hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại tại Việt Nam, Công trình nghiên cứu khoa học cấp trường năm học 2019-2020, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 58
107 Ngọc Lâm, “Khuất tất dự án đấu thầu nghỉn tỷ ở Bình Dương”, https://tienphong.vn/khuat-tat-dau-thau-du-an-nghin-ty-o-binh-duong-post1094133.tpo, truy cập ngày 22/6/2021 an-nghin-ty-o-binh-duong-post1094133.tpo, truy cập ngày 22/6/2021
48
1.467,7 tỷ đồng. Trải qua 11 phiên đấu giá không thành, đến phiên đấu giá thứ 12, giá khởi điểm của dự án khu dân cư Hòa Lân đã bị giảm xuống chỉ còn 963 tỷ đồng và Công ty A Đông Hải (nay là Công ty Kim Oanh) đã trúng đấu giá vào ngày 25/5/2017 với giá là 1.353 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến tháng 11/2018, Công ty Kim Oanh đã qua 4 lần thanh toán nhưng vẫn chưa trả bằng giá khởi điểm (847,8 tỷ đồng/963 tỷ đồng) và còn nợ 478,2 tỷ đồng, chưa kể lãi chậm trả 8% tính từ ngày 5/9/2017. Nhận thấy việc thu hồi nợ không hiệu quả, ngày 18/3/2019, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tư pháp báo cáo kết quả Thanh tra việc bán đấu giá tài sản thế chấp tại Agribank chi nhánh Chợ Lớn đối với dự án khu dân cư Hòa Lân của Công ty Thiên Phú tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương. Có thể thấy, trong quá trình thực hiện đấu giá, ngân hàng, chủ đầu tư và tổ chức đấu giá có những vi phạm như sau:
Dù có nhiều công ty nộp đơn tham gia đấu giá dự án khu dân cư Hòa Lân nhưng Công ty Đấu giá không thông báo đến Ngân hàng. Cụ thể, tại phiên thông báo bán đấu giá lần 3, ngày 16/10/2015 Công ty Hòa Bình Xanh nộp đơn tham gia đấu giá, nhưng ngày 10/11/2015 Công ty Đấu giá có công văn thông báo cho Agribank Chợ Lớn biết “không có khách hàng nào tham gia”. Tương tự, tại phiên thông báo bán đấu giá lần 6, ngày 10/5/2016 Công ty Hòa An Lộc ở Bình Dương nộp đơn đăng ký mua tài sản bán đấu giá, nhưng ngày 23/5/2016 Công ty Đấu giá vẫn thông báo cho Agribank Chợ Lớn “không có khách hàng tham gia”. Tiếp đó, ngày 31/5/2016, tại phiên thông báo bán đấu giá lần 7, có 2 công ty đăng ký tham gia đấu giá là Công ty Hòa An Lộc và Công ty Hòa Bình Xanh, nhưng ngày 22/6/2016 Công ty Đấu giá vẫn thông báo cho phía ngân hàng biết “không có khách hàng tham gia đấu giá”. Đến phiên thông báo đấu giá lần 9, ngày 22/9/2016 Công Trung Quý Huế ở Thừa Thiên Huế mua hồ sơ, nộp đơn đăng ký mua tài sản bán đấu giá nhưng ngày 8/11/2016 Công ty Đấu giá tiếp tục thông báo “không có khách hàng tham gia”. Qua nhiều phiên thông báo bán đấu giá, sau mỗi phiên “không có khách hàng tham gia”, giá trị tài sản của dự chỉ còn có 963 tỷ đồng.
Sau nhiều lần điều chỉnh giá khởi điểm, đến phiên đấu giá lần thứ 12 ngày 25/5/2017 thì đã đấu giá thành công, đơn vị trúng đấu giá là Công ty cổ phần xây dựng A Đông Hải (Công ty A Đông Hải) nay đổi tên thành Công ty cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP.HCM (Công ty Kim Oanh) với giá trúng thầu là 1.353 tỷ đồng, cao hơn mức giá khởi điểm tại phiên đấu giá là 390 tỷ đồng. Cùng ngày 25/5/2017, Công ty A Đông Hải, Agribank Chợ Lớn và Công ty đấu giá Nam Sài Gòn đã ký biên bản đấu giá thành có nội dung như sau: “...Khách hàng mua được tài sản bán đấu giá thành phải thanh toán trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành. Nếu quá thời hạn 45 ngày kể từ ngày đấu giá thành người mua được tài sản bán đấu giá không thanh toán đủ tiền mua tài sản theo quy định nêu trên thì xem như vi phạm nghĩa vụ thanh toán và từ chối mua tài sản và đồng ý hủy kết quả đấu giá vô điều kiện…”. Theo quy chế đấu giá và Công văn số 196/NHNoCL-TD ngày 28/4/2017 của Agribank Chợ lớn về phương thức thanh toán sau đấu giá thì Công ty A Đông Hải đã
49
chấp nhận phương án trả ngay một lần cho tổng số tiền đã đấu giá thành trong thời hạn 45 ngày.
Ngày 1/7/2017, Agribank Chợ Lớn, Công ty đấu giá Nam Sài Gòn và Công ty A Đông Hải ký Hợp đồng mua bán tài sản số 01-10/2017/HĐMBTSBĐG. Hợp đồng đã được Công chứng tại Văn phòng Công chứng thành phố Mới chứng thực. Tại Khoản 2, Điều 2 của hợp đồng quy định: “Trong thời hạn 45 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành, bên B (Công ty A Đông Hải) phải thanh toán toàn bộ số tiền trúng đấu giá tài sản là 1.353.000.000.000 đồng và số tiền này bao gồm tiền đặt trước là 96.300.000.000 đồng”. Có thể thấy, nội dung của hợp đồng này Agribank đã tự ý lùi thời gian thanh toán tiền cho Công ty A Đông Hải từ 45 ngày thành 45 ngày làm việc. Ngày 4/7/2017 Agribank và Công ty Đấu giá cùng Công ty Kim Oanh sửa nội dung hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để tăng thời gian thanh toán tiền đấu giá cho Kim Oanh lên 90 ngày làm việc. Tuy nhiên, đến tháng 11/2018, Công ty A Đông Hải vẫn mới chỉ thanh toán được 847,8 tỷ đồng, chưa bằng giá khởi điểm khi thực hiện bán đấu giá bán tài sản là 963 tỷ đồng.
Sau quá trình thanh tra, Bộ Tư pháp đưa ra kết luận: Trong quá trình ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản, tổ chức bán đấu giá tài sản là Công ty Đấu giá Nam Sài Gòn đã để xảy ra một số sai phạm, như không kiểm tra chặt chẽ thông tin do ngân hàng cung cấp; quy chế bán đấu giá và thông báo đấu giá tài sản có nội dung khác nhau về thời gian thanh toán, phương thức thanh toán tiền mua tài sản. Đối với Công ty A Đông Hải, sau khi trúng đấu giá đã không thực hiện theo phương thức thanh toán ngay, nhiều lần vi phạm cam kết nghĩa vụ thanh toán trong thời gian dài, nhưng Agribank Chợ Lớn không có biện pháp quyết liệt để xử lý là trái với quy chế đấu giá. Việc làm trên thể hiện việc chưa làm hết trách nhiệm trong quản lý tiền là tài sản Nhà nước của một tổ chức tín dụng.
Trên thực tế, hành vi vi phạm quy định trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm rất nhiều và vụ việc trên chỉ là một trong những trường hợp điển hình của việc vi phạm. Do đó, cơ quan chức năng cần có biện pháp xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm trong hoạt động xử lý tài sản bảo đảm.
Tóm lại, tác giả đã phân tích được 3 bất cập: (i) chưa có cơ chế xử lý riêng cho bất động sản và động sản, (ii) định giá tài sản khi xử lý có thể gây thiệt hại cho ngân hàng, (iii) vi phạm của cá nhân, tổ chức trong quy trình xử lý dự án nhà ở thương mại. Và mục tiếp theo, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị hoàn thiện quy định xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại.
2.5.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định trong việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại án nhà ở thương mại
Theo Báo cáo của Chính phủ tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV nêu rõ việc xử lý nợ xấu tại các tổ chức tín dụng đã được đẩy nhanh, đồng thời thực hiện một cách thực chất và hiệu quả. Trong giai đoạn từ năm 2016 đến thời điểm 31/7/2020, toàn
50
hệ thống các tổ chức tín dụng đã xử lý được 620,7 nghìn tỷ đồng nợ xấu.108 Tuy nhiên, nợ xấu liên quan đến dự án nhà ở thương mại chưa xử lý được vẫn còn nhiều. Nguyên nhân xuất phát từ những bất cập đã phân tích nên tác giả có một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, pháp luật cần có cơ chế xử lý riêng cho bất động sản và động sản
Hiện tại, quy trình xử lý bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở thương mại còn khá phức tạp, dù thông qua cơ quan tòa án và thi hành án cũng khó thu hồi được tài sản. Nguyên nhân chính xuất phát từ các quy định của pháp luật, chưa có các hướng dẫn cụ thể về nội dung xử lý tài sản bảo đảm đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nên việc xử lý tài sản bảo đảm dẫn đến kéo dài thời gian giải quyết, gây khó khăn, lúng túng cho các tổ chức tín dụng trong quá trình thực hiện. Theo Điều 8 Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định cho phép áp dụng thủ tục rút gọn để giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm hoặc tranh chấp về quyền xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng. Do đó, pháp luật cần quy định cơ chế xử lý riêng cho bất động sản nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng. Cụ thể, pháp luật cần quy định việc áp dụng thủ tục rút gọn nêu trên và rút ngắn thời gian thi hành án để không ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức tín dụng.Đồng thời, khi xử lý tài sản bảo đảm phải xem xét đến quyền lợi của những người mua nhà thuộc dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, đối với bất cập do việc định giá dự án nhà ở thương mại khi xử lý tài sản, tác giả có kiến nghị sau:
Thứ hai, pháp luật cần quy định chặt chẽ hơn trong việc định giá dự án nhà ở thương mại khi xử lý tài sản
Theo Điều 306 BLDS 2015, yêu cầu “việc định giá tài sản bảo đảm phải bảo đảm khách quan, phù hợp với giá thị trường”, nhưng quy định này chưa đầy đủ. Theo Hướng dẫn của UNCITRAL, trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm phải tuân thủ hai nguyên tắc là “thiện chí”(good faith) và “bảo đảm tính hợp lý thương mại” (commercially reasonable)109. Về “tính hợp lý thương mại” có nghĩa là ngân hàng thương mại phải định đoạt tài sản bảo đảm một cách hợp lý về thời gian, địa điểm tổ chức bán, phương thức quảng cáo, thông báo để tìm người mua để bán được tài sản với giá cao nhất có thể. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện hành chưa đưa ra tiêu chí cụ thể để tòa án xem xét liệu việc xử lý tài sản của ngân hàng thương mại có tuân thủ đúng các yêu cầu của pháp luật, bảo vệ quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư hay không. Việc đánh giá tính hợp pháp trong xử lý tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng để tòa án quyết định rằng chủ đầu tư có nghĩa vụ thanh toán khoản nợ còn thiếu cho ngân hàng thương mại hay không nếu sau khi xử lý tài sản bảo đảm, số tiền thu được vẫn chưa đủ để thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân
108 Thu Hằng - Diệp Anh, “Bên lề Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV: Giải bài toán nợ xấu, tăng sức đề kháng cho hệ thống ngân hàng”, https://vietnambiz.vn/ben-le-ky-hop-thu-10-quoc-hoi-khoa-xiv-giai-bai-toan-no- cho hệ thống ngân hàng”, https://vietnambiz.vn/ben-le-ky-hop-thu-10-quoc-hoi-khoa-xiv-giai-bai-toan-no- xau-tang-suc-de-khang-cho-he-thong-ngan-hang-20201104160324902.htm, truy cập ngày 21/6/2021