25
có ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đó hay không? Bên mua nhà ở thuộc dự án đã thanh toán tiền cho chủ đầu tư nhưng dự án lại được đấu giá cho chủ đầu tư khác. Hay trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án, còn người mua thì thế chấp nhà ở thuộc dự án cho NHTM. Một tài sản đem thế chấp hai lần thì khi xử lý tài sản sẽ không đảm bảo quyền lợi của ngân hàng. Từ những quy định trên, có thể thấy pháp luật không đề cập đến vấn đề các bên có thỏa thuận phương thức xử lý trước đó hay không. Do đó, chúng ta có thể hiểu các bên không cần thỏa thuận trước, khi phát sinh vấn đề xử lý, các bên sẽ chọn một trong các phương thức xử lý mà điều luật quy định.53
Một vấn đề đặt ra đối với việc xử lý dự án nhà ở là nếu tại thời điểm tiến hành xử lý mà tài sản đang hình thành dang dở thì việc bán đấu giá là cách xử lý không phù hợp. Vì lúc này, giá trị của tài sản chưa phản ánh đầy đủ như kết quả định giá ban đầu, theo xu hướng thấp hơn do tài sản chưa hoàn thành. Trong khi ngay từ đầu ngân hàng sẽ định giá tài sản đã hoàn thành toàn bộ chứ không định giá tài sản hình thành từng phần. Nếu tiến hành bán tài sản để xử lý nợ như đối với tài sản thông thường, thì có thể ngân hàng sẽ không thu hồi đủ các khoản nợ, lãi và chi phí phát sinh khác trong hợp đồng. BLDS 2015 quy định trong trường hợp này, bên nhận thế chấp sẽ được bên thế chấp trả tiếp phần còn thiếu theo quy định của pháp luật.54 Tuy vậy, khả năng thu hồi lại khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ được bảo đảm là rất khó. Ở đây, pháp luật đã thiếu sót khi không bảo vệ được quyền lợi của ngân hàng khi xử lý tài sản. Bên cạnh đó, người bị thiệt trong quan hệ này cũng có thể là bên thế chấp vì nếu xử lý theo hướng khác có thể bên thế chấp sẽ không phải bù thêm phần còn thiếu của nghĩa vụ.55
Tóm lại, trong phần xử lý tài sản bảo đảm, tác giả đã phân tích 3 nội dung cơ bản, bao gồm: (i) các trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, (ii) nghĩa vụ thông báo về việc xử lý tài sản; (iii) các phương thức xử lý tài sản. Theo đó, tác giả nhận thấy một số bất cập trong việc xử lý tài sản thế chấp. Những bất cập này sẽ được nghiên cứu ở Chương 2 cùng với các kiến nghị hoàn thiện.
53 Lê Thị Huyền Trân (2015), Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai trong pháp luật Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 54 luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 54