55 Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 52 luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 52
26
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Trong Chương 1, tác giả nghiên cứu những vấn đề lý luận và quy định của pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM, bao gồm: Trong Mục 1.1, thông qua việc phân tích các quy định của pháp luật, tác giả đã lần lượt đưa ra các khái niệm, đặc điểm dự án nhà ở thương mại và thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM. Từ đó, tác giả đưa ra khái niệm và các đặc điểm về biện pháp bảo đảm này giúp người đọc tiếp cận được một cách khái quát về những khái niệm cơ bản của đề tài, làm cơ sở nghiên cứu các phần tiếp theo. Trong Mục 1.2, tác giả tập trung phân tích các quy định của pháp luật trong quan hệ “thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM” ở các khía cạnh sau:
Thứ nhất, về chủ thể tham gia gồm có bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên liên quan khác. Trong đó, bên nhận thế chấp là ngân hàng thương mại. Bên thế chấp là chủ đầu tư. Bên liên quan khác là tổ chức, cá nhân mua nhà ở thương mại.
Thứ hai, về điều kiện pháp lý làm tài sản thế chấp gồm có: Một là, phảicó hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt; Hai là, đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ ba, về thủ tục, tác giả phân tích về các vấn đề công chứng, chứng thực và đăng ký biện pháp bảo đảm. Nhận thấy được đó không phải thủ tục pháp lý bắt buộc nhưng là cơ sở giải quyết tranh chấp, xử lý tài sản cũng như tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với quan hệ pháp luật này.
Thứ tư, về hiệu lực hợp đồng, tác giả phân tích điều kiện phát sinh hiệu lực, thời điểm phát sinh hiệu lực và mối liên hệ giữa hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp. Thứ năm, về xử lý tài sản, tác giả phân tích các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, thông báo xử lý và phương thức xử lý.
Nhìn chung, mặc dù “thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM” là một hoạt động phổ biến và sẽ ngày càng phổ biến trên thị trường và dự án nhà ở thương mại là một loại tài sản đặc biệt với các đặc điểm như tác giả đã phân tích. Tuy nhiên đến nay pháp luật vẫn chưa có những quy định cụ thể về vấn đề này mà phải dựa vào các quy định chung của BLDS 2015. Chính vì thế đã dẫn đến những bất cập khi áp dụng vào thực tiễn mà tác giả sẽ tập trung phân tích ở phần tiếp theo ở Chương 2.
27
CHƯƠNG 2
BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Dựa trên các quy định pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại đã được nghiên cứu tại Chương 1, tác giả sẽ phân tích các bất cập của pháp luật về vấn đề này và đề xuất kiến nghị hoàn thiện. Tại Chương 2, tác giả tìm hiểu những bất cập và kiến nghị xoay quanh 5 nội dung: (i) xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm, (ii) công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại, (iii) đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại, (iv) công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp và (v) xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại.
2.1. Về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại vay tại ngân hàng thương mại
Theo quy định pháp luật, khi xem xét hồ sơ của khách hàng để quyết định cấp tín dụng, NHTM phải đánh giá mức độ tín nhiệm, phương án và mục đích sử dụng vốn, khả năng tài chính của khách hàng và biện pháp bảo đảm tiền vay.56 Trong đó đối với việc đánh giá biện pháp bảo đảm tiền vay là thế chấp tài sản, ngân hàng cần phải xác định được đối tượng thế chấp, điều kiện pháp lý của tài sản bảo đảm để thực hiện thủ tục phù hợp pháp luật. Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu, tác giả nhận thấy có một số vướng mắc đồng thời đưa ra kiến nghị về vấn đề này như sau:
2.1.1. Bất cập trong xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khi thế chấp tại ngân hàng thương mại khi thế chấp tại ngân hàng thương mại
Trong biện pháp bảo đảm thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì tài sản thế chấp luôn là một yếu tố quan trọng. Chính vì thế, xác định tài sản thế chấp dự án nhà ở thương mại và những điều kiện của nó là bước đầu tiên để giao dịch bảo đảm có thể được thực hiện và là căn cứ để xử lý tài sản trong giai đoạn sau. Tuy nhiên quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn hạn chế nhất định mà tác giả sẽ phân tích sau đây:
Thứ nhất, pháp luật chưa xác định được loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại.
Theo quy định pháp luật thì đối tượng được thế chấp là tài sản. Trong khi tài sản bao gồm: “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và
động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.57 Pháp luật quy định tài sản bảo đảm có thể là TSHTTTL58, trong đó cho phép chủ đầu tư được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm dự án