của pháp luật về BT,HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
3.3.5.1. Bổ sung quy định để các hộ có đất nơng nghiệp bị thu hồi được chuyển đổi cho các hộ không bị thu hồi một cách thuận lợi.
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi là người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng loại đất tương ứng, khi khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Tuy nhiên, toàn bộ quỹ đất nông nghiệp trên cả nước, các địa phương đã thực hiện giao cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định số 64 ngày 27/9/1993 của Chính phủ; đất nơng nghiệp đã được chia hết một lần cho những người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp có mặt tại thời điểm chia, khi chết không rút ra, không chia thêm cho những trường hợp phát sinh mới, chỉ để lại 5% tổng quỹ đất làm đất cơng ích. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, hầu hết các địa phương, đặc biệt là khu vực đồng bằng Bắc bộ, trong đó có Hà Nội, khơng cịn quỹ đất nông nghiệp để bồi thường theo nguyên tắc mà LĐĐ đã quy định.
Các hộ được giao đất nông nghiệp theo NĐ 64 được sử dụng đất ổn định lâu dài (thời hạn là 20 năm và 50 năm đối với đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm); được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; khi hết thời hạn, nếu vẫn có nhu cầu thì đương nhiên được tiếp tục SDĐ theo quy định.
Để giải quyết linh hoạt vấn đề bồi thường đối với đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ cần quy định thêm một cơ chế chuyển đổi linh hoạt, thuận lợi giữa những người SDĐ nông nghiệp với nhau.
Chẳng hạn, tại TP Hà Nội, khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp, rất nhiều hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp đứng trước nguy cơ thất nghiệp vì khơng cịn đất để sản xuất. Trong khi đó, có rất nhiều hộ có đất
nơng nghiệp ở các xã giáp ranh với các quận nội thành chưa bị thu hồi nhưng lại đang có xu hướng thốt ly nông nghiệp, đất đai để không hoặc cho người khác thuê lại để canh tác. Từ thực tế này, cần có quy hoạch vùng đất nông nghiệp chuyên canh ổn định lâu dài ở các cấp khu vực khác nhau, từ cấp thôn đến xã và huyện. Khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp tại một khu vực nào đó, nếu hộ gia đình thuần nơng, khơng muốn nhận bồi thường bằng tiền, vẫn muốn có đất để tiếp tục sản xuất nơng nghiệp thì chính quyền các cấp thơn, xã, huyện giới thiệu và tạo điều kiện để các hộ này chuyển đổi với các hộ có xu hướng thốt ly nơng nghiệp. Được như vậy sẽ giảm bớt áp lực về quỹ đất nông nghiệp để bồi thường và việc phải hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề cho nơng dân; đồng thời các hộ có điều kiện, khơng muốn trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nữa có thể được nhận tiền bồi thường để đầu tư vào việc khác. Hiện nay, các quy định của pháp luật chưa có quy định để định hướng và thực hiện về nội dung này.
3.3.5.2. Bãi bỏ nội dung: “… trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp” quy định tại Khoản 2, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006.
Kiến nghị này được đưa ra vì:
Điều 56 LĐĐ 2003 quy định nguyên tắc xây dựng giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường, “đây là cách tiếp cận để tiến tới cơ chế “một giá đất”, phù hợp với cơ chế thị trường” [16, tr.11]
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; trên cơ sở các quy định này, UBND các tỉnh, Thành phố đã ban hành bảng giá đất cụ thể của địa phương có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Tuy nhiên, quy
định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất vẫn còn một số điểm bất cập sau:
- NĐ 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 đã đáp ứng được khung pháp lý cho việc triển khai hệ thống giá đất do Nhà nước quy định tại địa phương; song vẫn còn nhiều ý kiến cho rằng khung giá vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường và đề nghị cần bổ sung thêm các phương pháp định giá đất cho phù hợp với các loại đất khác nhau trong điều kiện thực tế ở nước ta;
- Chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để theo dõi, cập nhật làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tạo điều kiện xã hội hoá hoạt động định giá đất. Bộ Tài chính đã có quy định cho các doanh nghiệp định giá đất nhưng lại chưa có quy định cụ thể về vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong hệ thống quản lý Nhà nước về giá đất.
Để khắc phục một bước các nhược điểm về hệ thống giá đất như đã nêu, Chính phủ đã ban hành NĐ số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006, trong đó có quy định giá đất để tính áp giá khi bồi thường, GPMB (Khoản 2, Điều 4), giá đất khi giao đất có thu tiền SDĐ mà không qua đấu giá đất, giá đất khi thực hiện cổ phần hố doanh nghiệp Nhà nước mà cơng ty cổ phần chọn hình thức giao đất (Khoản 2, Điều 5) thực hiện theo giá đất do UBND tỉnh quy định và công bố; trường hợp giá đất này không phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh phải quy định lại cho phù hợp.
Sau khi quy định này của NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 được ban hành thì lại có những vướng mắc, bất cập mới phát sinh:
Thứ nhất, NĐ 17/2006/NĐ-CP quy định, giá đất để tính bồi thường,
GPMB; giá đất khi giao đất có thu tiền SDĐ mà không qua đấu giá đất, giá đất khi thực hiện cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước mà công ty cổ phần chọn hình thức giao đất thực hiện theo giá đất do UBND tỉnh quy định và công bố.
Trường hợp giá đất này không phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh phải quy định lại cho phù hợp, nhưng NĐ lại không quy định giá đất do “UBND tỉnh quy định lại” có thay thế giá đất mà UBND tỉnh đã công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định tại NĐ 188/2004/NĐ-CP hay không; nếu thay thế thì giá này có áp dụng cho các trường hợp khác như: tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất khơng thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ hay không ? và nếu không thay thế giá đất đã được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì tại thời điểm “UBND tỉnh quy định lại” giá đất sẽ tồn tại 2 mức giá đất khác nhau và như vậy nguyên tắc “một giá đất” đã không được thực hiện.
Thứ hai, Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Giá đất thị
trường hiện nay quá cao so với sức chịu của nền kinh tế cũng như thu nhập của người lao động, cần có giải pháp để đưa giá về mặt bằng hợp lý” [16, tr.27]. Theo quy luật cung cầu thì giá đất trên thị trường hiện nay là “khơng bình thường”; giá đất thực tế trên thị trường hiện nay là cao hơn với mức giá của thị trường trong “điều kiện bình thường”. Và cũng theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Giá đất của Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng khoảng từ 50% đến 70% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” [16, tr.11]. Như vậy, theo một sự suy luận logich thì giá đất do UBND các tỉnh quy định và công bố trong thời gian vừa qua lại có thể là “phù hợp với thị trường trong điều kiện bình thường” (Đây hồn tồn là sự đánh giá chủ quan vì như phần trên của luận văn đã phân tích, hiện nay vẫn chưa thể xác định một cách chính xác giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường). Tuy nhiên, khi thực hiện bồi thường, GPMB, rất nhiều nơi, các hộ bị thu hồi đất đã viện dẫn quy định tại Khoản 2, Điều 14, NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 để yêu cầu Tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB phải tăng giá bồi thường về đất. Các hộ viện dẫn một số trường hợp mua bán nhà đất cá biệt hoặc lấy giá cao nhất trong kết quả đấu giá đất của địa
phương để cho rằng giá đất mà UBND tỉnh đã công bố là thấp hơn giá thực tế trên thị trường và yêu cầu UBND tỉnh phải điều chỉnh khi áp giá bồi thường về đất.
Kể từ thời điểm NĐ 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 có hiệu lực (tháng 02/2006) đến nay, chưa có trường hợp nào TP Hà Nội áp dụng điều chỉnh giá đất theo quy định tại NĐ 17/2006/NĐ-CP, tuy nhiên, quy định tại Khoản 2, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP đã gây ra khơng ít khó khăn trong việc thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian vừa qua. Khơng ít trường hợp vì mục đích muốn chống đối việc việc bị thu hồi đất đã cố tình kiện cáo địi tăng giá đất theo quy quy định của NĐ 17/2006/NĐ-CP mà khơng có căn cứ, làm mất thời gian phải giải quyết của các cơ quan Nhà nước, làm chậm tiến độ GPMB của dự án.
Do vậy, việc thực hiện quy định này trong điều kiện thực tế hiện nay là không khả thi và nên bãi bỏ.
3.3.5.3. Về thời hạn thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về BT,HT&TĐC.
Để đảm bảo thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch và dân chủ trong thu hồi đất, Khoản 2, Điều 39, LĐĐ 2003 quy định: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thơng báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”.
Trong khi đó, NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 về trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc BT,HT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất lại quy định:
“1. Sau khi phương án tổng thể được xét duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm thơng báo cho người đang SDĐ biết lý do
thu hồi đất; dự kiến về mức BT,HT,TĐC; biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm; thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể” (Điều 52, Khoản 1) và Điều 53, Khoản 1, NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định: “Việc ra quyết định thu hồi đất được thực hiện như sau:
a) Sau hai mươi (20) ngày, kể từ ngày thông báo quy định tại Khoản 1, Điều 52 Nghị định này, cơ quan Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất;
b) Trong thời hạn không quá năm (5) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của cơ quan Tài ngun và Mơi trường cùng cấp, UBND có trách nhiệm xem xét, ký quyết định thu hồi đất; …”
Như vậy, quy trình, thủ tục thu hồi đất tại NĐ 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ lại quy định kể từ thời điểm thông báo phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư cho người bị thu hồi đất biết, đến thời điểm UBND ký quyết định thu hồi đất chỉ có 25 ngày và quy định chung, không phân biệt là loại đất nào.
Đây là một quy định không đồng bộ, mâu thuẫn giữa LĐĐ 2003 và NĐ 84/2007/NĐ-CP; điều này sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện và phát sinh khiếu nại, thắc mắc của người bị thu hồi đất. Về mặt lý luận, trong trường hợp có sự khơng thống nhất giữa luật và Nghị định của Chính phủ thì về nguyên tắc là phải thực hiện theo quy định của luật là văn bản có hiệu lực cao hơn. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan chức năng lại áp dụng ngược lại. Cách làm và thói quen hiện nay của các cơ quan thực thi là áp dụng quy định của nghị định hướng dẫn thi hành, điều chỉnh trực tiếp. Đây là cách làm và thói quen trái pháp luật của các cơ quan thực hiện bồi thường, GPMB. Vì vậy, cần sớm phải xem xét, điều chỉnh lại NĐ số 84/2007/NĐ-CP cho phù hợp với LĐĐ 2003.
nông nghiệp theo Điều 48, NĐ 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007.
Điều 48, NĐ 84/2007/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nơng nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà khơng có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 NĐ 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền SDĐ tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch”.
Để hỗ trợ cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, pháp luật về đất đai, từ NĐ 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, NĐ 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 đều đã có quy định những biện pháp hỗ trợ ổn định sản xuất, chuyển đổi nghề, tạo việc làm cho nơng dân khi khơng cịn đất nơng nghiệp để sản xuất. Tiếp đó, NĐ 17/2006/NĐ-CP đã quy định thêm hình thức hỗ trợ bằng việc giao đất có thu tiền SDĐ tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp.
Điểm 2, Khoản 4, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP cũng quy định: “Trong trường hợp đặc biệt khơng có đất để bố trí như quy định tại Khoản 1 Điều này thì những thành viên trong hộ gia đình cịn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp…”
Kể từ khi NĐ 17/2006/NĐ-CP được ban hành (27/01/2006) đến nay, với thực tế quỹ đất của địa phương, TP Hà Nội chưa thực hiện hỗ trợ được một trường hợp nào theo quy định nói trên của NĐ 17/2006/NĐ-CP; chủ yếu vẫn hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề bằng tiền và trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất. TP Hà Nội cũng đang tích cực tìm giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề bằng hình thức cho học nghề tại các cơ sở dạy nghề, hạn chế việc phải trả bằng tiền trực tiếp cho người bị thu hồi đất.
NĐ 84/2007/NĐ-CP quy định thêm hình thức hỗ trợ cho nơng dân khi Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp bằng hình thức bồi thường bằng đất ở. Quy
định này với thực tế của TP Hà Nội trong thời gian tới sẽ lại tiếp tục khơng thể thực hiện được vì, như phần trên của luận văn đã phân tích, quỹ nhà ở, đất ở tái định cư của TP Hà Nội hiện nay chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình bị thu hồi đất ở; rất nhiều dự án có thu hồi đất ở phải chờ quỹ nhà, đất TĐC mới triển khai được việc thu hồi đất. Nay quỹ tái định cư này lại