dụng vốn vay của ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 42
38
luật của Pháp không thay thế cho việc công chứng hợp đồng. Điều này có nghĩa là nếu pháp luật buộc phải đăng ký giao dịch bất động sản mà các bên lại không đăng ký thì giao dịch này vẫn có giá trị pháp lý nhưng giá trị pháp lý này giới hạn trong quan hệ của các bên của giao dịch mà thôi.83 Vấn đề này được quy định ngược lại trong luật Việt Nam, nếu giao dịch bảo đảm thuộc trường hợp phải đăng ký mà không đăng ký thì giao dịch sẽ không phát sinh giá trị pháp lý kể cả đối với các bên tham gia giao dịch.
Về vấn đề này, theo quan điểm của PGS. TS. Đỗ Văn Đại: “Xét về bản chất, nếu giao dịch bảo đảm xuất phát từ sự tự nguyện của các bên tham gia, các nội dung thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật thì phải có hiệu lực với các bên tham gia giao dịch và điều này không phụ thuộc vào việc biện pháp này có được đăng ký hay không. Mục đích chính của việc đăng ký là công khai thông tin về biện pháp bảo đảm đối với người ngoài về việc tài sản được sử dụng để bảo đảm. Còn giữa các bên, họ đã ký kết hợp đồng về tài sản này nên các bên hiển nhiên biết về giao dịch của họ. Do vậy, không cần phải công khai việc bảo đảm giữa các bên, tức không cần phải tiến hành đăng ký để ràng buộc các bên.”84 Còn Frédéric Parrenin – Chánh thanh tra, Trưởng phòng Đăng ký bất động sản, Tổng cục Thuế, Bộ Kinh tế, Tài Chính và Công nghiệp, Cộng hòa Pháp cho rằng: “Một hợp đồng nếu đã không có hiệu lực giữa các bên thì đương nhiên sẽ không có giá trị pháp lý đối với bên thứ ba. Chính vì thế, tôi muốn các bạn nhận thức rõ hơn về phương án coi đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, bởi vì việc coi đăng ký là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực có thể dẫn đến vô hiệu hóa thỏa thuận giữa các bên. Mà mục đích của đăng ký không phải là như vậy. Mục đích của đăng ký là nhằm làm cho hợp đồng có hiệu quả. Do vậy, các bạn cũng nên nhìn nhận vấn đề đăng ký một cách tương đối thôi.”85
Tác giả có kiến nghị hoàn thiện theo hướng pháp luật nên quy định rõ ràng, cụ thể giá trị pháp lý của việc đăng ký đối với các bên trong hợp đồng. Theo đó, bên cạnh quy định về giá trị pháp lý đối với bên thứ ba tại Điều 298 BLDS 2015 cần thêm một khoản với nội dung: “Giao dịch bảo đảm vẫn có hiệu lực giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm cho dù chưa được đăng ký, nếu giao dịch bảo đảm đó hợp pháp và không liên quan đến bên thứ ba”. Bởi nên xem việc đăng ký biện pháp thế chấp là quyền để các bên lựa chọn, tăng thêm độ an toàn khi giao dịch, có thể xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi có tranh chấp xảy ra.
Ngoài những vướng mắc, bất cập về thủ tục trong thế chấp dự án nhà ở thương mại thì việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng cũng
83 TS Vũ Đức Long (2014), “Kinh nghiệm xây dựng, vận hành cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 10/2014, tr. 30 nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 10/2014, tr. 30
84 Đỗ Văn Đại (2014), “Một số vấn đề cơ bản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Tài liệu Hội thảo quốc tế Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, ngày 29/9/2014, tr. 40 tế Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật TP.HCM, ngày 29/9/2014, tr. 40
85Tọa đàm “Đăng ký Bất động sản và Giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”, Nhà Pháp luật Việt – Pháp, Hà Nội, 22-23/6/2006 Pháp, Hà Nội, 22-23/6/2006
39
là nội dung đang được xã hội quan tâm. Vấn đề công khai thông tin dự án nhà ở đang gặp nhiều tranh cãi giữa chủ đầu tư và cơ quan nhà nước.
2.4. Công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng thương mại thương mại
Trong phần này, tác giả nghiên cứu các bất cập và kiến nghị hoàn thiện việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng, bao gồm các nội dung: (i) công khai thông tin dự án chưa đảm bảo tính công bằng, cần xây dựng hệ thống phối hợp giữa cơ quan để đảm bảo tính công bằng; (ii) công khai thông tin chưa đầy đủ, chính xác, kịp thời; cần bổ sung những nội dung thông tin cần công bố.
2.4.1 Bất cập trong công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng thương mại tại ngân hàng thương mại
Pháp luật về KDBĐS cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án và điều này là hoàn toàn bình thường trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, sẽ là bất thường nếu chủ đầu tư cố tình giấu thông tin, không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Người đã mua nhà tại các dự án đã đem thế chấp ngân hàng có khả năng đối diện với rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cam kết với ngân hàng. Xuất phát từ mục đích cần phải bảo vệ người tiêu dùng bởi không phải người tiêu dùng nào cũng thông thái khi tìm hiểu thông tin, tính pháp lý về dự án nên cần phải công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, việc công khai thông tin vẫn còn một số bất cập như sau:
Thứ nhất, việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng chưa đảm bảo tính công bằng.
Ngày 14 tháng 7 năm 2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ban hành văn bản 7067/TNMT-VPĐK công bố thông tin về 77 dự án đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng, trong đó có các dự án nhà ở thương mại. Việc này đã có tác động ngay lập tức đến ngành KDBĐS, làm cho một bộ phận người dân băn khoăn, lo lắng. Đa phần người dân hiểu nhầm là dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực. Điều này xuất phát từ đặc điểm hoạt động của ngành kinh doanh bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án hiện phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng của ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng. Ngoài TP.HCM, năm 2016, cơ quan chức năng Hà Nội công khai 34 dự án đang thế chấp; năm 2018, Hà Nội công khai số lượng dự án đang thế chấp tăng lên 92; năm 2020, Khánh Hòa công khai 50 dự án đang thế chấp tại ngân hàng.
Trong tổng số 584 dự án đang triển khai tại TP.HCM thì con số 77 dự án được công bố, chiếm tỷ lệ 13% là quá ít. Tỷ lệ công bố quá thấp so với thực tế bởi có hơn 90%
40
doanh nghiệp bất động sản phải đi vay vốn ngân hàng để triển khai dự án.86 Ông Phạm Ngọc Liên, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM thừa nhận con số 77 dự án mới được công bố không phải là tất cả. Bởi đây chỉ là những dự án đủ điều kiện được Sở Xây dựng phê duyệt cộng với một số dự án có thông tin cập nhật tại Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM. Do đó, có thể nhiều chủ đầu tư đi vay vốn ngân hàng nhưng “trốn” đăng ký thông tin giao dịch đảm bảo để “che mắt” người mua nhà. Con số công bố trên chỉ là phần nổi của tảng băng, còn phần chìm của tảng băng mới là điều đáng lo ngại, đó là những dự án được chủ đầu tư “âm thầm” đi thế chấp mà che giấu thông tin. Điều này cũng cho thấy, những doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật bị công bố danh tính sẽ bị ảnh hưởng đến việc kinh doanh, trong khi những doanh nghiệp chưa công bố lại “bình chân như vại”, không bị ảnh hưởng gì, gây nên sự bất công giữa các doanh nghiệp với nhau. Do đó, việc công khai thông tin dự án đang thế chấp ngân hàng chưa đảm bảo tính công bằng giữa các doanh nghiệp.
Thứ hai, việc công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng là chưa đầy đủ, chính xác, kịp thời.
Sau khi Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM công bố 77 dự án đang thế chấp tại ngân hàng thì một số công ty có phản ánh về việc công bố nêu trên là không chính xác. Điển hình, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova (Novaland Group) được ghi nhận có 6 dự án đang thế chấp, trong đó có 2 chung cư và 2 khu dân cư nằm ở phường Thảo Điền, Quận 2, TP.HCM và Sunrise City South ở Quận 7. Tuy nhiên, đại diện truyền thông của Novaland cho biết: Novaland chỉ thế chấp phần còn lại của dự án và khoảng 20 căn tại Sunrise City South do chính chủ đầu tư sở hữu chứ không phải thế chấp 152 căn hộ và 4 khu trung tâm thương mại tầng trệt, tầng 1, 2, 3 như thông báo.87 Một doanh nghiệp khác là Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCGL) khẳng định: QCGL không có dự án nhà ở thương mại nào đang thế chấp, dù có nhiều dự án đang xây dựng, đang mở bán và kể cả dự án sắp giao nhà. Ngay cả dự án rất dễ thế chấp là dự án số 24 Lê Thánh Tôn, Quận 1, TP.HCM, QCGL vẫn không vay và đang giao nhà cho đối tác BIDV. Trên thực tế, QCGL chỉ vay duy nhất một dự án nhà ở xã hội 6B với lãi suất ưu đãi 5% để cấu thành giá thành rẻ bán cho khách hàng thu nhập thấp. Tuy nhiên, doanh nghiệp này vẫn có tên nằm trong danh sách.88 Trên thực tế, trong số dự án đã được công bố, không phải trường hợp nào cũng bị nêu tên oan. Có nhiều dự án, khách hàng đã mòn mỏi chờ đợi “sổ hồng” rất lâu, nhưng vẫn bặt vô âm tín. Chung cư Minh Thành ở phường Tân Quy, Quận 7, TP.HCM thuộc dự án của Công ty trách nhiệm hữu hạn Thương mại Xuất nhập khẩu Dịch vụ Minh 86 Thanh Huyền, “Công bố tài sản: Phải đảm bảo lợi ích doanh nghiệp và người dân”,
https://thoibaonganhang.vn/cong-bo-tai-san-phai-dam-bao-loi-ich-dn-va-nguoi-dan-51850.html, truy cập ngày 20/6/2021
87 Ngô Ngãi, “Tranh cãi quanh việc bêu tên dự án bất động sản bị cầm cố”, https://baodauthau.vn/tranh-cai-quanh-viec-beu-ten-du-an-bds-bi-cam-co-post15836.html, truy cập ngày 20/6/2021 quanh-viec-beu-ten-du-an-bds-bi-cam-co-post15836.html, truy cập ngày 20/6/2021