phát sinh yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận lại giá trị tài sản hoặc định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Có thể thấy, pháp luật quy định hai lần định giá tài sản là định giá tài sản làm cơ sở cấp tín dụng cho chủ đầu tư dự án và định giá tài sản làm cơ sở xử lý tài sản bảo 99 Thanh Hà, “Ngân hàng đòi thu giữ chung cư để xử lý nợ: Quyền lợi người mua nhà có đảm bảo?”, https://nhadat.tuoitre.vn/ngan-hang-doi-thu-giu-chung-cu-de-xu-ly-no-quyen-loi-nguoi-mua-nha-co-dam- bao-2019030710544762.htm, truy cập ngày 22/6/2021
100 Hồng Anh, “Tiếp tục gỡ vướng trong xử lý nợ xấu”, https://nhandan.vn/tin-tuc-kinh-te/tiep-tuc-go-vuong-trong-xu-ly-no-xau-331727/, truy cập ngày 22/6/2021 trong-xu-ly-no-xau-331727/, truy cập ngày 22/6/2021
101 Khoản 4 Điều 295 BLDS 2015
102 Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
103 Điểm d khoản 2 Điều 7 Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
104 Khoản 1 Điều 8 Quyết định số 35/QĐ-HĐTVV-HSX Về ban hành Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam trong hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
105 Quyết định 42/QĐ-HĐQL ban hành Quy chế bảo đảm tiền vay của Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Phát triển Việt Nam
47
đảm. Tuy nhiên, pháp luật không hề quy định giá trị tài sản ban đầu khi giao kết giao dịch thế chấp có được dùng làm căn cứ cho việc định giá tài sản khi xử lý hay không. Điều này có thể dẫn đến thực tế, giá trị tài sản được định giá ban đầu và khi được xử lý có một chênh lệch đáng kể, nên không thể bảo vệ quyền lợi của các bên.
Bên cạnh đó, ban đầu khi tiến hành định giá dự án nhà ở thương mại đem thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành định giá toàn bộ tài sản chứ không định giá tài sản hình thành từng phần, cho nên tại thời điểm tiến hành xử lý tài sản đang hình thành thì giá trị tài sản bảo đảm vẫn chưa phản ánh đầy đủ như kết quả định giá ban đầu. Nếu tiến hành bán tài sản để xử lý nợ như tài sản thông thường thì rất có thể ngân hàng sẽ không thu hồi đủ được các khoản nợ, lãi và các chi phí phát sinh trong hợp đồng vay.106 Đồng thời, thực tế cũng tồn tại những trường hợp chủ đầu tư bị chính ngân hàng o ép về định giá cũng như những thủ tục khi xử lý tài sản bảo đảm. Thực tiễn hoạt động ngân hàng cho thấy rằng khi bán đấu giá tài sản thì có trường hợp tồn tại “liên minh” giữa ngân hàng - công ty đấu giá. Bằng các cách thức giảm giá, giá trị tài sản có thể bị giảm mạnh so với thực tế giá gốc thị trường, khiến cho việc xử lý tài sản không hoàn trả được hết số nợ đã vay, ngân hàng không thể thu hồi được toàn bộ khoản nợ.
Thứ ba, sự vi phạm của các cá nhân, tổ chức trong quá trình xử lý dự án nhà ở thương mại được thế chấp tại ngân hàng
Việc xử lý tài sản thế chấp luôn gặp nhiều khó khăn trên thực tế, đặc biệt là khi xử lý những tài sản có giá trị lớn như dự án nhà ở thương mại. Do đó, ngân hàng luôn cần sự hỗ trợ từ nhiều cá nhân, tổ chức khác như bên thế chấp, tổ chức thực hiện đấu giá và cả những nhân viên ngân hàng. Tuy nhiên, có trường hợp, những cá nhân, tổ chức tham gia vào quy trình xử lý tài sản bảo đảm lại vi phạm quy định pháp luật, gây thất thoát trong việc thu hồi nợ của ngân hàng. Điển hình là trường hợp bán đấu giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng Agribank chi nhánh Chợ Lớn đối với dự án khu dân cư Hòa Lân của Công ty Thiên Phú tại thị xã Thuận An, tỉnh Bình Dương.107
Công ty TNHH Sản xuất thương mại Thiên Phú là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Hòa Lân, có diện tích 490.765m2 (quá trình thực hiện dự án từ năm 2003-2007). Dự án này đã được Công ty Thiên Phú thế chấp tại Ngân hàng Agribank chi nhánh Chợ Lớn (Agribank) để vay 305 tỷ đồng và 18.634 lượng vàng của Agribank. Tổng số tiền đã quy đổi từ vàng là 1.117.689.720.000 đồng. Ngày 17/4/2015, Công ty Thiên Phú đã ký biên bản thỏa thuận giao tài sản để ngân hàng xử lý thu hồi nợ. Sau đó vào ngày 17/6/2015, Agribank ký hợp đồng với Công ty Cổ phần Dịch vụ Đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty Đấu giá) để bán đấu giá dự án Khu dân cư Hòa Lân với giá khởi điểm