23
cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm”. Đây chính là cơ sở
để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp dù tài sản thế chấp chưa hình thành một cách toàn diện tại thời điểm xử lý thì vẫn xử lý tài sản bình thường khi đến hạn. Như vậy, khi bên đi vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn thì rủi ro tín dụng có thể sẽ xảy ra và ngân hàng có thể dùng biện pháp xử lý dự án nhà ở thương mại để thu hồi nợ.
1.2.5.2. Thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại
BLDS 2015 quy định vấn đề này tại Điều 300: “Trường hợp ngân hàng muốn xử lý
tài sản bảo đảm thì phải thông báo cho bên thế chấp, các bên cùng nhận bảo đảm khác bằng văn bản trong một thời gian hợp lý”. Bên cạnh đó, BLDS 2015 cũng không
quy định về các nội dung chủ yếu yêu cầu đối với văn bản thông báo. Thay vào đó, nội dung này sẽ để bên nhận bảo đảm tự do soạn thảo. Về quy định này, xét thấy nên có những nội dung cơ bản để các bên có cơ sở về mặt thủ tục, căn cứ vào đó tiến hành việc thông báo. Nghĩa vụ thông báo phải được thực hiện bằng văn bản nhưng thông báo đó được gửi đến đâu, như thế nào thì không được quy định trong Bộ luật.46 Để có thể giải quyết những vướng mắc trên, ngày 19 tháng 3 năm 2021 Chính phủ đã ban hành Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghị định đã dành hẳn một điều luật để quy định chi tiết về việc thông báo xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ nhất, những nội dung chủ yếu của một thông báo, bao gồm lý do xử lý tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý và thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm.47 Thứ hai, phương thức thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu hoặc phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp. Trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết thì địa chỉ của bên bảo đảm được xác định theo địa chỉ đã được bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm hoặc theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm thì ngoài phương thức thông báo trên còn có thể thực hiện bằng phương thức đăng ký văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.48
Thứ ba, đối tượng nhận thông báo. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ hoặc được giữ bởi người khác thì văn bản thông báo phải 46 Trần Thị Ngọc Điệp (2016), Quy định pháp luật về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 27