53
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Trong Chương 2, tác giả đã dựa trên các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện, phân tích những bất cập và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM, bao gồm 5 nội dung sau: Thứ nhất, về việc xác định tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại. Tác giả chỉ ra được bất cập đến từ việc pháp luật không quy định loại hình tài sản của dự án và điều kiện thế chấp dự án thương mại chưa đầy đủ. Sau đó, tác giả đưa ra kiến nghị cần xem dự án nhà ở thương mại là vật hình thành trong tương lai và bổ sung điều kiện pháp lý, điều kiện khả mãi của dự án, điều kiện của chủ đầu tư là điều kiện thế chấp dự án nhà ở thương mại.
Thứ hai, công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại. Tác giả chỉ ra được bất cập pháp luật chưa quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại và thực trạng công chứng viên không chấp nhận công chứng. Từ đó làm cơ sở để đưa ra kiến nghị pháp luật cần quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại.
Thứ ba, đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại. Tác giả phân tích ba bất cập: Pháp luật chưa quy định rõ bắt buộc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại, việc tra cứu thông tin đăng ký gặp khó khăn, đăng ký biện pháp thế chấp ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Trên cơ sở các bất cập, tác giả đưa ra kiến nghị: Bắt buộc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại, xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất trên phạm vi toàn quốc và đăng ký biện pháp thế chấp không nên là điều kiện để hợp đồng thế chấp có hiệu lực.
Thứ tư, công khai thông tin dự án nhà ở thương mại đang thế chấp tại ngân hàng. Tác giả đã nghiên cứu được các bất cập: Công khai thông tin dự án đang thế chấp chưa đảm bảo tính công bằng và chưa đảm bảo tính chính xác, đầy đủ, kịp thời. Do đó, tác giả đưa ra kiến nghị xây dựng hệ thống phối hợp giữa các cơ quan để đảm bảo công khai thông tin dự án công bằng, bổ sung những nội dung thông tin cần công bố của các dự án, và quy định cơ chế tín nhiệm đối với chủ đầu tư.
Cuối cùng, xử lý tài sản bảo đảm là dự án nhà ở thương mại. Tác giả phân tích các bất cập đến từ việc chưa có sự phân biệt giữa cơ chế xử lý bất động sản và động sản, định giá tài sản khi xử lý và vi phạm trong quy trình xử lý dự án nhà ở thương mại. Dựa trên những bất cập đã nghiên cứu, tác giả đưa ra kiến nghị cần có cơ chế xử lý riêng cho bất động sản và động sản, quy định chặt chẽ trong việc định giá tài sản khi xử lý và xử lý nghiêm các cá nhân, tổ chức vi phạm quy định xử lý dự án nhà ở thương mại.
54
KẾT LUẬN CHUNG
Hoàn thành bài nghiên cứu, tác giả đã phân tích các nội dung cơ bản của “Pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại”, từ lý luận chung đến quy định của pháp luật, từ bất cập của quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện đến kiến nghị hoàn thiện.
Trong quá trình nghiên cứu lý luận chung, tác giả đưa ra được khái niệm, đặc điểm dự án nhà ở thương mại và thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại, từ đó làm cơ sở lập luận cho các phân tích tiếp sau.
Trong quá trình tìm hiểu quy định về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại NHTM, tác giả đã trình bày được 5 nội dung chính: chủ thể tham gia giao dịch thế chấp dự án nhà ở thương mại; điều kiện pháp lý của dự án nhà ở thương mại dùng làm tài sản thế chấp; thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp dự án nhà ở thương mại; thủ tục đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại; và xử lý tài sản thế chấp là dự án nhà ở thương mại.
Tác giả nhận thấy mặc dù pháp luật đã có sự thay đổi bổ sung qua từng thời kỳ, tuy nhiên đến nay, các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp dự án nhà ở thương mại vẫn còn hạn chế nhất định. Do đó, tác giả đã tiếp tục đào sâu nghiên cứu về những bất cập và đưa ra kiến nghị hoàn thiện hơn quy định pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại. Những kiến nghị của tác giả bao gồm: việc xác định loại hình dự án nhà ở thương mại và điều kiện dự án nhà ở thương mại thế chấp tại ngân hàng; bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng thế chấp; bắt buộc đăng ký biện pháp thế chấp dự án nhà ở thương mại; công khai thông tin các dự án nhà ở thương mại cần đảm bảo tính công bằng, đầy đủ, chính xác, kịp thời và xử lý dự án nhà ở thương mại cần có cơ chế riêng, định giá chính xác và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định xử lý tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên nhận thấy được sự giới hạn trong việc tiếp cận thông tin và kiến thức về đề tài, thực tế có thể còn nhiều ý kiến đóng góp cho quy định này mà tác giả chưa thể phân tích hết. Tác giả rất mong nhận được phản hồi, góp ý từ quý thầy cô cùng các bạn sinh viên để đề tài ngày càng hoàn thiện hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật A. Văn bản quy phạm pháp luật
1. Luật Nhà ở (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014
2. Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/6/2010
3. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Các tổ chức tín dụng (Luật số 17/2017/QH14) ngày 20/11/2017
4. Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013 5. Luật Công chứng (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/6/2014 6. Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015
7. Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai
8. Nghị định 102/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm
9. Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/3/2021 quy định thi hành bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
10. Thông tư 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng
11. Thông tư 08/2018/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 20/6/2018 hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp
12. Thông tư 06/2020/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 17/12/2020 sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 08/2018/tt-btp ngày 20 tháng 6 năm 2018 của bộ trưởng bộ tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại các trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc bộ tư pháp
13. Thông tư 07/2019/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 25/11/2019 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất