36
hai bên là vô hiệu cho dù việc không đăng ký biện pháp bảo đảm không ảnh hưởng gì đến bản chất của giao dịch. Xét về bản chất, thủ tục đăng ký thế chấp chỉ thực sự có ý nghĩa pháp lý và thực tiễn, nếu như có giao dịch khác trùng lặp, dẫn đến xung đột quyền lợi và nghĩa vụ đối với bên thứ ba. Tuy nhiên, trên thực tế xét xử, dù tài sản thế chấp chỉ liên quan đến một chủ nợ và một con nợ, không hề xuất hiện người thứ ba, nhưng nếu hợp đồng thế chấp không đăng ký thế chấp thì cũng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Quyền của chủ nợ có bảo đảm sẽ bị tòa án xóa bỏ nếu như giao dịch bảo đảm đó không được đăng ký biện pháp bảo đảm, từ khoản vay có bảo đảm bằng tài sản trở thành khoản vay không có bảo đảm. Cơ chế đăng ký biện pháp bảo đảm là nhằm tới việc bảo vệ quyền lợi cho người nhận thế chấp trong trường hợp có nhiều người nhận thế chấp hoặc có chủ thể khác có quyền đối với tài sản thế chấp. Như vậy, đáng lẽ trong trường hợp tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu, không dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ nào khác, thì đương nhiên bên nhận thế chấp là người có quyền duy nhất. Do đó, hợp đồng thế chấp đã được ký kết đúng quy định của pháp luật, đã được công chứng thì phải có hiệu lực và ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp đó.79
Tóm lại, trong đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại, tác giả làm rõ được ba bất cập chính: (i) pháp luật chưa quy định rõ việc bắt buộc phải đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại, cần quy định bắt buộc đăng ký thế chấp; (ii) thông tin tra cứu còn gặp nhiều khó khăn, cần xây dựng cơ sở dữ liệu điện tử thống nhất; (iii) đăng ký biện pháp thế chấp ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp, điều này là không cần thiết. Với mỗi bất cập đã phân tích, tác giả sẽ đưa ra các đề xuất để giải quyết các vướng mắc trên ở phần sau.
2.3.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định trong việc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại dự án nhà ở thương mại
Việc đăng ký không dừng lại ở ý nghĩa đơn thuần là để quản lý các loại giao dịch, mà còn có ý nghĩa đáp ứng yêu cầu minh bạch, công khai hóa tình trạng pháp lý của các tài sản nhằm thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh tế phát triển.80 Với ý nghĩa đó, tác giả có một số kiến nghị sau:
Thứ nhất, quy định rõ bắt buộc phải đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại.
Để tránh các cơ quan lúng túng trong việc áp dụng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại, tác giả kiến nghị sửa đổi Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP bằng việc bổ sung một khoản quy định thế chấp dự án nhà ở thương mại bắt buộc đăng ký thế chấp.
“Điều 4. Các trường hợp đăng ký