương không được cưỡng chế buộc tháo dỡ nhà ở khi người bị thu hồi đất chưa được giải quyết chỗ tái định cư”.
Gần đây nhất, NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ “Quy định bổ sung về việc cấp GCN quyền SDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền SDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” đã quy định: “Trường hợp bố trí tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và GCN về quyền SDĐ ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi GPMB”.
Thực hiện các quy định của pháp luật, TP Hà Nội đã quy định cụ thể các vấn đề về tái định cư tại phần D, Chương II, QĐ số 26/2005/QĐ-UB; bao gồm các nội dung cơ bản sau:
a) Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất thì Chủ đầu tư dự án phải chuẩn bị đủ quỹ nhà, đất tái định cư trước khi thực hiện cơng tác GPMB;
b) Trường hợp bố trí tái định cư bằng đất thì Chủ đầu tư phải lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư , tổ chức xây dựng và bàn giao cho
Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội (TN,MT&NĐ) để bố trí tái định cư theo phương án được phê duyệt;
c) Trường hợp bố trí tái định cư bằng căn hộ mà Chủ đầu tư khơng có quỹ nhà tái định cư thì phải lập phương án nhu cầu sử dụng, báo cáo Sở TN,MT&NĐ để kiểm tra, trình UBND TP Hà Nội bố trí từ quỹ nhà tái định cư của Thành phố.
d) Về nguyên tắc bố trí tái định cư, để phù hợp với điều kiện thực tế về quỹ nhà, đất tái định cư của TP Hà Nội, Điều 25, QĐ 26/2005/QĐ-UB quy định:
- Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định cư đối với các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8, NĐ 197/2004/NĐ-CP và có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội;
- Người bị thu hồi nhà ở, đất ở thuộc khu vực nội thành, nội thị được bố trí tái định cư bằng căn hộ theo nguyên tắc:
+ Mỗi chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi được mua 1 căn hộ tái định cư; nếu có 1 sổ hộ khẩu mà có từ 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 2 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thường xuyên và đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa điểm GPMB thì được xét mua 2 căn hộ tái định cư, nhưng tổng diện tích các căn hộ được mua khơng q 3 lần diện tích đất bị thu hồi;
+ Chủ sử dụng nhà ở, đất ở bị thu hồi có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội, nhưng không đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa điểm GPMB (hộ khẩu KT2) thì chỉ được xét mua một căn hộ tái định cư;
+ Các trường hợp mà tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ không đủ để trả tiền mua căn hộ tái định cư thì phần cịn thiếu được phép trả dần trong 10 năm (trừ trường hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà).
- Người bị thu hồi đất ở thuộc khu vực các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông
nghiệp, ngành nghề tiểu thủ công nghiệp thì tuỳ theo quỹ đất thực tế tại địa phương có thể được bố trí tái định cư bằng giao đất có thu tiền SDĐ. Định mức giao đất tái định cư như đã được đề cập tại mục 2.3.4.3, Chương II của luận văn.
- Các trường hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở mà không được xét giao đất hoặc bán nhà tái định cư:
+ Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20m2 mà diện tích cịn lại ngồi chỉ giới GPMB lớn hơn hoặc bằng 40m2 (đối với đất tại ở đô thị) và 100m2 (đối với đất ở tại nông thôn) cho một chủ SDĐ;
+ Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10m2 mà diện tích cịn lại ngồi chỉ giới GPMB lớn hơn hoặc bằng 20m2;
+ Diện tích đất ở cịn lại ngồi chỉ giới GPMB trên 120m2 tính cho một chủ SDĐ.
2.6.2. Thực tế áp dụng các quy định về tái định cư cho người bị thu
hồi đất phải di chuyển chỗ ở trên địa bàn TP Hà Nội.
Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho các hộ bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Các quy định của pháp luật hiện hành nhằm đảm bảo một cách tốt nhất quyền lợi về nơi ở mới của người được tái định cư; UBND TP Hà Nội đã có những quy định và các biện pháp thực hiện cụ thể; tuy nhiên quá trình thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất vẫn còn những vấn đề bất cập cần được quan tâm nghiên cứu:
Thứ nhất: Pháp luật đất đai quy định theo hướng khi Nhà nước thu hồi
đất, người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá đất sát với giá thị trường; khi được Nhà nước giao đất hoặc bán nhà tái định cư thì họ cũng phải nộp tiền hoặc mua nhà theo giá quy định và giá này cũng là giá sát với giá thị trường. Như vậy là quyền lợi của người bị Nhà nước thu hồi đất vẫn được đảm bảo; nếu có thiệt hại về đất thì chỉ là diện tích đất bị thu hồi lớn trong khi diện tích
được giao tái định cư có thể ít hơn diện tích bị thu hồi do điều kiện quỹ đất thực tế của từng địa phương.
Tuy nhiên, trên thực tế lại không được như vậy. Như phần trên đã phân tích, TP Hà Nội nói riêng và các tỉnh, thành trên cả nước nói chung, giá đất do UBND tỉnh cơng bố theo quy định của LĐĐ hiện vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Như vậy, nếu một hộ nào đó bị thu hồi diện tích càng nhiều thì mức độ thiệt hại về quyền lợi kinh tế của hộ đó càng lớn. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ tái định cư được UBND TP Hà Nội quy định tại Quyết định số 80/2005/QĐ-UB ngày 03/6/2005 có mức giá cao nhất là 6.486.000đ/1m2 và thấp nhất là 3.420.000đ/1m2; tức là cũng thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán trên thị trường (vì trong thời điểm Quyết định số 80/2005/QĐ-UB đang có hiệu lực, giá mua bán nhà căn hộ trên thị trường tại khu Trung Hồ - Nhân Chính quận Cầu Giấy bình quân là từ 13-15 triệu đồng/1m2). Như vậy, nếu một hộ được giao đất hoặc được mua căn hộ càng nhiều thì sẽ có một khoản chênh lệch về lợi ích kinh tế khơng nhỏ. Chính vì lí do này, TP Hà Nội phải có những quy định về tiêu chuẩn, định mức, nguyên tắc xét bán nhà tái định cư như đã đề cập ở trên. Song thực tế áp dụng cũng gặp khơng ít khó khăn, phức tạp như hộ bị thu hồi đất nhiều nhưng lại ít nhân khẩu chỉ được mua một căn hộ, trong khi đó có hộ bị thu hồi đất ít nhưng có nhiều nhân khẩu lại được mua 2 căn hộ dẫn đến sự mất công bằng giữa 2 hộ về mức độ thiệt hại kinh tế khi Nhà nước thu hồi đất; hoặc trường hợp một hộ nhưng có đến 3-4 gia đình sống chung trên một khu đất, khi bị thu hồi hết thì cũng chỉ được mua 2 căn hộ …
Những vấn đề nói trên đã gây ra khơng ít những thắc mắc, khiếu nại của người bị thu hồi đất và được bố trí tái định cư; đồng thời cũng dẫn đến những nguyên tắc về công bằng và nguyên tắc nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ mà pháp luật đã quy định phần nào chưa được bảo đảm.
cư trên địa bàn TP Hà Nội thời gian vừa qua đang gây nhiều bức xúc, khiếu nại của các hộ được bố trí vào khu tái định cư. Chẳng hạn khu tái định cư X8 trên địa bàn xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm để tái định cư cho các hộ thuộc dự án Cầu Thanh Trì, sau khi các hộ đến ở hơn 1 năm nhưng chưa có đường điện, nước sạch cấp đến khu tái định cư; chất lượng căn hộ của các khu tái định cư không đảm bảo như: khu 7,2ha Vĩnh Phúc, quận Ba Đình; Trung Hồ, quận Cầu Giấy; Đền Lừ, quận Hồng Mai … sau khi người dân vào ở đã phải yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị thi công phải sửa chữa, bảo hành. Nguyên nhân của tình trạng này một phần do cơ chế thực hiện; chưa có sự giám sát về chất lượng nhà tái định cư của chính người dân, hoặc của UBND cấp huyện là cơ quan chịu trách nhiệm thực hiện quyết định thu hồi đất và di chuyển người bị thu hồi đất đến nơi tái định cư.
Thứ ba: Việc thực hiện quy định “lập và thực hiện các dự án tái định
cư”; chuẩn bị đủ quỹ nhà, đất tái định cư trước khi thực hiện GPMB thời gian qua trên địa bàn TP Hà Nội là chưa đáp ứng được yêu cầu. Rất nhiều dự án trên địa bàn TP đã phải lùi thời gian thực hiện do thiếu quỹ nhà, đất tái định cư như: đoạn đường từ Kim Đồng đến Tân Mai chưa triển khai được vì thiếu khoản 600 căn hộ để tái định cư hiện chưa có; đường từ Ơ Đống mác đến đê Nguyễn Khoái phải lùi thời gian khởi công từ 2006 sang năm 2007 vì nhà tái định cư của dự án tại khu Nam Trung Yên dự kiến đến tháng 8/2007 mới hoàn thành.v.v. [21, tr.8]
Hay như tại đường Vành đai I (đoạn Kim Liên - Ô Chợ Dừa) từng được gọi là “con đường đắt nhất hành tinh”. Khi lập dự án, con đường dự kiến được thu hồi đất thêm 100m về 2 phía để làm tuyến phố 2 bên đường; phần việc này được giao cho BQL dự án vốn ngân sách thuộc Sở TN,MT&NĐ làm chủ đầu tư. Theo khảo sát, để làm tuyến đường phải bố trí tái định cư cho khoảng 1.000 hộ và để làm tuyến phố 2 bên đường thì phải bố trí tái định cư cho khoảng 1.200 hộ nữa. Đến thời điểm khởi công (tháng 10/2005), quỹ nhà tái định cư
của dự án tại khu Nam Trung Yên chỉ đáp ứng được khoảng 1.000 căn hộ; để đáp ứng được cho cả tuyến phố 2 bên đường thì phải sang năm 2007 mới có đủ nhà tái định cư để thực hiện. Trước sức ép về vấn đề ùn tắc giao thông, việc mở đường là cấp bách, vì vậy TP Hà Nội đã quyết định khởi công làm tuyến đường, tạm dừng việc làm tuyến phố 2 bên đường nên đã phát sinh chi phí bồi thường cao, các hộ dân được ra mặt đường mà Nhà nước không thu được chênh lệch, tạo ra sự không công bằng giữa các hộ bị thu hồi đất và các hộ khơng bị thu hồi lại có nhà đất được ở mặt phố.
Qua đây có thể thấy rằng, quy định của pháp luật về tái định cư và việc thực hiện bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyên chỗ ở không những nhằm giải quyết tốt quyền lợi của người bị thu hồi đất mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội của từng địa phương cũng như của Nhà nước.
Kết luận Chương 2
Pháp luật bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân qua các thời kỳ đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn chỉnh để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn SDĐ trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước, hội nhập kinh tế quốc tế. Để từng bước khắc phục các
vấn đề còn bất cập trong công tác bồi thường, GPMB, pháp luật về BT,HT&TĐC đã quy định một cách rõ ràng, cụ thể về nguyên tắc, điều kiện, đơn giá thực hiện bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất trên cơ sở nhằm giải quyết hài hồ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của nhà đầu tư.
Tuy nhiên, thu hồi đất và bồi thường, GPMB là vấn đề vô cùng phức tạp và nhậy cảm; vì vậy, mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung nhưng pháp luật về BT,HT&TĐC cũng chưa thể bao phủ hết mọi mặt của vấn đề phức tạp và nhậy cảm này. Qua thực tế áp dụng đã bộc lộ một số vấn đề hạn chế, bất cập cần được nghiên cứu khắc phục và cụ thể hóa để việc thi hành pháp luật về BT,HT&TĐC ngày càng tốt hơn.
Chương 3.