2.3.4.1. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp.
Để giải quyết nhu cầu về đất đai cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, CNH-HĐH đất nước, một số lượng khơng nhỏ diện tích đất nơng nghiệp được Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng và phát triển kinh tế. Việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân đã được LĐĐ 2003, NĐ 197/2004/NĐ-CP, NĐ 17/2006/NĐ-CP và NĐ 84/2007/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân SDĐ nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi
đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh cơng bố theo
quy định của Chính phủ.
Như vậy, về nguyên tắc, khi thu hồi đất nông nghiệp phải ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng để đảm bảo cho người nơng dân có đất sản xuất. Trường hợp khơng có đất thì mới bồi thường bằng tiền tương ứng với giá đất cùng mục đích sử dụng.
Khoản 4, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP quy định, đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi trên 30% diện tích đất nơng nghiệp mà khơng được bồi thường bằng đất nơng nghiệp tương ứng thì “Được giao đất có thu tiền SDĐ tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp; mức đất được giao do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khả năng quỹ đất và mức đất bị thu hồi của từng hộ gia đình, cá nhân để quy định…”
Về vấn đề này, NĐ 84/2007/NĐ-CP bổ sung quy định, các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp nói trên, nếu khơng được bồi thường bằng đất nơng nghiệp tương ứng, khơng có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền SDĐ tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch (Điều 48).
Tuy nhiên, căn cứ vào điều kiện quỹ đất thực tế của TP Hà Nội, Điều 4, QĐ 26/2005/QĐ-UB quy định: “Do Nhà nước không cịn quỹ đất nơng nghiệp chưa giao sử dụng, nên người bị thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn Thành phố chỉ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền theo giá đất do UBND Thành phố quy định, không được bồi thường bằng đất nông nghiệp”. Đồng thời, với thực tế khơng có quỹ đất để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp và quỹ đất tái định cư thậm chí cịn chưa đáp ứng đủ cho các trường hợp bị thu hồi đất ở, vì vậy TP Hà Nội cũng chưa thực hiện được quy định tại Khoản 4, Điều 4, NĐ 17/2006/NĐ-CP cũng như sẽ không thực hiện được quy định tại Điều 48, NĐ 84/2007/NĐ-CP.
Thứ hai, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn, ao liền kề
với đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cùng mục đích sử dụng cịn được hỗ trợ bằng tiền; giá trị tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở liền kề. Mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định. Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư phải là thửa đất nằm trong khu dân cư. Đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư là thửa đất có ít nhất một mặt tiếp giáp với đất ở trong khu dân cư. Các trường hợp cụ thể được hướng dẫn bổ sung tại Điều 43, NĐ 84/2007/NĐ-CP. Đây là quy định sửa đổi, bổ sung đáng chú ý.
Trước đây, khi thực hiện NĐ 22/1998/NĐ-CP, trên địa bàn TP Hà Nội, do tốc độ đơ thị hố nhanh, rất nhiều diện tích đất nơng nghiệp nhỏ lẻ còn lại của các hộ dân nằm xen kẽ giữa khu dân cư hay khu phi nông nghiệp. Các thửa đất này không thể sử dụng vào mục đích canh tác nơng nghiệp được nữa, nhưng lại có thể khai thác sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ phi nơng nghiệp như: làm xưởng sản xuất nhỏ, xây dựng nhà tạm, nhà kho để cho thuê, làm cửa hàng .v.v. Khi bồi thường đất này bằng giá đất nông nghiệp, các hộ phản ứng rất quyết liệt và so sánh với giá đất ở liền kề. Để giảm bớt thiệt hại cho người bị thu hồi đất, TP Hà Nội đã có Quyết định số 99/2002/QĐ-UB ngày 21/8/2002 quy định bồi thường cho loại đất này theo giá đất nông nghiệp nội thành với mức từ 150.000đ/1m2 đến 800.000đ/1m2 tuỳ theo vị trí của từng thửa đất (vì LĐĐ 1993 khơng có quy định về đất vườn, ao liền kề). Mức bồi thường này cao hơn giá đất nông nghiệp tại các xã đang áp dụng cùng thời điểm (trung bình là 110.000đ/1m2).
Thực hiện NĐ 197/2004/NĐ-CP, TP Hà Nội quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư; đất vườn, ao liền kề đất ở trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn được hỗ trợ thêm 20% giá đất ở liền kề với hạn mức khơng vượt q 5 lần hạn mức diện tích giao đất ở.
Thứ ba, trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp
hơn giá đất bị thu hồi thì ngồi việc được giao đất mới, người bị thu hồi đất còn được bồi thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp giá đất mới cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thường tương ứng với giá trị quyền SDĐ của đất bị thu hồi.
Thứ tư, trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nơng nghiệp đang
sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được NĐ 197/2004/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
- Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
- Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp khác khơng thuộc quy định nêu trên thì khơng được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
Ngoài ra, Khoản 5, 6, 7, Điều 10, NĐ 197/2004/NĐ-CP còn quy định cụ thể về việc bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản của các nông, lâm trường quốc doanh; bị thu hồi đất mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định; thu hồi đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích của xã, phường, thị trấn.
2.3.4.2. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Trước đây, NĐ 22/1998/NĐ-CP chỉ quy định việc đền bù thiệt hại đối với đất chuyên dùng nói chung và cũng khơng có đơn giá của loại đất chuyên dùng để tính đền bù thiệt hại. NĐ 197/2004/NĐ-CP đã bổ sung quy định về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp khơng phải đất ở của hộ gia đình, cá nhân để đáp ứng yêu cầu thực tế SDĐ theo LĐĐ 2003. Cụ thể:
nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp GCN quyền SDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ phi nơng nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền SDĐ được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp SDĐ do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất cịn lại.
2.3.4.3. Bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở.
NĐ 22/1998/NĐ-CP quy định riêng việc đền bù đối với đất ở thuộc đô thị và đất ở thuộc nông thôn. NĐ 197/2004/NĐ-CP đã quy định chung việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở tại Điều 13; cụ thể:
- Người SDĐ ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
- Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng khơng vượt q diện tích của đất bị thu hồi.
Hạn mức đất ở tại Hà Nội theo quy định tại Quyết định số 23/2005/QĐ- UB ngày 18/02/2005 của UBND TP Hà Nội là: 120m2 đối với khu vực thuộc 4 quận nội thành cũ; 180m2 đối với khu vực từ đường vành đai 2 trở ra; 200m2 đối với khu vực thuộc các xã giáp ranh các quận nội thành; 300m2 đối với các xã vùng đồng bằng; 400m2 đối với các xã vùng trung du.
số 26/2005/QĐ-UB quy định:
- Người sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, nội thị khi bị thu hồi đất ở thì chủ yếu được bồi thường bằng tiền và bố trí tái định cư bằng nhà ở căn hộ (Khoản 3, Điều 25);
- Trường hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu thủ cơng nghiệp thì tuỳ theo quỹ đất thực tế tại địa phương có thể được bố trí tái định cư bằng giao đất ở mới với hạn mức: 60m2 đối với khu vực nội thành; 80m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phường mới được thành lập sau năm 1997 (trước đây là xã); 120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng; 160m2 đối với khu vực nông thôn trung du.