hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 33
20
là nhằm hưởng quyền ưu tiên thanh toán so với người thứ ba.37 Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện ở nhiều nơi khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản thế chấp.38 BLDS chỉ nêu những quy định mang tính chất khái quát nhất và đưa ra hướng thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.39 Khi đó, việc đăng ký thế chấp dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ theo đúng quy định của BLDS 2015 và pháp luật có liên quan.
1.2.4 Hiệu lực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại vay tại ngân hàng thương mại
Theo Điều 117 BLDS 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần phải đáp ứng được các điều kiện về chủ thể, nội dung, mục đích và hình thức. Hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại là một giao dịch dân sự nên cần phải đáp ứng được các điều kiện đó.
1.2.4.1 Điều kiện phát sinh hiệu lực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
Về chủ thể: Chủ thể của hợp đồng thế chấp là bên thế chấp và bên nhận thế chấp, các
chủ thể này phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại, hợp đồng thế chấp sẽ là hợp đồng được thiết lập giữa bên nhận thế chấp là NHTM và bên thế chấp là các chủ đầu tư. Để được quyền tham gia vào quan hệ thế chấp, mỗi bên sẽ phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật ngân hàng mà tác giả đã trình bày tại Mục 1.2.1.
Về nội dung và mục đích: Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm
điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Về hình thức hợp đồng thế chấp: Khoản 2 Điều 296 BLDS 2015 quy định: Mỗi lần
bảo đảm phải được lập thành văn bản. Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi nhận trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính.40 Khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: “Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp
đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật”. Tùy theo nhu cầu của mỗi
bên và mức độ phức tạp của quan hệ pháp luật mà các bên có quyền chọn tạo lập hợp