28
nhà ở thương mại.59 Ngoài ra, pháp luật không có thêm bất cứ điều nào quy định cụ thể về tài sản bảo đảm này trong khi đây là một loại tài sản đặc biệt tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tại Chương 1, tác giả đã đưa ra khái niệm: “Dự án nhà ở thương mại là một loại
tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất, được hình thành trên cơ sở tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở thương mại
trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định, được thực hiện qua các giai
đoạn hình thành - triển khai - vận hành - kết thúc dự án với mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Thế nhưng dự án nhà ở thương mại thuộc loại
đối tượng tài sản nào, là vật, là giấy tờ có giá hay quyền về tài sản thì hiện nay chưa quy định rõ. Trong khi đó, đối với dự án nhà ở, ngoài thế chấp dự án, chủ đầu tư còn có thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (vật hình thành trong tương lai) hoặc quyền sử dụng đất thuộc dự án (quyền tài sản). Như vậy, hai đối tượng đó đã được pháp luật ghi nhận rõ loại hình tài sản, còn dự án nhà ở thương mại chưa được ghi nhận.
Do đó, cần xác định rõ dự án nhà ở thương mại thuộc loại tài sản nào trong BLDS 2015 để có thể đưa ra khái niệm chính xác hơn, có cơ sở xác định hướng xử lý đối với tài sản thế chấp. Việc làm rõ loại hình tài sản sẽ tránh trường hợp nhầm lẫn đối tượng tài sản được đưa vào thế chấp là bộ hồ sơ (bao gồm hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền). Trong khi thực chất đây chỉ là điều kiện thế chấp dự án nhà ở thương mại chứ không phải tài sản được sử dụng để thế chấp. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro cho bên nhận thế chấp trong trường hợp nhận thế chấp mà không có những bước kiểm tra, thẩm định kỹ càng, đồng thời có thể gây lúng túng trong việc xử lý hậu quả từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.60
Thứ hai, pháp luật chưa quy định đủ về điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại khi thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại.
Một tài sản muốn tham gia giao dịch dân sự cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định, dự án nhà ở thương mại muốn thế chấp tại ngân hàng thương mại cũng phải tuân theo điều kiện đã được tác giả phân tích ở Chương 1. Tuy nhiên, những điều kiện này là chưa đủ khi một dự án nhà ở thương mại đem thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay có giá trị rất lớn, cụ thể:
Về thời điểm dự án nhà ở thương mại được thế chấp, Luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp dự án nhà ở thương mại chỉ nêu đối tượng được thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và dự án nhà ở thương mại nói riêng nhưng chưa nêu rõ dự án nhà ở thương mại có thể thế chấp ở giai đoạn nào: sau khi được cơ quan các cấp có thẩm quyền phê duyệt hay sau khi đã bước đầu triển