Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh do Văn phòng Chính phủ ban hành
95 Huy Vũ, “TP.HCM kiên quyết thu hồi dự án chậm tiến độ”, https://plo.vn/bat-dong-san/tphcm-kien-quyet-thu-hoi-du-an-cham-tien-do-980066.html, truy cập ngày 20/6/2021 thu-hoi-du-an-cham-tien-do-980066.html, truy cập ngày 20/6/2021
44
doanh nghiệp đang có vấn đề. Bên cạnh đó, khi công bố các dự án BĐS đang thế chấp, cần cung cấp thêm thông tin về mục đích thế chấp vay vốn của chủ đầu tư (để phát triển dự án, xây dựng công trình, thực hiện bảo lãnh ngân hàng...) để người dân nắm đầy đủ thông tin trước khi quyết định mua nhà. Nếu có thể, sau khi công bố các thông tin mà chủ đầu tư có động thái giải thích, tường trình về thông tin dự án thì cũng cần công khai những thông tin này đến người dân.
Việc công khai các dự án đang thế chấp là cần thiết, góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng minh bạch hơn. Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cần thận trọng, chính xác khi công bố thông tin ra bên ngoài, bởi vì người tiêu dùng rất hoang mang với những thông tin nhạy cảm. Việc công bố thông tin là tích cực và đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Việc này sẽ giúp người mua kiểm tra được tính khả thi và tính xác thực của mặt hàng định mua. Tuy nhiên, cũng có dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng mua bán với người mua nhà, chủ đầu tư không thông báo cho khách hàng biết, tức là một tài sản nhưng lại lấy tiền của hai bên (ngân hàng và khách hàng). Đây là hành vi vi phạm pháp luật vì theo quy định, tài sản chỉ được bán cho bên mua khi đã được giải chấp ở các tổ chức tín dụng.96 Việc bổ sung những thông tin nêu trên sẽ đem lại những hiệu ứng tích cực hơn khi Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục công bố đợt 2 các dự án đang thế chấp sau khi rà soát các dự án mới97 cũng như tạo điều kiện cho các tỉnh thành khác như Cần Thơ cũng bắt đầu công khai thông tin các dự án đang thế chấp.98 Không chỉ dừng lại ở việc công khi thông tin dự án đang thế chấp ở các tỉnh thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Cần Thơ… mà pháp luật cần mở rộng việc công khai thông tin các dự án đang thế chấp nói chung và các dự án nhà ở thương mại nói riêng trên phạm vi cả nước, để tất cả các tỉnh thành thực hiện đồng bộ.
Thứ ba, quy định cơ chế đánh giá tín nhiệm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại
Để nâng cao tính trách nhiệm của chủ đầu tư trong công khai thông tin, đảm bảo được chất lượng của mỗi dự án nhà ở thương mại và bảo vệ người mua nhà thì việc quy định cơ chế đánh giá tín nhiệm với chủ đầu tư là cần thiết. Đối với mỗi dự án nhà ở thương mại, cơ quan có thẩm quyền, NHTM và người mua sẽ tiến hành đánh giá chất lượng cũng như trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng, thế chấp dự án và bàn giao căn hộ. Nếu có vi phạm xảy ra thì mức tín nhiệm sẽ thấp, từ đó giúp NHTM và người mua sau này có những căn cứ để lựa chọn việc có hay không giao dịch với chủ đầu tư đó. Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục pháp lý cho các dự án sau này
96 Kiên Cường, “Hiểu sao về công khai dự án nhà ở thế chấp ngân hàng?”, https://plo.vn/bat-dong-san/hieu-sao-ve-cong-khai-du-an-nha-o-the-chap-ngan-hang-963931.html, truy cập ngày 21/6/2021 sao-ve-cong-khai-du-an-nha-o-the-chap-ngan-hang-963931.html, truy cập ngày 21/6/2021
97 Ngô Ngãi, “Tranh cãi quanh việc bêu tên dự án bất động sản bị cầm cố”, https://baodauthau.vn/tranh-cai-quanh-viec-beu-ten-du-an-bds-bi-cam-co-post15836.html, truy cập ngày 21/6/2021 quanh-viec-beu-ten-du-an-bds-bi-cam-co-post15836.html, truy cập ngày 21/6/2021
98 Cảnh Kỳ, “Cần Thơ: Công khai dự án bất động sản nợ nần, thế chấp, chủ đầu tư sai phạm” https://tienphong.vn/can-tho-cong-khai-du-an-bat-dong-san-no-nan-the-chap-chu-dau-tu-sai-pham- https://tienphong.vn/can-tho-cong-khai-du-an-bat-dong-san-no-nan-the-chap-chu-dau-tu-sai-pham- post1332744.tpo, truy cập ngày 21/6/2021
45
sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét kỹ lưỡng hơn. Ngược lại, nếu mức tín nhiệm cao, đồng nghĩa với uy tín của chủ đầu tư cao và đem đến cho chủ đầu tư các thuận lợi về thủ tục hành chính, giao dịch sau này.
Ngoài những vướng mắc, bất cập về công khai thông tin thế chấp dự án nhà ở thương mại thì việc xử lý dự án nhà ở cũng là nội dung cần được quan tâm. Bởi việc xử lý tài sản không thỏa đáng sẽ dẫn đến ngân hàng không thu hồi đủ số nợ. Tuy nhiên, những quy định về xử lý dự án nhà ở thương mại vẫn chưa thật sự đầy đủ và chưa áp dụng vào thực tiễn một cách hiệu quả. Những bất cập và kiến nghị liên quan đến vấn đề này sẽ được phân tích ở mục tiếp theo.
2.5. Về việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại vay tại ngân hàng thương mại
Trong phần này, tác giả tập trung phân tích những bất cập và kiến nghị về xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại, bao gồm những nội dung: (i) chưa có cơ chế xử lý riêng cho bất động sản và động sản, cần quy định cơ chế này; (ii) định giá tài sản khi xử lý có thể gây thiệt hại cho ngân hàng, cần quy định tiêu chí định giá cụ thể; (iii) vi phạm của cá nhân, tổ chức trong quy trình xử lý dự án nhà ở thương mại, cần có biện pháp xử lý nghiêm.
2.5.1. Bất cập trong việc xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại
Hiện nay vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại được áp dụng chung giống như việc xử lý tài sản bảo đảm thông thường. Việc xử lý tài sản như vậy có thể không mang lại giải pháp hợp lý, nhất là không bảo vệ được bên có quyền - các ngân hàng thương mại, bởi vì dự án nhà ở thương mại là một loại tài sản đặc thù. Trên thực tế, những khó khăn khi xử lý dự án nhà ở thương mại xuất phát từ những bất cập sau:
Thứ nhất, pháp luật chưa có sự phân biệt giữa cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản và tài sản bảo đảm là động sản.
BLDS 2015 quy định cơ chế xử lý tài sản bảo đảm chung cho cả động sản và bất động sản, trong khi đó, sự khác biệt giữa hai loại tài sản này đòi hỏi phải có cơ chế xử lý khác nhau. Đối với bất động sản, do thường liên quan đến chỗ ở của công dân nên sẽ gặp phải sự chống đối quyết liệt hơn so với khi thu giữ tài sản bảo đảm là động sản. Đặc biệt khi xử lý dự án nhà ở thương mại, ngoài bên thế chấp là chủ đầu tư còn có người mua nhà ở thuộc dự án cũng sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi. Điển hình là vụ việc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia đã thế chấp dự án chung cư Khang Gia Tân Hương tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Nam Á nhưng không thanh toán nợ khi đến hạn. Do đó, ngày 28/2/2019, Ngân hàng có thông báo sẽ tiến hành thu giữ và xử lý chung cư Khang Gia Tân Hương tọa lạc tại 377 đường Tân Hương, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM. Dự kiến ngân hàng sẽ thu hồi
46
chung cư vào ngày 15/4/2019.99 Trong vụ việc trên, nếu ngân hàng quyết liệt thu giữ tài sản, ngân hàng sẽ bị lên án vì đẩy người dân đã mua nhà ở thuộc dự án vào cảnh không có nơi ở. Khi bên thứ ba cố tình chống đối việc thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý, ngân hàng vẫn phải khởi kiện ra tòa án để được quyền xử lý tài sản bảo đảm. Mặc dù giữa ngân hàng và chủ đầu tư đã có thỏa thuận về việc xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng nhưng thường phải thông qua một bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của tòa án cho phép xử lý tài sản, khi thu giữ cần thông báo cho chính quyền địa phương nơi có tài sản.100 Có thể thấy, mặc dù Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đã trao quyền cho ngân hàng thu giữ tài sản nhưng quyền này lại khó thực hiện trên thực tế. Điều này khiến ngân hàng gặp khó khăn trong quá trình xử lý dự án nhà ở thương mại và cần rất nhiều thời gian để thu hồi được khoản nợ.
Thứ hai, bất cập từ việc định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm
Khi tham gia vào giao dịch bảo đảm tiền vay, dự án nhà ở thương mại sẽ được định giá để xác định giá trị tài sản bảo đảm đối với khoản vay. BLDS 2015 cho phép: “giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.101 Tuy nhiên, để phòng ngừa rủi ro trong hoạt động cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, phần lớn các ngân hàng thương mại quy định giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Cụ thể, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Ngân hàng Agribank) quy định xác định giá trị tài sản bảo đảm như sau102: “Tài sản hình thành trong tương lai được xác định trên cơ sở thỏa
thuận giữa Agribank và bên bảo đảm, tối đa bằng tổng mức đầu tư được cấp có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư phê duyệt của tài sản đó hoặc các hợp đồng mua bán tài sản đó”.103 Và “mức cấp tín dụng tối đa đối với tài sản thế chấp tối đa là 75% giá trị tài
sản bảo đảm”.104 Tương tự, mức cấp tín dụng trên cũng được áp dụng đối với Ngân
hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (Ngân hàng BIDV).105 Khi phát sinh yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận lại giá trị tài sản hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Có thể thấy, pháp luật quy định hai lần định giá tài sản là định giá tài sản làm cơ sở cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án và định giá tài sản làm cơ sở xử lý tài sản bảo 99 Thanh Hà, “Ngân hàng đòi thu giữ chung cư để xử lý nợ: Quyền lợi người mua nhà có đảm bảo?”, https://nhadat.tuoitre.vn/ngan-hang-doi-thu-giu-chung-cu-de-xu-ly-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-co-dam- bao-2019030710544762.htm, truy cập ngày 22/6/2021
100 Hồng Anh, “Tiếp tục gỡ vướng trong xử lý nợ xấu”, https://nhandan.vn/tin-tuc-kinh-te/tiep-tuc-go-vuong-trong-xu-ly-no-xau-331727/, truy cập ngày 22/6/2021 trong-xu-ly-no-xau-331727/, truy cập ngày 22/6/2021