21
đồng thế chấp riêng hoặc chung với hợp đồng chính. Đặc biệt, hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại là những giao dịch phức tạp thì việc tách bạch riêng hợp đồng thế chấp và hợp đồng chính sẽ tạo điều kiện để các bên có thể thỏa thuận chi tiết, đầy đủ hơn.
1.2.4.2 Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại
BLDS 2015 quy định hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác.41 Trường hợp đối với những giao dịch thế chấp mà pháp luật yêu cầu phải công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực được tính từ lúc công chứng, chứng thực như thế chấp nhà ở.42 Hoặc đối với những loại tài sản đặc thù phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ thời điểm đăng ký thế chấp.
Như đã phân tích tại phần thủ tục, pháp luật không quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại và đăng ký biện pháp bảo đảm nên hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Ngoài ra, trong quan hệ thế chấp ngoài bên thế chấp và bên nhận thế chấp còn có bên thứ ba. Theo quy định của pháp luật, thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.43
1.2.4.3 Mối liên hệ giữa hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (hợp đồng tín dụng) và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp) trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp) trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại.
Hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại là hợp đồng bảo đảm. Do đó, việc có phát sinh hiệu lực hay chấm dứt hiệu lực của hợp đồng này còn phụ thuộc vào hợp đồng có nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Điều 407 BLDS 2015 quy định: “Sự vô hiệu của hợp
đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngược lại, sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính”. Điều 29 Nghị định 21/2021/NĐ-
CP hướng dẫn chi tiết hơn về mối quan hệ giữa hợp đồng bảo đảm và hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm: “Hợp đồng bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương
chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. Ngược lại, trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt, nếu các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn