- Giá đất do Nhà nước quy định
2. Giá đất do Nhà nước quy định: giá đất được ấn định trong các văn bản pháp luật.
2.1. Nguyên tắc xác định giá đất: Điều 112, khoản
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
Là mục đích sử dụng đất được thể hiện trong các căn cứ pháp lý quy định tại Điều 11, Luật Đất đai. V/d khi Nhà nước có thu hồi đất, giá đất để tính tiền bồi thường thiệt hại là giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá. Trên thực tế, nhiều trường hợp, trước đây là đất nông nghiệp, nhưng người dân tự ý chuyển thành đất ở. Khi Nhà nước thu hồi đất để bồi thường, tâm lý của người bị thu hồi đất là muốn được bồi thường theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
Đất có thời hạn sử dụng lâu dài (đất ở) và các loại đất có thời hạn. Giá trị của thửa đất sẽ bị ảnh hưởng bởi yếu tố thời hạn sử dụng đất.
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
Điều 3, khoản 3, Nghị định 44: “Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.
Giá đất do Nhà nước quy định trong bảng giá hoặc giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, sẽ được coi là căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính về đất đai của NSDĐ với Nhà nước, hoặc trong trường hợp ngược lại, xác định nghĩa vụ tài chính của Nhà nước đ/v NSDĐ khi Nhà nước thu hồi đất có bồi thường. Do vậy, Nhà nước quan niệm rằng, nếu như giá đất quy định này mà thấp hơn giá thị trường, thì Nhà nước sẽ bị thiệt trong khoản thu ngân sách Nhà nước về đất đai; đồng thời NSDĐ sẽ bị thiệt trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất nguyên tắc xác định giá đất là phù hợp với giá đất thị trường.
Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc tối thiểu so với Khung giá đất của Chính phủ hoặc trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh trong thời gian 180 ngày trở lên, thì Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh điều chỉnh lại Khung giá đất/ Bảng giá đất để phù hợp với thực tiễn.
d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
V/d: Trước đây, khi mở rộng Tỉnh lộ 43, một bên là thuộc về Gò Vấp, TPHCM, một bên là địa phận tỉnh Bình Dương. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để mở rộng Tỉnh lộ 43, thì phía bên Bình Dương, đất nông nghiệp bồi thường 180,000/m2, còn phía bên TPHCM, thì hơn 800,000/m2, trong khi đó trên thực tế cùng mục đích sử dụng, cùng khả năng sinh lợi, cùng thu nhập từ việc sử dụng đất dẫn đến khiếu kiện.
Do vậy, trong Luật đất đai, kể từ Luật đất đai 2003, cho đến Luật đất đai 2013, có quy định về việc bồi thường đất giáp ranh liền kề: Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.