22
trả của bên có nghĩa vụ đối với mình”. Từ quy định trên có thể thấy, hiệu lực của hợp
đồng tín dụng là cơ sở cho hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
1.2.5. Xử lý tài sản thế chấp là dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại tại ngân hàng thương mại
Giao dịch thế chấp tài sản bảo đảm chỉ là nghĩa vụ phụ bổ sung cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay của khách hàng cho NHTM. Nếu các bên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, bên vay hoàn trả cho bên cho vay khoản nợ đúng hạn, đúng thỏa thuận thì hợp đồng thế chấp không còn cần thiết và không phát sinh yêu cầu xử lý tài sản. Tuy nhiên, thỏa thuận dù có tính ràng buộc giữa các bên thì cũng không mang tính tuyệt đối, rủi ro vẫn có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Điều đó đồng nghĩa với việc khi các bên không chấp hành đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận sẽ phát sinh căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm nên pháp luật đã và đang hoàn thiện chế định quan trọng này trong hệ thống pháp luật.44
Vấn đề xử lý tài sản thế chấp được quy định tại Điều 149 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:
“Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định của Luật này và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án theo quy định của
pháp luật về kinh doanh bất động sản”.45 Do đó, có thể thấy việc xử lý dự án nhà ở
thương mại chịu sự điều chỉnh chủ yếu của pháp luật dân sự. Trong phạm vi nghiên cứu nghiên cứu xử lý tài sản thế chấp, tác giả phân tích (i) các trường hợp xử lý tài sản thế chấp; (ii) thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp và (iii) phương thức xử lý tài sản thế chấp.
1.2.5.1. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là dự án nhà ở thương mại
Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2015 thì tài sản thế chấp bị xử lý trong các trường hợp sau:“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên vay không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; 2. Bên vay phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật; 3. Trường hợp khác do các bên có thỏa thuận hoặc luật có quy định”.
Ngoài cơ sở pháp lý trên, cơ sở để ngân hàng xử lý dự án nhà ở thương mại được quy định tại khoản 2 Điều 95 Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung năm 2017:
“Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật”. Và khoản 2
Điều 49 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng quy định: “Bên nhận bảo đảm thực hiện
việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không