30
hiểu là nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án và những tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai như công viên, cây cối, hồ bơi… thuộc dự án đó.
Thứ hai, pháp luật cần bổ sung điều kiện của dự án nhà ở thương mại khi thế chấp tại ngân hàng thương mại.
Việc bổ sung những điều kiện của dự án nhà ở thương mại là để đảm bảo “đầu vào” của tài sản thế chấp. Một tài sản thế chấp có “lý lịch” tốt thì việc phòng ngừa hay xử lý rủi ro khi thế chấp mới đạt hiệu quả cao. Theo quan điểm của tác giả: “Để thế chấp
dự án nhà ở thương mại tại ngân hàng thì dự án cần bổ sung các điều kiện pháp lý: không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện”. Ngoài những điều kiện
này, có thể xem xét điều kiện tính khả mãi của dự án và điều kiện của chủ đầu tư. Theo tác giả Hà Thị Cẩm Vân, về tính khả mãi, ngân hàng chỉ cho chủ đầu tư vay khi thế chấp các dự án đang cho thuê hoặc đang hoàn thành, có hợp đồng cho thuê tối thiểu 30% giá trị thương phẩm. Về điều kiện của chủ đầu tư, chủ đầu tư dự án phải không liên quan đến các vụ tranh chấp, tiêu cực trong 24 tháng gần nhất; có kinh nghiệm quản lý và kinh nghiệm bán hàng, có ít nhất 2 dự án đã xây dựng và chào bán, trong đó tỷ lệ bán >= 60% diện tích thương phẩm.63 Còn Ngân hàng Nhà nước có quan điểm: “Các quy trình đăng ký vay vốn tốt tập trung vào “5C” - năng lực (capacity) của một khách hàng vay để trả nợ tín dụng; tài sản thế chấp (collateral) là đầy đủ và khả năng tiếp cận các tài sản đảm bảo mà ngân hàng quản lý nếu người vay không trả được nợ; và đặc tính riêng (character) của khách hàng vay bao gồm cả chất lượng và uy tín của người hoặc đội ngũ quản lý của đơn vị vay vốn, kế hoạch sử dụng vốn và cam kết trả nợ khoản vay. Một vị thế vốn tốt (capital position) của tổ chức và một mức độ nợ tương đối thấp hơn cho thấy một khả năng trả nợ khoản vay tốt hơn. Giao ước (covenants) trong đó xác định các hành động mà một khách hàng vay không thể thực hiện, chẳng hạn như giới hạn về đòn bẩy tài chính, khả năng thanh toán lãi suất và vốn lưu động, có thể được thêm vào các điều kiện khoản vay”.64 Theo quan điểm của tác giả, pháp luật cần xem xét quy định thêm những điều kiện trên để đảm bảo dự án nhà ở thương mại có “sức khỏe” tốt khi thế chấp tại ngân hàng. Bởi trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại, khi biết rõ chủ đầu tư có một vị thế trên thị trường, năng lực, uy tín cao, không liên quan đến những tranh chấp tiêu cực thì NHTM sẽ tự tin hơn trong hoạt động cấp tín dụng cho chủ đầu tư đó. Khi dự án nhà ở thương mại được nhiều người săn mua, phần nào phản ánh tiềm năng, tính khả thi của dự án, hay trong trường hợp xấu nhất cần xử lý tài sản bảo đảm thì việc xử lý có thể diễn ra nhanh chóng hơn.