60 Lê Thị Diễm Phương, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc loại tài sản nào?”, https://plo.vn/phap-luat/du-an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021 an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021
29
khai việc xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng trong dự án.61 Thời điểm thế chấp dự án nhà ở thương mại có nên đồng thời là thời điểm chủ đầu tư bắt đầu rao bán nhà ở trong dự án hay không? Tức lúc này, chủ đầu tư không chỉ cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt mà còn cần Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.62
Về điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại, thực trạng hiện nay các ngân hàng thương mại gặp khó khăn khi thu hồi khoản nợ. Đối dự án nhà ở thương mại, không phải bất cứ dự án nào cũng có thể là tài sản thế chấp tại ngân hàng mà chỉ những dự án đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, những điều kiện pháp lý hiện tại chưa đủ cơ sở để NHTM nhận thế chấp dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là việc thẩm định giá trị tài sản bảo đảm. Do đó, cần có những quy định chặt chẽ hơn về điều kiện của tài sản thế chấp để đảm bảo “đầu vào” của dự án nhà ở thương mại, có như vậy, “đầu ra” khi xử lý tài sản mới có thu hồi được khoản nợ mà chủ đầu tư đã vay.
Tóm lại, tác giả đã phân tích được hai vướng mắc trong việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm: Pháp luật chưa xác định được loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại và những điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại khi thế chấp tại NHTM là chưa đầy đủ. Với hai hạn chế trên, tác giả sẽ có một số kiến nghị để khắc phục bất cập được trình bày ngay sau đây.
2.1.2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thương mại mại dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng thương mại
Với những bất cập đã được tác giả chỉ ra ở Mục 2.1.1, pháp luật chưa quy định rõ ràng về việc xác định dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản bảo đảm sẽ gây nên những khó khăn cho các chủ thể khi xử lý tài sản bảo đảm. Do đó, tác giả có một số kiến nghị như sau:
Thứ nhất, pháp luật cần quy định loại hình tài sản của dự án nhà ở thương mại.
Trong quan hệ thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại, đối tượng thế chấp chính là dự án nhà ở thương mại. Việc xác định loại hình của tài sản sẽ giúp các chủ thể có thể xác định đúng đối tượng trong giao dịch bảo đảm của mình, đồng thời áp dụng được những quy định tương ứng phù hợp. Theo như tác giả đã phân tích và đưa ra khái niệm dự án nhà ở thương mại ở Chương 1 thì “dự án nhà ở là một loại tài sản hình thành trong tương lai gắn liền với đất”, cụ thể có thể xem dự án nhà ở thương mại là vật hình thành trong tương lai, vật ở đây có thể
61 Lê Thị Diễm Phương, “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc loại tài sản nào?”, https://plo.vn/phap-luat/du-an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021 an-dau-tu-xay-dung-nha-o-thuoc-loai-tai-san-nao-815210.html, truy cập ngày 10/6/2021